Kubaturberechnung in Münster — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Worin unterscheiden sich BRI und Wohnfläche voneinander?

Das BRI zählt das gesamte Volumen bis zur äußeren Dachhaut vollständig mit. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Flächen unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an.

Q: Wofür verwendet das Bauordnungsamt Münster den umbauten Raum?

Die AVwGebO NRW knüpft die Gebühr für das Baugenehmigungsverfahren unter anderem an den Rohbauwert, der wiederum vom umbauten Raum abhängt – bei verfahrenspflichtigen Vorhaben eine der Bemessungsgrundlagen.

Q: Wodurch unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI ist das Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse. Beide werden nach DIN 277 berechnet, messen aber unterschiedliche Eigenschaften desselben Gebäudes.

Q: Warum weicht das BRI einer Kreuzviertel-Villa von dem eines Giebelhauses am Prinzipalmarkt ab?

Die um 1900 errichteten Gründerzeitvillen haben deutlich höhere Geschosse als die auf schmalen Nachkriegsparzellen stehenden Giebelhäuser der Altstadt – das größere Volumen je Etage schlägt sich direkt im BRI nieder.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße sämtlicher Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlt das oder passt der Bestand nicht mehr, wird zusätzlich aufgemessen.

Q: Ist die Kubatur auch für einen energetischen Nachweis von Bedeutung?

Ja, energetische Berechnungen beziehen sich auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen. Eine sorgfältig ermittelte Kubatur lässt sich dafür unmittelbar weiterverwenden.

Q: Kann die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude zusammen beauftragt werden?

Ja, bei mehreren Objekten eines Bestands oder Portfolios lässt sich die Berechnung meist gebündelt und damit effizienter durchführen, gerade wenn die Werte untereinander vergleichbar sein sollen.

BRI und BGF beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen eines Gebäudes: den umbauten Raum und die addierten Grundflächen aller Geschosse. In Nordrhein-Westfalen ist das mehr als eine reine Wertermittlungskennzahl, denn die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) legt die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren unter anderem auf Basis des Rohbauwerts fest, der wiederum am umbauten Raum hängt – das Bauordnungsamt Münster stützt sich bei verfahrenspflichtigen Vorhaben also unmittelbar auf diese Zahl. Wie unterschiedlich das Ergebnis ausfallen kann, zeigt ein Blick auf zwei typische Münsteraner Bestände: Ein Giebelhaus am Prinzipalmarkt steht auf einer schmalen, tiefen Nachkriegsparzelle mit kompakter Grundfläche je Etage, während eine Gründerzeitvilla im Kreuzviertel mit ihren hohen, um 1900 gebauten Geschossen ein deutlich größeres Volumen erreicht – bei ähnlicher Wohnfläche kann die Kubatur beider Gebäude weit auseinanderliegen.

Kubaturberechnung in Münster kurz und kompakt

BRI und BGF werden beide nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber Verschiedenes: der umbaute Raum einerseits, die Summe der Geschossgrundflächen andererseits.
Für Münster zählt die AVwGebO NRW den umbauten Raum – über den Rohbauwert – zu den Bemessungsgrundlagen der Baugenehmigungsgebühr bei verfahrenspflichtigen Vorhaben.
Ein Giebelhaus am Prinzipalmarkt mit schmaler, tiefer Parzelle und eine Gründerzeitvilla im Kreuzviertel mit hohen Geschossen können bei vergleichbarer Wohnfläche ein deutlich unterschiedliches BRI ergeben.
In der Wohnflächenberechnung nach WoFlV zählen Dachschrägen und niedrige Räume nur anteilig oder gar nicht – das BRI erfasst dasselbe Volumen dagegen bis zur Dachhaut vollständig.
Auch für einen energetischen Nachweis, der auf das beheizte Volumen abstellt, ist eine sauber ermittelte Kubatur über die Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

BRI und BGF im Vergleich

Beide Kennzahlen entstehen nach demselben Regelwerk, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das komplette umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Keller, ausgebaute wie ungenutzte Dachräume und sonstige Nebenräume zählen vollständig mit, unabhängig von ihrer späteren Nutzung.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die addierten Grundflächen sämtlicher Geschosse, jeweils an der äußeren Bauteilkante gemessen. Sie dient häufig als Ausgangswert für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche oder eine Kostenschätzung nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Münster vorliegen sollte

Zuverlässige Maße des kompletten Baukörpers sind die Voraussetzung:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte
Mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, Keller und Dachraum eingeschlossen – aus Aufmaß oder Bauakte.
Dachform und Neigungswinkel
Nötig, um das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt zu erfassen, besonders bei den steilen Giebeldächern der Altstadt.
Angabe des Verwendungszwecks
Ob die Zahl für das Bauordnungsamt, ein Gutachten oder eine Finanzierung gebraucht wird, beeinflusst den nötigen Dokumentationsgrad.

Kubaturberechnung in Münster – Beispiele aus der Praxis

Gebührenberechnung für einen Neubau im Oxford-Quartier

Das Bauordnungsamt zieht den umbauten Raum als Teil des Rohbauwerts heran, um die Gebühr für das Baugenehmigungsverfahren nach der AVwGebO NRW festzulegen.

Gutachten für eine Gründerzeitvilla im Kreuzviertel

Die hohen Altbaugeschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem gleich großen Neubau – ein Umstand, den Wertgutachten und Finanzierungsanfragen berücksichtigen.

Umbau eines Giebelhauses am Prinzipalmarkt

Trotz mehrerer Umbauphasen seit dem Wiederaufbau bleibt die schmale Parzellengrundfläche prägend für das Volumen – die Berechnung dokumentiert den heutigen Bestand nachvollziehbar.

Objektunterlagen für eine Finanzierungsanfrage

Banken verlangen häufig eine belastbar hergeleitete BGF oder BRI, unabhängig vom aktuellen Zustand oder der Nutzung des Gebäudes.

Portfoliovergleich mehrerer Bestandsobjekte

Erst eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur macht unterschiedlich alte, unterschiedlich geschnittene Häuser überhaupt vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Münster

Von den vorhandenen Unterlagen bis zum belastbaren Ergebnis:

Vorhandene Unterlagen sichten
Bauakte aus dem Stadthaus 3 oder ein bereits vorliegendes Aufmaß werden auf Vollständigkeit für alle Geschosse geprüft.
Fehlende Maße vor Ort ergänzen
Lücken bei Keller, Dachraum oder Nebenräumen werden durch einen kurzen Vor-Ort-Termin geschlossen.
Volumen und Flächen berechnen
BRI und BGF entstehen geschossweise nach DIN 277, Dachschrägen werden gesondert berücksichtigt.
Ergebnis auf den Zweck abstimmen
Für das Bauordnungsamt, ein Gutachten oder eine Finanzierung können unterschiedliche Darstellungstiefen sinnvoll sein.
Nachvollziehbare Dokumentation übergeben
Mit offengelegtem Rechenweg, einsetzbar gegenüber Amt, Bank oder Gutachter.

Wovon der Aufwand einer Kubaturberechnung in Münster abhängt

Diese Punkte bestimmen, wie viel Arbeit hinter der Berechnung steckt:

Verfügbarkeit brauchbarer Bestandsunterlagen
Liegt eine vollständige Bauakte vor, geht die Berechnung zügig; fehlen Maße, wird zunächst ein Aufmaß nötig.
Zahl der Ebenen
Keller, Zwischenebenen und ausgebauter Dachraum vervielfachen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Form des Daches
Ein steiles Giebeldach mit Gauben braucht mehr Sorgfalt bei der Volumenberechnung als ein schlichtes Flachdach im Neubau.
Zielsetzung der Berechnung
Eine Kennzahl für das Bauordnungsamt kann andere Anforderungen an die Dokumentation stellen als eine für Gutachten oder Bank.
Anzahl der betroffenen Gebäude
Werden mehrere Objekte eines Bestands gemeinsam beauftragt, lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln.