Teilungserklärung in Neuss — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit einem Amtsgericht für gleich fünf Kommunen

Q: Brauche ich in Neuss eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, und eine soziale Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung ließ sich für Neuss nicht bestätigen.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Neuss zuständig?

Das Amtsgericht Neuss an der Breiten Straße 48 – es ist zugleich für Dormagen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch zuständig, deckt also einen größeren Bereich ab als die städtische Bauaufsicht.

Q: Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Neuss aus?

Das städtische Amt für Bauberatung und Bauordnung – dieselbe Stelle, die auch über Bauanträge entscheidet, weil Neuss die Bauaufsicht selbst wahrnimmt.

Q: Gibt es in Neuss Milieuschutzgebiete, die eine Umwandlung erschweren?

Eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB ließ sich für kein Neusser Stadtgebiet bestätigen. Sie wäre die einzige kommunale Satzungsart, die eine Umwandlung eigenständig genehmigungspflichtig machen könnte.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Neuss?

Maßgeblich sind der Zustand vorhandener Bestandspläne, die Anzahl der Einheiten und ein möglicher Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach kurzer Beschreibung Ihres Vorhabens unkompliziert online.

Q: Warum ist das Amtsgericht Neuss für so viele Kommunen zuständig?

Die Gerichtsbezirke in Nordrhein-Westfalen orientieren sich nicht an den Grenzen der einzelnen kreisangehörigen Städte, sondern folgen einem eigenen Zuschnitt. Für den Rhein-Kreis Neuss bündelt das Amtsgericht Neuss die Zuständigkeit für gleich fünf Kommunen, während die Bauaufsicht ausschließlich für das jeweilige Stadtgebiet gilt.

Wer für eine Neusser Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, per Rechtsverordnung nach § 250 BauGB eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen, bislang landesweit keinen Gebrauch gemacht, und eine eigenständige soziale Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung ließ sich für kein Neusser Stadtgebiet bestätigen. Anders als bei der Bauaufsicht, die Neuss als größte kreisangehörige Stadt Deutschlands selbst ausübt, liegt die Grundbucheintragung nicht bei einer städtischen Stelle, sondern beim Amtsgericht Neuss – zuständig nicht nur für die Stadt selbst, sondern für gleich fünf Kommunen des Rhein-Kreises Neuss: Dormagen, Kaarst, Korschenbroich, Meerbusch und Neuss.

Teilungserklärung in Neuss kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – landesweit, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im jeweiligen Gebäude.
Eine gesonderte soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) nach § 172 BauGB, wie sie andere Großstädte für einzelne Quartiere kennen, ließ sich für Neuss bei der Recherche zu dieser Seite in keinem Stadtgebiet bestätigen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt das städtische Amt für Bauberatung und Bauordnung aus – dieselbe Behörde, die auch den Bauantrag bearbeitet.
Die Grundbucheintragung übernimmt das Amtsgericht Neuss, zuständig für die Stadt selbst sowie für Dormagen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch – ein deutlich größerer Zuständigkeitsbereich als der der städtischen Bauaufsicht.
Für die Teilungserklärung gilt deshalb bundesweit dasselbe Grundmuster: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung.

Brauchen Sie in Neuss eine Umwandlungsgenehmigung?

Zwei mögliche Rechtsgrundlagen könnten eine Teilungserklärung in Neuss zusätzlich genehmigungspflichtig machen – bei näherem Hinsehen greift für keine von beiden etwas:

Eine landesweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, wie sie andere Bundesländer erlassen haben, existiert in Nordrhein-Westfalen nicht.
Eine kommunale soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Umwandlung selbst genehmigungspflichtig machen würde, ließ sich für Neuss in keinem Stadtteil bestätigen.
Bleibt es allein bei der rechtlichen Aufteilung ohne bauliche Veränderung, ist auch keine denkmalrechtliche Prüfung erforderlich – diese wird erst durch einen tatsächlichen baulichen Eingriff ausgelöst.

Ein Amtsgericht für fünf Kommunen

Während die Bauaufsicht in Neuss eine städtische Angelegenheit ist – die Stadt übt sie nach § 57 BauO NRW selbst aus, obwohl sie zum Rhein-Kreis Neuss gehört –, verläuft die Zuständigkeit für die Grundbucheintragung nach einem ganz anderen Zuschnitt. Das Amtsgericht Neuss an der Breiten Straße 48 ist nicht nur für Neuss selbst zuständig, sondern zugleich Grundbuchamt für Dormagen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch. Wer eine Teilungserklärung für eine Neusser Immobilie vorbereitet, profitiert von dieser Bündelung insofern, als es anders als in mehrfach geteilten Großstädten keine Frage ist, welches von mehreren Gerichten zuständig ist – die Antwort lautet für das gesamte Kreisgebiet praktisch immer gleich. Der größere Zuständigkeitsbereich bedeutet zugleich, dass das Gericht Vorgänge aus fünf Kommunen bearbeitet, was sich auf die Bearbeitungsdauer auswirken kann, ohne dass sich daraus eine pauschale Aussage treffen ließe. Für die eigentliche Teilungserklärung ändert das nichts an dem, was vorzubereiten ist: Der bemaßte Aufteilungsplan und die städtische Abgeschlossenheitsbescheinigung bleiben unabhängig davon erforderlich, welche der fünf Kommunen betroffen ist.

Woher Ihr Neusser Aufteilungsplan stammt

Je nach Baujahr und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von zwei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Amts für Bauberatung und Bauordnung

Für Gebäude mit durchgehend dokumentierter Bauakte lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Nummerierung der Einheiten ergänzen – am ehesten der Fall bei jüngeren Gebäuden außerhalb des kriegsbetroffenen Innenstadtkerns.

Per Vor-Ort-Vermessung

Zeigt die Akte nur den Zustand vor einem Wiederaufbau oder späteren Umbauten, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigere Weg bei mehrfach veränderter Bausubstanz, wie sie in der Neusser Innenstadt keine Seltenheit ist.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Neuss braucht

Unabhängig von Lage und Baujahr bildet derselbe Kern die Grundlage:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch das Amt für Bauberatung und Bauordnung.
Aktueller Grundbuchauszug
Vom Amtsgericht Neuss, unabhängig davon, ob das Gebäude in der Innenstadt oder einem der Wohnviertel liegt.
Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage; bei Wiederaufbauhäusern ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.

Teilungserklärungen in Neuss – Beispiele aus der Praxis

Mehrfamilienhaus in der Innenstadt wird wohnungsweise verkauft

Weil in Nordrhein-Westfalen keine Umwandlungsgenehmigung existiert, genügt der bemaßte Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Umgenutztes Speichergebäude am Hafen wird aufgeteilt

Vor der notariellen Beurkundung wird zunächst der tatsächliche Bestand aufgemessen, da für die frühere Lagernutzung kein Aufteilungsplan existiert.

Erbengemeinschaft teilt ein Haus in Grimlinghausen

Ohne Umwandlungsgenehmigung und ohne Erhaltungssatzung beschränkt sich der Aufwand auf Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung.

Neubauprojekt eines Bauträgers am Stadtrand

Für ein neu errichtetes Gebäude liegen die Bauunterlagen meist bereits digital vor; der Aufteilungsplan lässt sich direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, ohne dass eine Vor-Ort-Vermessung nötig wird.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Neuss ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg überschaubar:

Ausgangslage klären
Prüfung, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig ist.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan.
Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Der Aufteilungsplan geht an das Amt für Bauberatung und Bauordnung, das die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Eintragung beim Amtsgericht Neuss
Zuständig für Neuss und vier weitere Kommunen des Rhein-Kreises – die Eintragung erfolgt unabhängig vom genauen Stadtteil bei derselben Stelle.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Neuss beeinflusst

Weil in Neuss keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Bei Wiederaufbauhäusern und umgenutzten Gewerbegebäuden fehlen belastbare Pläne häufig, dann kommt eine Vor-Ort-Vermessung hinzu.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
Auslastung des Amtsgerichts Neuss
Da das Gericht für fünf Kommunen zuständig ist, kann die Bearbeitungsdauer je nach Auslastung schwanken.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die interne Abstimmung meist mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer.
Bauliche Veränderungen im Zuge der Aufteilung
Wird für eine neu geschaffene Einheit ein zusätzlicher Zugang oder eine andere bauliche Änderung nötig, kommt neben der reinen Teilungserklärung ein gewöhnliches Baugenehmigungsverfahren beim Amt für Bauberatung und Bauordnung hinzu.