Grundrisse in Münster — vom kriegsverschonten Kreuzviertel bis zur rekonstruierten Altstadt bemaßt erfasst
Wer in Münster nach einem alten Grundriss sucht, stößt schnell auf ein Paradox: Ausgerechnet die als Altstadt bezeichnete Innenstadt ist überwiegend kein historischer Bestand mehr, sondern Rekonstruktion. Über 90 Prozent des dortigen Wohnraums wurden im Zweiten Weltkrieg zerstört, der Wiederaufbau folgte zwar dem historischen Stadtgrundriss, errichtete die Gebäude aber neu. Das eigentliche gründerzeitliche Münster steht stattdessen im Kreuzviertel, das um 1900 als gehobenes Wohnviertel mit geschlossener Blockrandbebauung angelegt wurde und den Krieg zu gut 60 Prozent unbeschädigt überstand. Für einen Grundriss verschärft eine weitere Besonderheit die Lage: Bauakten von Gebäuden, die schon vor 1945 zu Münster gehörten, sind im Krieg größtenteils vernichtet worden. Woher ein verlässlicher Plan stammen kann, hängt deshalb in Münster ungewöhnlich stark davon ab, ob eine Immobilie zum kriegsverschonten Kreuzviertel oder zur wiederaufgebauten Altstadt zählt.
Wann Sie in Münster einen neuen Grundriss brauchen
Ein Grundriss ist auch in Münster keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen zwingend gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar bestehen auf einem aktuellen, bemaßten Plan – bei kriegsbedingt lückenhafter Aktenlage reicht ein historischer Auszug in der Regel nicht aus.
- Fehlende Vorkriegsakte: Für ein vor 1945 errichtetes Gebäude ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die zugehörige Bauakte im Krieg verloren ging – unabhängig davon, ob das Gebäude selbst erhalten blieb.
- Bauliche Veränderung an Giebelhäusern am Prinzipalmarkt: Wer dort umbaut, muss den neuen Grundriss mit der städtischen Denkmalpflege abstimmen, da die Denkmalbereichssatzung das gesamte Ensemble schützt.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Nachverdichtung im Bestand: Münster will einen erheblichen Teil des jährlichen Neubauziels durch Nachverdichtung erreichen – wer dafür ein bestehendes Gebäude erweitert, braucht zunächst einen aktuellen Bestandsgrundriss.
In den meisten deutschen Städten gilt: Auch wenn ein Gebäude im Krieg zerstört wurde, überlebt die zugehörige Bauakte häufig in einem Archiv, das räumlich getrennt von den Gebäuden selbst lag. In Münster war das anders – die Bauakten der Stadt für vor 1945 errichtete Gebäude sind größtenteils mit vernichtet worden, unabhängig davon, ob das jeweilige Haus selbst erhalten blieb oder nicht. Für Gebäude im Kreuzviertel, die den Krieg überstanden, bedeutet das trotzdem nicht automatisch eine verwertbare Akte; für Gebäude in der rekonstruierten Altstadt ist eine historische Vorkriegsakte praktisch ausgeschlossen. Ein aktuelles Aufmaß vor Ort ist deshalb in Münster für ältere Bausubstanz häufiger der einzige Weg zu einem verlässlichen Grundriss als in vergleichbaren Städten mit intakter Aktenlage.
Woher Ihr Münsteraner Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Bauaktenarchiv im Stadthaus 3
Das Bauordnungsamt führt sein Bauaktenarchiv zentral im Stadthaus 3 und digitalisiert dort derzeit rund 200.000 Akten. Solange die Digitalisierung eines Bestands läuft, ist nur die bereits digital verfügbare Akte einsehbar, keine persönliche Vor-Ort-Einsicht.
Per Aufmaß vor Ort
Ist die Akte kriegsbedingt nicht mehr vorhanden oder weicht sie vom heutigen Bestand ab – etwa nach einem Umbau im Kreuzviertel –, wird das Gebäude direkt vermessen.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Für neue Wohnquartiere wie York oder Oxford auf ehemaligen Kasernenflächen liegen die Baupläne von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar für die Grundrisserstellung weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Münsteraner Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für eine Anfrage beim Bauaktenarchiv im Stadthaus 3 sind üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht des Eigentümers vorzulegen.
- Vorhandene alte Pläne oder Fotos
Gerade für Gebäude im Kreuzviertel helfen historische Fotos oder Skizzen, eine ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, auch wenn die eigentliche Bauakte fehlt.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zur Denkmalbereichssatzung Prinzipalmarkt
Liegt das Gebäude am Prinzipalmarkt, hilft eine kurze Beschreibung der geplanten Veränderung, damit der Grundriss von Beginn an für die Abstimmung mit der Denkmalpflege geeignet ist.
Grundrisse in Münster – Beispiele aus der Praxis
Altbauwohnung im Kreuzviertel mit teilweise erhaltener Akte
Weil das Viertel nur zu einem kleineren Teil zerstört wurde, findet sich im Bauaktenarchiv gelegentlich noch ein Vorkriegsplan – sofern der betroffene Bestand bereits digitalisiert ist. Weicht er vom heutigen Zuschnitt ab, ergänzt ein kurzes Aufmaß die fehlenden Details.
Wohnung in der rekonstruierten Altstadt ohne Vorkriegsakte
Für ein Gebäude, das nach der fast vollständigen Zerstörung 1945 an historischer Stelle neu errichtet wurde, existiert praktisch keine verwertbare Vorkriegsakte mehr. Der Grundriss wird deshalb komplett anhand des heutigen Bestands neu erstellt.
Neubauwohnung im York- oder Oxford-Quartier
Für Wohnungen auf den ehemaligen Kasernenflächen liegen die Baupläne von Beginn an digital vor. Der Grundriss lässt sich direkt daraus ableiten, was den Erfassungsaufwand gegenüber älterer Bausubstanz deutlich verringert.
Giebelhaus am Prinzipalmarkt mit gemischter Nutzung
Für ein Gebäude mit Ladengeschäft im Erdgeschoss und Wohnung darüber muss ein neuer Grundriss zusätzlich mit der Denkmalpflege abgestimmt werden, da die Denkmalbereichssatzung das gesamte Straßenbild schützt.
So läuft Ihr Grundriss in Münster ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Münster liegt das Gewicht auf der frühen Einschätzung, ob für ein Gebäude überhaupt noch eine Vorkriegsakte bestehen kann:
- Anlass und Verwendungszweck festlegen
Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Nachverdichtung im Bestand stellen unterschiedliche Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe des Grundrisses.
- Wahrscheinlichkeit einer erhaltenen Akte einschätzen
Ob eine Bauakte realistisch existieren kann, hängt stark davon ab, ob das Gebäude im weitgehend verschonten Kreuzviertel oder in der stark zerstörten Altstadt liegt.
- Bestand vor Ort erfassen, wo Akten fehlen
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder noch nicht digitalisiert, wird das Gebäude direkt vermessen, statt auf eine möglicherweise vernichtete Vorkriegsakte zu warten.
- Grundriss auf Basis der Maße erstellen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss, auf Wunsch mit Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Fertigen Plan übergeben
Sie erhalten Ihren Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – einsatzbereit für Bank, Notar, Bauordnungsamt oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Münster beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Münsteraner Beständen deutlich:
- Wahrscheinlichkeit einer erhaltenen Vorkriegsakte
Für Gebäude im Kreuzviertel besteht eine gewisse Chance auf eine noch vorhandene Akte, für Gebäude in der Altstadt praktisch nicht. Fehlt sie, kommt ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Laufende Digitalisierung des Bauaktenarchivs
Solange ein Bestand im Stadthaus 3 noch nicht digitalisiert ist, verlängert sich die Bearbeitungszeit einer Anfrage gegenüber einem bereits digital verfügbaren Aktenbestand.
- Gebäudetyp: Kreuzviertel-Altbau, Wiederaufbaubau oder Neubau
Ein individuell geschnittener Altbau im Kreuzviertel verlangt mehr Erfassungsaufwand als eine standardisierte Wohnung im York- oder Oxford-Quartier mit digitalen Plänen.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
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