Teilungserklärung in Münster — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Sonderfall Hansaviertel

Q: Brauche ich in Münster eine Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht. Eine landesweite Umwandlungsgenehmigung gibt es in Münster unabhängig von der Zahl der Wohnungen nicht.

Q: Welche Münsteraner Viertel haben eine soziale Erhaltungssatzung?

Das Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel östlich des Hauptbahnhofs, seit dem 5. Juni 2021. Die häufiger genannten Gebiete Altstadt und Kreuzviertel sind davon nicht erfasst.

Q: Verhindert die Erhaltungssatzung die Umwandlung in Wohnungseigentum?

Nach den verfügbaren Quellen nicht direkt. Die Satzung macht Rückbau und bauliche Änderungen genehmigungspflichtig; eine Erweiterung auf die Umwandlung selbst, wie sie Köln für das Severinsviertel nutzt, ließ sich für Münster nicht bestätigen.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Münster zuständig?

Anders als in Städten mit mehreren Grundbuchämtern führt für das gesamte Münsteraner Stadtgebiet zentral das Amtsgericht Münster das Grundbuch.

Q: Was passiert, wenn ich einen genehmigungspflichtigen Umbau ohne Genehmigung nach § 172 BauGB durchführe?

Innerhalb der drei Erhaltungssatzungsgebiete ist eine solche bauliche Maßnahme ohne die erforderliche Genehmigung unzulässig. Für die Teilungserklärung empfiehlt sich deshalb, die Lage des Grundstücks und einen geplanten Umbau vor der notariellen Beurkundung zu klären.

Wer in Münster ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss anders als in Berlin, Hamburg oder München keine landesweite Umwandlungsgenehmigung einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht. Eine zweite Hürde gibt es in Münster trotzdem, nur an anderer Stelle als man zuerst vermuten würde – nicht am Prinzipalmarkt und nicht im Kreuzviertel, sondern östlich des Hauptbahnhofs: Seit Juni 2021 schützt eine soziale Erhaltungssatzung das Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel vor Verdrängung der Wohnbevölkerung. Wer dort ein Gebäude umbaut, braucht eine gesonderte Genehmigung. Für die reine Umwandlung in Wohnungseigentum als solche greift diese Satzung nach den verfügbaren Quellen bislang nicht – anders als im Kölner Severinsviertel, wo Nordrhein-Westfalen genau das zugelassen hat. Praktisch bleibt die Teilungserklärung in Münster damit meist ein zweistufiger Vorgang aus Aufteilungsplan und notarieller Beurkundung, dessen Nachfrage ausgerechnet in einem der beiden geschützten Viertel besonders hoch ausfällt: Das Hansaviertel gilt als eines der beliebtesten Wohnquartiere für Studierende der Stadt.

Teilungserklärung in Münster kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – eine Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin gibt es in Münster unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude nicht.
Seit dem 5. Juni 2021 gilt für das Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die Rückbau und bauliche Änderungen genehmigungspflichtig macht.
Eine Erweiterung dieser Satzung auf die Umwandlung in Wohnungseigentum selbst, wie sie Köln für das Severinsviertel nutzt, ließ sich für Münster nach verfügbaren Quellen nicht bestätigen.
Gerade im Hansaviertel, das als beliebtes Studierendenquartier gilt, trifft die Nachfrage nach aufgeteiltem Wohnraum damit auf ein Gebiet, in dem bauliche Umbauten zusätzlich genehmigungspflichtig sind.

Brauchen Sie in Münster eine Umwandlungsgenehmigung?

§ 250 BauGB erlaubt den Bundesländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per eigener Rechtsverordnung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Für Münster lässt sich die Frage auf zwei Ebenen beantworten:

Landesweit hat Nordrhein-Westfalen von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht – das gilt unverändert auch für Münster, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im betroffenen Gebäude.
Innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets erlaubt § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB dem Land zusätzlich, die Umwandlung selbst genehmigungspflichtig zu machen – das setzt aber eine eigene Landesrechtsverordnung für genau dieses Gebiet voraus, wie sie Nordrhein-Westfalen bislang nur für einzelne Fälle genutzt hat, etwa das Kölner Severinsviertel.
Für die Münsteraner Satzungsgebiete Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel ließ sich eine solche Erweiterung nicht bestätigen: Genehmigungspflichtig sind dort Rückbau, Änderung und vergleichbare bauliche Maßnahmen – die bloße Begründung von Wohnungseigentum ohne begleitenden Umbau bislang nicht.

Die Erhaltungssatzung Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel – und ihre offene Flanke

Der Hauptausschuss der Stadt Münster beschloss die soziale Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel am 19. Mai 2021; mit der Bekanntmachung im Amtsblatt trat sie am 5. Juni 2021 in Kraft. Sie gilt unbefristet und wird nach fünf Jahren auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Rechtsgrundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – die Vorschrift, mit der eine Kommune die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vor Verdrängung durch aufwertende Umbauten schützen kann. Genehmigungspflichtig werden dadurch bauliche Veränderungen, die über den Erhalt hinausgehen: neue Balkone, nachgerüstete Aufzüge, veränderte Grundrisse, Badsanierungen, neues Parkett oder ein Fensteraustausch zählen ausdrücklich dazu. Bereits vor Erlass der Satzung wurde öffentlich diskutiert, ob dieses Instrument die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen als solche verhindern kann – dafür hätte das Land zusätzlich von § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch machen und das Gebiet eigens per Rechtsverordnung benennen müssen. Eine solche Verordnung für Münster ist nach den verfügbaren Quellen nicht ergangen. Für eine Teilungserklärung heißt das: Der Aufteilungsplan selbst lässt sich unabhängig von der Satzung erstellen: Nur wenn mit der Umwandlung zugleich ein genehmigungspflichtiger Umbau einhergeht, kommt zusätzlich ein Antrag nach § 172 BauGB hinzu.

Innerhalb und außerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete

Ob ein Grundstück im Hafen-, Hansa- oder Herz-Jesu-Viertel liegt, entscheidet in Münster darüber, ob neben Aufteilungsplan und Beurkundung noch ein weiterer Schritt hinzukommt:

Regelfall außerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete

Der überwiegende Teil des Münsteraner Stadtgebiets liegt außerhalb der drei geschützten Viertel. Hier folgt die Teilungserklärung dem bundesweiten Grundmuster aus bemaßtem Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung – ohne zusätzliche Genehmigung, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen.

Umwandlung mit begleitendem Umbau im Hafen-, Hansa- oder Herz-Jesu-Viertel

Geht die Umwandlung mit einer genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahme einher – etwa dem nachträglichen Einbau eines Bads oder einer veränderten Grundrissaufteilung –, ist dafür zusätzlich ein Antrag nach § 172 BauGB beim Bauordnungsamt zu stellen, unabhängig vom Aufteilungsplan selbst.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Münster braucht

Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe – innerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete kommt bei baulichen Maßnahmen ein weiteres Dokument hinzu:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Aktueller Grundbuchauszug
Belegt die bestehenden Eigentumsverhältnisse und geht in der Regel über den beurkundenden Notar direkt an das zuständige Amtsgericht Münster.
Antrag nach § 172 BauGB bei begleitendem Umbau
Nur erforderlich, wenn ein Grundstück im Hafen-, Hansa- oder Herz-Jesu-Viertel liegt und die Umwandlung mit einer genehmigungspflichtigen baulichen Änderung verbunden ist – zu stellen beim Bauordnungsamt, vor der notariellen Beurkundung.

Teilungserklärungen in Münster – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus im Kreuzviertel wird wohnungsweise verkauft

Ein Altbau mit sieben Wohnungen soll einzeln vermarktet werden. Weil das Kreuzviertel außerhalb jeder Erhaltungssatzung liegt, genügen dafür Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – keine zusätzliche Genehmigung, unabhängig von der Wohnungszahl.

Umwandlung mit Grundrissänderung im Hansaviertel

Ein Eigentümer will ein Mehrfamilienhaus nahe dem Hansaring in Wohnungseigentum aufteilen und dabei zugleich zwei Wohnungen zusammenlegen. Weil die Grundrissänderung eine genehmigungspflichtige bauliche Maßnahme im Sinne der Erhaltungssatzung ist, braucht es zusätzlich zum Aufteilungsplan einen Antrag nach § 172 BauGB.

Unveränderte Umwandlung im Herz-Jesu-Viertel

Ein Bestandsgebäude wird ohne bauliche Veränderung in Wohnungseigentum aufgeteilt. Da die Erhaltungssatzung nach verfügbaren Quellen nicht die Umwandlung selbst, sondern bauliche Maßnahmen erfasst, entfällt hier trotz der Lage im Satzungsgebiet der zusätzliche Genehmigungsschritt.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Münster ab

Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Münster kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob das Grundstück in einem der drei Erhaltungssatzungsgebiete liegt und ob ein Umbau geplant ist:

Lage des Grundstücks prüfen
Zunächst wird geklärt, ob sich das Grundstück im Hafen-, Hansa- oder Herz-Jesu-Viertel befindet – davon hängt ab, ob ein begleitender Umbau zusätzlich genehmigungspflichtig wird.
Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Beim zentralen Bauordnungsamt der Stadt, das für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist – seit 2024 auch digital über das Bauportal.NRW erreichbar.
Genehmigung nach § 172 BauGB, falls ein Umbau geplant ist
Nur innerhalb der drei Satzungsgebiete und nur bei einer tatsächlichen baulichen Maßnahme erforderlich – der Antrag geht vor der Beurkundung an das Bauordnungsamt.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo nötig – Erhaltungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Münster.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Münster beeinflusst

Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung bleibt der Grundaufwand in Münster überschaubar – diese Faktoren bestimmen ihn trotzdem im Einzelfall:

Lage im oder außerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets
Nur innerhalb des Hafen-, Hansa- oder Herz-Jesu-Viertels kann bei einem begleitenden Umbau ein zusätzliches Genehmigungsverfahren nach § 172 BauGB hinzukommen – außerhalb entfällt dieser Schritt vollständig.
Ob die Umwandlung mit einer baulichen Maßnahme verbunden ist
Eine unveränderte Umwandlung löst nach verfügbaren Quellen keine gesonderte Genehmigungspflicht aus; sobald Grundriss, Sanitär oder Fassade angefasst werden, kann sich das innerhalb der Satzungsgebiete ändern.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob eine Erhaltungssatzung greift.