Kubaturberechnung in Neuss — Bruttorauminhalt als Bemessungsgrundlage der städtischen Bauaufsicht
Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens neben dem Rohbauwert auch den umbauten Raum heran. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit eine der Bemessungsgrundlagen, mit denen das Amt für Bauberatung und Bauordnung im Genehmigungsverfahren rechnet. Dass diese Festsetzung in Neuss von der Stadt selbst kommt und nicht vom Rhein-Kreis Neuss, ist eine Folge des § 57 BauO NRW: Die Stadt hat die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde behalten, obwohl sie kreisangehörig ist. Auf welchem Weg die Berechnung dorthin gelangt, richtet sich seit dem 1. September 2026 nach § 70 Abs. 1 BauO NRW, der die elektronische Einreichung zum Regelfall macht.
Wozu die Bauaufsicht in Neuss den umbauten Raum braucht
Die Kubatur spielt bei einem verfahrenspflichtigen Bauvorhaben unmittelbar in die behördliche Gebührenberechnung hinein:
- Die AVwGebO NRW legt landesweit fest, dass sich die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren unter anderem nach dem Rohbauwert des Vorhabens richtet.
- Der Rohbauwert wird aus dem Bruttorauminhalt und amtlich veröffentlichten Wertfaktoren abgeleitet – die eigentliche Umrechnung nimmt das Amt für Bauberatung und Bauordnung im Verfahren selbst vor.
- Für die reine Ermittlung von BRI und BGF spielt es keine Rolle, wofür das Ergebnis am Ende gebraucht wird – Bauaufsicht, Bewertung oder Finanzierung greifen auf dieselbe nach DIN 277 berechnete Zahl zurück.
Anders als eine Zeichnung, die abgelegt und mit dem Bestand verglichen wird, geht die Kubaturberechnung unmittelbar in eine Rechnung der Behörde ein: Aus dem Bruttorauminhalt und amtlich veröffentlichten Wertfaktoren leitet das Amt den Rohbauwert ab, aus dem sich nach der AVwGebO NRW die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens ergibt. Das stellt an die Berechnung einen anderen Anspruch als an eine Zeichnung: Sie muss Schritt für Schritt nachvollziehbar bleiben, damit sich jede Teilfläche und jedes Volumen einzeln überprüfen lässt. Wie die Unterlage zur Behörde gelangt, ist seit dem 1. September 2026 anders geregelt als zuvor. Mit dem BauCode NRW ist nach § 70 Abs. 1 BauO NRW die elektronische Einreichung der Regelfall, und wo die untere Bauaufsichtsbehörde den elektronischen Zugang eröffnet hat, ist ausschließlich dieser zu nutzen. Die Stadt Neuss weist auf ihren eigenen Seiten daneben weiterhin darauf hin, die Bauvorlagen seien nach der Antragstellung in Papierform an der Michaelstraße 50 abzugeben – ein Hinweis aus der Zeit vor der Umstellung. An der Berechnung selbst ändert das nichts, wohl aber an der Frage, in welchem Format sie herausgeht; die klärt ein kurzer Kontakt mit dem Amt.
BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen
Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:
Bruttorauminhalt (BRI)
Das gesamte umbaute Volumen des Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt.
Bruttogrundfläche (BGF)
Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangsgröße für die Nutzfläche und häufig Basis für eine Kostenschätzung nach DIN 276.
Rohbauwert als abgeleitete Größe
Für die Gebühr nach der AVwGebO NRW entsteht aus dem Bruttorauminhalt zusätzlich der Rohbauwert – eine Rechengröße aus amtlich veröffentlichten Werten, die das Amt selbst im Genehmigungsverfahren ermittelt.
Was für eine Kubaturberechnung in Neuss gebraucht wird
Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:
- Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
- Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben.
- Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen. Für die Bauaufsicht zählt vor allem, dass sich der Rechenweg nachvollziehen lässt, weil das Amt auf dem Ergebnis aufbaut.
Kubaturberechnung in Neuss – Beispiele aus der Praxis
Baugenehmigungsgebühr für einen Dachausbau
Der ermittelte umbaute Raum fließt zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr beim Amt für Bauberatung und Bauordnung ein. Festgesetzt wird sie von der Stadt und nicht vom Rhein-Kreis Neuss; zuständig ist innerhalb des Amts je nach Lage Bezirk I für Innenstadt und Hafen oder Bezirk II für die Südstadt.
Umnutzung eines Speichergebäudes am Hafen
Die ursprünglich für Lagerzwecke ausgelegte Geschosshöhe führt zu einem BRI, das ein reines Wohngebäude gleicher Grundfläche deutlich übersteigt.
Wertermittlung eines Wiederaufbauhauses
Die vergleichsweise knappen Geschosshöhen ergeben ein moderateres BRI je Quadratmeter Nutzfläche als bei einem hohen Altbau – relevant für Gutachten und Finanzierung.
Vergleich mehrerer Objekte für ein kleines Portfolio
Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen ein Wiederaufbauhaus und ein umgenutztes Speichergebäude erst überhaupt vergleichbar, etwa bei der Bewertung eines gemischten Immobilienbestands.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Neuss
Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren, einreichfertigen Ergebnis:
- Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
- Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
- BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
- Ergebnis dokumentieren und einreichfertig aufbereiten
Nachvollziehbar als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Amt – und, wenn sie Teil des Bauantrags ist, in dem Format, das die Bauaufsicht dafür eröffnet hat.
Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Neuss beeinflusst
Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
- Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
- Gebäudetyp: Wohnhaus oder umgenutztes Speichergebäude
Eine ehemalige Lagerhalle mit ungewöhnlichen Geschosshöhen verlangt eine andere Erfassungstiefe als ein gewöhnliches Wohnhaus.
- Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Alle Leistungen in Neuss
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