Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg — von der Bauordnungsbehörde im Planungs- und Baureferat

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg zuständig?

Allein die Bauordnungsbehörde im Planungs- und Baureferat, zentral für das komplette, kreisfreie Stadtgebiet – unabhängig vom Stadtteil.

Q: Kann in Nürnberg auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein. Anders als in manchen anderen Bundesländern gibt es in Bayern keine private Alternative – ausschließlich die Bauordnungsbehörde als Bauaufsichtsbehörde entscheidet.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Beide laufen zwar bei derselben Behörde, sind aber inhaltlich getrennt: Die Bescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB zusätzlich die Zulässigkeit der Umwandlung selbst.

Q: Spielt der Denkmalschutz bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Rolle?

Die Prüfung selbst bleibt rein WEG-rechtlich. Weil die Bauordnungsbehörde in Nürnberg zugleich Untere Denkmalschutzbehörde ist, lässt sich eine parallel nötige denkmalschutzrechtliche Frage zum selben Gebäude aber ohne den Umweg über eine zweite Stelle klären.

Q: Brauche ich für ein kleines Mehrfamilienhaus auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Nur, wenn es mehr als zehn Wohnungen umfasst. Darunter reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung bei der Bauordnungsbehörde?

Eine feste Zahl gibt es dafür nicht. Wer den Aufteilungsplan von Anfang an vollständig und korrekt einreicht, vermeidet die häufigste Ursache für Verzögerungen: Rückfragen der Behörde.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Nürnberg eine einzige Adresse: die Bauordnungsbehörde im Planungs- und Baureferat, dieselbe zentrale Stelle, die auch Bauanträge, Bauvoranfragen und – bei den rund 3.000 Einzeldenkmälern und 35 Ensemblebereichen der Stadt – die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bearbeitet. Wer aus einem Bundesland kommt, in dem ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung alternativ ausstellen darf, sollte diese Erwartung für Bayern ablegen: Auch in Nürnberg bleibt die Prüfung ausnahmslos bei der Behörde selbst.

Was die Nürnberger Bauordnungsbehörde prüft – und was nicht

Der Prüfungsgegenstand ist bundesweit derselbe – in Nürnberg unterscheidet sich vor allem die organisatorische Einbettung der zuständigen Stelle:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung selbst.
Beurteilungsgrundlage ist einzig der eingereichte Aufteilungsplan – eine zusätzliche Ortsbesichtigung ist nicht der Regelfall.
Bei Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, bei Bestandsgebäuden aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.

Keine Sachverständigen-Alternative in Bayern

Anders als in einigen anderen Bundesländern gibt es in Bayern keine Möglichkeit, die Abgeschlossenheitsbescheinigung stattdessen von einem privat beauftragten, öffentlich bestellten Sachverständigen ausstellen zu lassen – das gilt landesweit einheitlich, auch in Nürnberg bleibt allein die Bauaufsichtsbehörde zuständig, hier also die Bauordnungsbehörde im Planungs- und Baureferat. Eine organisatorische Besonderheit kommt in Nürnberg hinzu, die München so nicht kennt: Dieselbe Behörde nimmt zugleich die Aufgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ändert das nichts an der rein WEG-rechtlichen Prüfung – bei einem der zahlreichen Einzeldenkmäler oder Ensemblebereiche der Stadt bedeutet es aber, dass eine parallel nötige denkmalschutzrechtliche Frage zum selben Gebäude nicht erst bei einer zweiten, externen Stelle geklärt werden muss.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Der Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung richtet sich danach, ob bereits ein Aufteilungsplan besteht:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Aus einer bereits genehmigten Planung entwickelt sich der Aufteilungsplan fast von selbst – die Bauordnungsbehörde greift dabei auf Unterlagen zurück, die ihr längst vorliegen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Existiert noch keine brauchbare Zeichnung, entsteht sie erst – ausgehend von der Bauarchiv-Akte in der Johannesgasse, ergänzt um eine Vermessung vor Ort, sobald die Akte nicht ausreicht oder erst mit dem Wiederaufbau nach 1945 einsetzt.

Welche Unterlagen für Ihre Nürnberger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Gleich welches Gebäude betroffen ist, der Kern des Antrags bleibt derselbe:

Bemaßter Aufteilungsplan
Durchgehend nummeriert, mit klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Bauordnungsbehörde entscheidet ausschließlich auf dieser Grundlage.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Beleg des Eigentums an Grundstück oder Gebäude.
Denkmalschutzrechtliche Abstimmung bei Einzeldenkmälern
Zählt das Gebäude zu einem der rund 3.000 Nürnberger Einzeldenkmäler, empfiehlt sich die frühe Abstimmung mit derselben Behörde, die dort auch als Untere Denkmalschutzbehörde über bauliche Eingriffe wacht.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Nürnberg – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Gründerzeithauses mit vierzehn Einheiten in Gostenhof

Weil das Gebäude die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschreitet, kommt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung noch die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu – zwei getrennte Vorgänge bei derselben Bauordnungsbehörde.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Unterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Wiederaufgebautes Altstadthaus mit Sandsteinfassade

Für ein nach 1945 errichtetes Haus im Geltungsbereich der Altstadt-Gestaltungssatzung prüft die Bauordnungsbehörde die Abgeschlossenheit rein WEG-rechtlich; Fragen zur Fassade oder zum Ensembleschutz klärt bei Bedarf dieselbe Stelle in ihrer Rolle als Untere Denkmalschutzbehörde.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg ab

Bundesweit gilt derselbe Rahmen. In Nürnberg zahlt sich aus, dass praktisch alle damit verbundenen Fragen bei einer einzigen Behörde zusammenlaufen:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus Genehmigungsplanung, Bauarchiv-Akte oder eigener Vermessung entsteht der bemaßte, durchnummerierte Plan.
Antrag bei der Bauordnungsbehörde stellen
Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis gehen an dieselbe zentrale Stelle im Planungs- und Baureferat.
Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Allein die eingereichte Zeichnung entscheidet – Bayern sieht keine zusätzliche Prüfung durch einen externen Sachverständigen vor.
Umwandlungsgenehmigung parallel, falls nötig
Übersteigt das Gebäude zehn Wohnungen, läuft bei derselben Behörde ein zweites, eigenständiges Verfahren mit.
Bescheinigung an den Notar übergeben
Damit ist die technische Bedingung für die spätere notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg beeinflusst

Ohne private Alternative zur Behörde bestimmen vor allem diese Punkte den Aufwand:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Lücken bei den Maßangaben oder eine unklare Nummerierung verlängern den Vorgang durch Rückfragen der Bauordnungsbehörde.
Zustand vorhandener Unterlagen
Eine bereits genehmigte Neubauplanung spart gegenüber einer kompletten Neuerstellung des Aufteilungsplans erheblich Zeit.
Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung oder nicht
Erst jenseits von zehn Bestandswohnungen kommt der zweite, eigenständige Vorgang nach § 250 BauGB dazu.
Abstimmungsbedarf bei Einzeldenkmälern
Bei einem der 3.000 Einzeldenkmäler oder in einem der 35 Ensemblebereiche lohnt eine frühe Rücksprache mit der Bauordnungsbehörde in ihrer Rolle als Untere Denkmalschutzbehörde, bevor bauliche Änderungen die Aufteilung berühren.