Aufteilungspläne in Münster — wenn die älteste Bauakte vom ehemaligen Kreis Münster stammt
Für einen Aufteilungsplan zählt überall in Deutschland dasselbe Kriterium: eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung, die jede Einheit eindeutig abgrenzt. Wonach sich in Münster richtet, ob dafür eine verwertbare Bauakte existiert, ist aber nicht in erster Linie die Frage, ob ein Gebäude die Kriegszerstörung überstand – sondern eine verwaltungsgeschichtliche: Lag das Grundstück 1945 bereits innerhalb der damaligen Stadtgrenzen, ist die zugehörige Bauakte mit hoher Wahrscheinlichkeit verbrannt. Gehörte es dagegen zum benachbarten, eigenständigen Kreis Münster, der erst zum 1. Januar 1975 in der Stadt aufging, kann die Bauakte bis in die Zeit um 1900 zurückreichen – sie wurde bei der kommunalen Neugliederung schlicht erst nachträglich ins städtische Archiv übernommen und blieb von der Zerstörung der eigentlichen Stadtakten verschont. Eine zweite Besonderheit betrifft die wiederaufgebaute Altstadt: Auch wo die Gebäude selbst Neubauten der Nachkriegszeit sind, stehen viele davon auf den alten, erhalten gebliebenen Grundmauern – ein Detail, das für die Abgrenzung von Einheiten im Aufteilungsplan relevanter sein kann als das Baujahr der sichtbaren Fassade.
Wann Sie in Münster einen Aufteilungsplan brauchen
Auch in Münster ist der Aufteilungsplan keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Münster landesweit ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt.
- Bei Neubauten, etwa auf einer der Wohnbauflächen in den jüngeren Stadtteilen, lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, ohne dass eine Archivrecherche nötig wird.
Die kommunale Neugliederung vom 1. Januar 1975 hat für Münster mehr verändert als nur die Stadtgrenze: Mit der Auflösung des bis dahin eigenständigen Landkreises Münster kamen unter anderem Albachten, Amelsbüren, Angelmodde, Handorf, Hiltrup, Nienberge, St. Mauritz und Wolbeck vollständig zur Stadt, dazu der überwiegende Teil Roxels sowie einzelne Flächen weiterer Gemeinden – rund 23.000 Hektar zusätzliches Stadtgebiet und über 62.000 neue Münsteranerinnen und Münsteraner auf einen Schlag. Für die Bauaktenführung hatte das eine bis heute spürbare Folge: Bauakten von Gebäuden, die zu diesem ehemaligen Kreisgebiet gehörten, wurden erst 1975 vom Bauordnungsamt der Stadt übernommen und sind deshalb teilweise noch bis in die Zeit um 1900 vorhanden – sie lagen während des Krieges schlicht nicht im Zugriffsbereich der städtischen Verwaltung und blieben von deren Verlusten verschont. Für Gebäude, die schon vor 1945 zum Stadtgebiet zählten, gilt dagegen das Gegenteil: Ihre Bauakten sind größtenteils mit verbrannt. Wer für ein Grundstück in einem der 1975 eingemeindeten Stadtteile nach der ältesten verfügbaren Quelle sucht, hat damit tendenziell bessere Chancen als im historischen Kernstadtgebiet – eine Unterscheidung, die mit dem Baujahr des heutigen Gebäudes nichts zu tun hat, wohl aber mit seiner Lage.
Woher Ihr Münsteraner Aufteilungsplan stammt
Je nach Lage des Grundstücks und Zustand der Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der laufenden Bauakte im Stadthaus 3
Für Neubauten und für Gebäude mit intakter, bereits digitalisierter Aktenlage lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus der beim Bauordnungsamt geführten Akte ableiten – ergänzt um die für § 7 WEG nötige Nummerierung der Einheiten.
Aus dem übernommenen Bestand des ehemaligen Kreises Münster
Für ein Grundstück in einem 1975 eingemeindeten Stadtteil lohnt sich gezielt die Nachfrage nach der Kreis-Münster-Akte – sie kann einen älteren, vollständigeren Bauzustand zeigen als eine vergleichbare Akte aus dem historischen Kernstadtgebiet.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der heutige Bestand erkennbar von der Zeichnung ab – etwa weil ein Altstadtgebäude zwar auf alten Grundmauern, aber mit neuem Grundriss wiederaufgebaut wurde –, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Welche Unterlagen für Ihren Münsteraner Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig davon, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Angaben von Nutzen:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Anfrage beim Bauordnungsamt im Stadthaus 3 werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
- Angaben zur Lage vor 1975
Ob ein Grundstück schon vor der kommunalen Neugliederung zur Stadt Münster gehörte oder Teil des ehemaligen Landkreises war, hilft dabei, die Suche gezielt beim richtigen Aktenbestand anzusetzen, statt beide Wege parallel zu prüfen.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn ihnen die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung noch fehlt.
Aufteilungspläne in Münster – Beispiele aus der Praxis
Innenstadtnahes Mehrfamilienhaus ohne verwertbare Vorkriegsakte
Das Grundstück lag bereits vor 1945 innerhalb der Stadtgrenzen. Die zugehörige Bauakte gilt als kriegsbedingt verloren, sodass der Aufteilungsplan komplett neu per Vor-Ort-Vermessung entsteht.
Doppelhaus in Wolbeck mit Akte aus der Zeit des Kreises Münster
Das Gebäude gehörte bis 1975 zum eigenständigen Landkreis Münster. Die beim Bauordnungsamt geführte Akte reicht bis in die Zeit um 1900 zurück und lässt sich, ergänzt um die Einheiten-Nummerierung, direkt als Grundlage nutzen.
Giebelhaus in der Altstadt auf historischem Grundmauerwerk
Das heutige Gebäude ist ein Nachkriegsneubau, steht aber auf den erhaltenen Grundmauern seines zerstörten Vorgängers. Für den Aufteilungsplan zählt ausschließlich der aktuelle Innenzuschnitt – die alte Bausubstanz im Fundament spielt für die Abgrenzung der Einheiten keine Rolle, wird aber bei der Vor-Ort-Vermessung mit erfasst, wo sie auf ungewöhnliche Wandstärken oder Versätze hindeutet.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Münster
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Münster liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, welcher der beiden Aktenbestände für das jeweilige Grundstück überhaupt infrage kommt:
- Zugehörigkeit vor 1975 klären
Wir prüfen, ob das Grundstück schon vor der kommunalen Neugliederung zur Stadt Münster gehörte oder Teil des ehemaligen Landkreises war – das entscheidet, welcher Aktenbestand realistisch weiterhilft.
- Bauakte beim Bauordnungsamt anfragen
Je nach Ergebnis richtet sich die Anfrage im Stadthaus 3 gezielt auf den laufenden städtischen Bestand oder den übernommenen Kreis-Münster-Bestand.
- Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand prüfen
Selbst eine gefundene Akte hilft nicht, wenn sie einen durch Kriegsschaden, Wiederaufbau oder spätere Umbauten überholten Zustand zeigt – das wird vor der Übernahme abgeglichen.
- Fehlende Grundlage vor Ort aufnehmen
Passt keine Akte oder ist keine auffindbar, wird das Gebäude direkt vermessen, als vollwertiger Ersatz für die fehlenden Unterlagen.
- Einheiten nummerieren und Plan übergeben
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Münster beeinflusst
In Münster entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand – und die hängt eng mit der Verwaltungsgeschichte des jeweiligen Stadtteils zusammen:
- Lage vor oder nach der Neugliederung von 1975
Ein Grundstück im ehemaligen Kreisgebiet bedeutet häufig eine schneller auffindbare, ältere Bauakte als ein vergleichbares Grundstück im historischen Kernstadtgebiet.
- Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Zeigt eine vorhandene Akte einen durch Wiederaufbau oder spätere Umbauten überholten Zustand, wird zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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