Aufteilungspläne in Neuss — bemaßt und nummeriert, auch wenn die Vorkriegsakte fehlt
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung nach § 7 WEG. In Neuss prägt die Quellenlage dabei eine Besonderheit, die unmittelbar mit der Kriegsgeschichte der Stadt zusammenhängt: In der Neujahrsnacht 1944 auf 1945 zerstörte ein Luftangriff das 1638 erbaute Rathaus am Markt samt Nebengebäuden vollständig – eines von mehreren Ereignissen, die der Innenstadt in den letzten Kriegsjahren erheblich zusetzten. Wer sich bei einem älteren Innenstadtgebäude auf eine vorhandene Bauakte verlässt, findet darin oft nur den Zustand vor der Zerstörung oder den ersten Wiederaufbau – nicht zwangsläufig das, was seither mehrfach umgebaut wurde.
Wann Sie in Neuss einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Bauberatung und Bauordnung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Nordrhein-Westfalen ohne die in einigen anderen Ländern übliche zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt.
- Bei einem Neubau lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, ohne dass eine Archivrecherche nötig wird.
Neuss erlebte in den letzten Kriegsmonaten mehrere schwere Luftangriffe; besonders folgenreich war der Angriff in der Neujahrsnacht 1944 auf 1945, der das 1638 errichtete Rathaus am Markt vollständig zerstörte. Für Gebäude, die in dieser Zeit beschädigt oder zerstört wurden, zeigt eine noch vorhandene Bauakte oft nur den Zustand vor der Zerstörung – der tatsächliche Wiederaufbau folgte in vielen Fällen einem eigenen, nicht immer vollständig dokumentierten Grundriss. Hinzu kommt, dass viele Häuser über die folgenden Jahrzehnte weiter verändert wurden, ohne dass jede Anpassung in der Akte nachgetragen wurde. Für den Aufteilungsplan zählt deshalb ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand – eine historische Zeichnung liefert bestenfalls einen Ausgangspunkt, nie eine verlässliche Endauskunft.
Woher Ihr Neusser Aufteilungsplan stammt
Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von zwei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Amts für Bauberatung und Bauordnung
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigere Weg bei Wiederaufbau- und mehrfach umgebauten Häusern.
Welche Unterlagen für Ihren Neusser Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Amt für Bauberatung und Bauordnung werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Nebenräumen, die räumlich getrennt liegen.
- Nachweis zum Baujahr oder zur Wiederaufbauzeit
Bei Innenstadtgebäuden hilft eine Einschätzung, ob das Haus in den 1940er-Jahren beschädigt und wiederaufgebaut wurde – das erleichtert die Einordnung, ob eine gefundene Akte den heutigen Zustand überhaupt zeigen kann.
Aufteilungspläne in Neuss – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbauhaus nahe dem Markt ohne durchgehende Akte
Die vorhandene Akte zeigt noch den Vorkriegsgrundriss, der Wiederaufbau selbst wich davon ab. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb komplett neu per Vor-Ort-Vermessung.
Mehrfamilienhaus in Grimlinghausen mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte ist vollständig und aktuell, der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Umgenutztes Gebäude im Hafenumfeld
Für die frühere Lager- oder Werkstattnutzung existiert kein Aufteilungsplan; er entsteht vollständig neu aus dem heutigen, tatsächlichen Bestand.
Reihenhauszeile in Weckhoven mit Teilaufteilung
Für ein in den 1960er-Jahren errichtetes Haus liegt eine vollständige Bauakte vor, die aber noch keine Nummerierung der später gebildeten Einheiten enthält – diese wird für den Aufteilungsplan eigens ergänzt.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Neuss
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Neuss liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob eine vorhandene Bauakte den Kriegsjahren und späteren Umbauten überhaupt standhält:
- Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim Amt für Bauberatung und Bauordnung eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Neuss beeinflusst
In Neuss entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit der Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Kriegsschicksal des Gebäudes
Für ein in den 1940er-Jahren beschädigtes oder zerstörtes Gebäude ist eine zusätzliche Abgleichsprüfung zwischen Vorkriegsakte und heutigem Bestand oft unumgänglich.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig zugeordnet werden.
Alle Leistungen in Neuss
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Neuss ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Erstellung Ihres Aufteilungsplans ganz einfach hier.
