Teilungserklärung in München — Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB und zentrales Grundbuchamt
Auch in München reicht der Aufteilungsplan für eine Teilungserklärung längst nicht mehr für jedes Gebäude. Seit dem 1. Juni 2023 gilt in München und 49 weiteren bayerischen Städten und Gemeinden für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine eigene Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB – unabhängig von Erhaltungssatzung oder Denkmalschutz. Betroffen sind allerdings nur größere Bestandsgebäude: Bayern hat den bundesrechtlichen Schwellenwert zum Schutz kleinerer Eigentümer von fünf auf zehn Wohnungen angehoben, München selbst hatte sich im Verfahren sogar für eine deutlich strengere Grenze eingesetzt. Wer die Genehmigungspflicht erst beim Notartermin entdeckt, verliert Zeit, die sich mit früherer Planung vermeiden lässt.
Wann Sie in München eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in München für größere Bestandsgebäude nicht mehr aus. Seit Juni 2023 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die dem Erhalt von Mietwohnraum in einem der angespanntesten Wohnungsmärkte Deutschlands dient:
- Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als zehn Bestandswohnungen, die bereits am 1. Juni 2023 vorhanden waren; die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich ausgeschlossen.
- Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen bleiben durchgehend genehmigungsfrei – ein eigener bayerischer Zuschnitt des bundesrechtlichen Kleineigentümerschutzes, der andernorts schon ab fünf Wohnungen endet.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen, etwa bei der Aufteilung zugunsten von Miterben, dem Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder dem Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieterschaft.
- Neubauten fallen nicht unter die Regelung; sie betrifft ausschließlich die Umwandlung von Wohnraum, der zum Stichtag bereits als Mietwohnung bestand.
Bayern hat den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB über die Gebietsbestimmungsverordnung-Bau (GBestV-Bau) umgesetzt, die der Ministerrat am 25. April 2023 beschloss und die zum 1. Juni 2023 in Kraft trat. Ein eigens erstelltes Gutachten identifizierte landesweit 50 Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, München eingeschlossen. Im Anhörungsverfahren hatte sich München selbst für eine wesentlich strengere Schwelle von mehr als drei Wohnungen ausgesprochen, verweisend auf den eigenen, besonders angespannten Markt – durchgesetzt hat sich stattdessen die bayernweit einheitliche Grenze von mehr als zehn Wohnungen. Ursprünglich bis Ende 2025 befristet, wurde die Verordnung inzwischen bis zum 31. Dezember 2026 verlängert, nachdem der Bund die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB im Oktober 2025 bis 2030 ausgedehnt hat.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Auch in München entscheidet über den Weg zur Genehmigung, ob einer der gesetzlich bestimmten Ausnahmefälle vorliegt:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
§ 250 Abs. 3 BauGB benennt selbst die Fälle, in denen ein Anspruch auf Genehmigung besteht: die Aufteilung zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern aus einer Erbengemeinschaft, der Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung sowie der Verkauf an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterinnen und Mieter. Trifft einer dieser gesetzlich bestimmten Fälle zu, beschränkt sich die Prüfung der Lokalbaukommission darauf, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Liegt keiner der in Abs. 3 genannten Fälle vor, bleibt eine Genehmigung im Ermessensweg möglich. Die Lokalbaukommission entscheidet dann anhand der im Einzelfall dargelegten Umstände des Vorhabens – anders als bei der gebundenen Genehmigung besteht hierauf kein Rechtsanspruch.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in München nötig sind
Bei größeren Bestandsgebäuden laufen zwei Vorgänge zusammen – der Aufteilungsplan für das Grundbuchamt, der Genehmigungsantrag für die Lokalbaukommission:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Ein maßstäblicher, nach § 7 WEG durchgehend nummerierter Aufteilungsplan, für den die Lokalbaukommission bereits die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hat.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl und zum Baubestand am Stichtag
Ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift, hängt davon ab, wie viele Wohnungen das Gebäude umfasst und ob es bereits am 1. Juni 2023 in diesem Umfang bestand – beides ist zu belegen.
- Begründung des Ausnahmetatbestands
Stützt sich der Antrag auf § 250 Abs. 3 BauGB, sind die dafür maßgeblichen Umstände nachzuweisen – etwa der Nachlassbezug bei einer Erbengemeinschaft oder die Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter.
Teilungserklärungen in München – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Schwabing mit vierzehn Wohnungen
Weil die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen deutlich überschritten wird, braucht es neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung der Lokalbaukommission – bei einem Haus mit acht Einheiten wäre dieser Schritt entfallen.
Nachlassauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft in Haidhausen
Vier Geschwister erben ein Haus mit zwölf Wohnungen und wollen es unter sich aufteilen statt zu verkaufen. Weil der Ausnahmetatbestand für Miterben greift, besteht hier ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung.
Neubauprojekt eines Bauträgers in der Parkstadt Schwabing
Ein neu errichtetes Gebäude mit zwanzig Einheiten soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht – nötig ist allein der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in München ab
Rechtlich folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster. In München kommt bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der von Anfang an mitgeplant werden sollte:
- Wohnungsanzahl und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude die Schwelle von mehr als zehn Wohnungen überschreitet und diese bereits am Stichtag 1. Juni 2023 bestanden – nur dann greift die Umwandlungsverordnung.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und im bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan festgehalten – die spätere Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als zehn Wohnungen läuft parallel der Antrag bei der Lokalbaukommission, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands, sofern einer vorliegt.
- Notarielle Beurkundung
Sobald Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, die erteilte Umwandlungsgenehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht München
Anders als in Städten mit mehreren, bezirklich verteilten Grundbuchämtern führt für das gesamte Münchner Stadtgebiet ein einziges Amtsgericht das Grundbuch.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in München beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in München bei größeren Gebäuden ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als zehn Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren bei der Lokalbaukommission hinzu – bei Neubauten oder kleineren Häusern entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug oder eine nachgewiesene Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter beschleunigt die gebundene Genehmigung; eine Einzelfallprüfung nach Abs. 4 braucht in der Regel mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto größer der Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich wird.
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