Kubaturberechnung in München — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Warum unterscheiden sich BRI und Wohnfläche bei ein und demselben Gebäude?

Weil beide Werte unterschiedliche Dinge messen: Das BRI zählt das komplette umbaute Volumen bis zur Dachhaut, die Wohnfläche nach WoFlV dagegen nur die tatsächlich nutzbaren Bereiche, gestaffelt nach Raumhöhe. Unter einer Dachschräge klaffen beide Zahlen deshalb oft deutlich auseinander.

Q: Zählt in München der umbaute Raum direkt für die Baugenehmigungsgebühr?

Nicht direkt. Maßgeblich ist die voraussichtliche Rohbausumme des Vorhabens. Fehlt dafür noch eine detaillierte Kostenplanung, lässt sich diese Summe aus dem Bruttorauminhalt über einen anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter herleiten.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF konkret?

Das eine ist ein Volumen, das andere eine Fläche: BRI misst den umbauten Raum in Kubikmetern, BGF die Summe aller Geschossflächen in Quadratmetern. Beide werden nach DIN 277 ermittelt, dienen aber unterschiedlichen Zwecken.

Q: Wie wird die Kubatur bei einem Grundstück mit Vorderhaus und Rückgebäude berechnet?

Jeder Baukörper wird für sich vermessen und einzeln nach DIN 277 berechnet. Erst am Ende werden beide Volumen zur Gesamtkubatur des Anwesens zusammengeführt.

Q: Reicht eine ältere Zentralregistratur-Akte für die Berechnung aus?

Nur, wenn sie den heutigen Bestand noch zutreffend abbildet und alle Geschosse einschließlich Dachraum belastbar bemaßt zeigt. Andernfalls wird nachgemessen.

Q: Braucht ein Energieausweis auch die Kubatur des Gebäudes?

Mittelbar ja: Energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Gebäudevolumen. Eine bereits vorliegende Kubaturberechnung liefert dafür eine der benötigten Ausgangsgrößen.

Q: Lohnt sich eine gemeinsame Beauftragung für mehrere Gebäude?

Ja – bei mehreren Objekten desselben Bestands sinkt der Aufwand je Gebäude, insbesondere wenn die Ergebnisse anschließend direkt vergleichbar sein sollen.

Zwei Kennzahlen stehen hinter jeder Kubaturberechnung: der Bruttorauminhalt (BRI), der das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes misst, und die Bruttogrundfläche (BGF) als Summe aller Geschossflächen – beide nach DIN 277 bundeseinheitlich definiert. In München wird diese Kennzahl an einer Stelle konkret verwaltungsrelevant, wenn auch nicht auf dem direkten Weg, den man vielleicht erwarten würde: Die bayerische Kostenregelung für den Bereich des Baurechts bemisst die Baugenehmigungsgebühr nicht am umbauten Raum selbst, sondern an der voraussichtlichen Rohbausumme des Vorhabens. Fehlt zum Zeitpunkt der Antragstellung noch eine belastbare Kostenschätzung, greifen Planer in der Praxis auf den Bruttorauminhalt zurück und multiplizieren ihn mit einem anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter – die Kubatur bleibt so auch ohne unmittelbaren gesetzlichen Bezug ein praktischer Ausgangspunkt. Weit über die Bauaufsicht hinaus dient dieselbe Zahl außerdem der Wertermittlung, der Finanzierung und energetischen Nachweisen, die auf das beheizte Gebäudevolumen abstellen.

Kubaturberechnung in München kurz und kompakt

Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche beschreiben zwei unterschiedliche Größen desselben Gebäudes: Das eine ist ein Volumen in Kubikmetern, das andere eine Fläche in Quadratmetern – beide nach DIN 277 bundeseinheitlich normiert.
Bayerns Kostenregelung für den Bereich des Baurechts stellt anders als anderswo nicht unmittelbar auf den umbauten Raum ab, sondern auf die voraussichtliche Rohbausumme – die Kubatur wirkt hier nur mittelbar, über eine Kostenschätzung, auf die behördliche Gebühr.
Wo eine förmliche Kostenplanung fehlt, etwa bei einer frühen Bauvoranfrage, dient ein anerkannter Kostenkennwert je Kubikmeter dazu, aus dem Bruttorauminhalt eine erste Rohbausumme herzuleiten.
Für Vorderhaus und Rückgebäude, wie sie viele Münchner Grundstücke bis heute prägen, wird die Kubatur je Baukörper getrennt ermittelt und anschließend zusammengeführt – zwei Volumen, ein Gesamtergebnis.
Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und die Kubaturberechnung nach DIN 277 rechnen unter Dachschrägen systematisch verschieden: Während die eine Höhenzonen unterscheidet, zählt die andere das Volumen bis zur Dachhaut lückenlos.
In hohen Gründerzeitgeschossen mit nachträglich ausgebautem Dachraum – ein im Münchner Bestand wiederkehrendes Muster – liegt das BRI deshalb spürbar über dem, was eine reine Wohnflächenzahl vermuten lässt.
Auch ein Energieausweis nach GEG nimmt mittelbar auf das beheizte Volumen Bezug – wer die Kubatur eines Gebäudes bereits kennt, hat für diesen Nachweis eine der Ausgangsgrößen schon vorliegen.

Drei Größen, die bei der Kubatur zusammenspielen

BRI und BGF messen unterschiedliche Dinge, und in München kommt mit der Rohbausumme eine dritte, gebührenrelevante Größe hinzu:

Bruttorauminhalt: das Volumen als Ganzes

BRI misst, wie viel umbauter Raum ein Gebäude tatsächlich einnimmt – gerechnet von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, über alle Geschosse hinweg, einschließlich Keller und ausgebautem Dachraum. Ob eine Fläche darunter als Wohnraum zählt, spielt für das Volumen selbst keine Rolle.

Bruttogrundfläche: die Summe der Geschossflächen

BGF addiert die Grundfläche jedes einzelnen Geschosses, gemessen bis zur äußeren Bauteilkante. Aus ihr lassen sich weitere Kennwerte ableiten, etwa die Nutzfläche oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbausumme: der eigentliche bayerische Gebührenmaßstab

Für die Höhe der Baugenehmigungsgebühr zählt in Bayern weder BRI noch BGF unmittelbar, sondern die voraussichtliche Rohbausumme des Vorhabens. Liegt noch kein detaillierter Kostenvoranschlag vor, wird diese Summe in der Praxis häufig aus dem Bruttorauminhalt über einen Kostenkennwert je Kubikmeter geschätzt.

Was für eine Kubaturberechnung in München gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers sowie Klarheit über den Zweck der Berechnung:

Maßhaltige Grundrisse und Schnitte jeder Ebene
Vom Keller bis zum Dachraum, mit Außenmaßen und Geschosshöhen – Grundlage jeder Volumen- und Flächenermittlung nach DIN 277.
Erfassung von Dachneigung und Gauben
Nur wer die genaue Dachgeometrie kennt, kann das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt schließen – bei Gauben und Schrägen im Altbau keine triviale Aufgabe.
Klarheit über den Verwendungszweck
Eine Bauvoranfrage, eine Wertermittlung und eine Finanzierungsanfrage verlangen nicht zwingend dieselbe Dokumentationstiefe – das wird vorab geklärt.
Ein passender Kostenkennwert je Kubikmeter
Soll aus dem BRI eine Rohbausumme geschätzt werden, muss der herangezogene Kennwert zum tatsächlichen Baustandard passen – ein unsanierter Altbau rechnet sich anders als ein hochwertig ausgestatteter Neubau.

Kubaturberechnung in München – Beispiele aus der Praxis

Vorderhaus mit Rückgebäude in Schwabing

Zwei Baukörper auf einem Grundstück bedeuten zwei getrennt ermittelte Volumen, die erst am Ende zur Gesamtkubatur zusammengeführt werden – eine Struktur, die in dicht bebauten Münchner Blockrandvierteln nicht selten vorkommt.

Rohbausumme für eine Bauvoranfrage in Bogenhausen

Ohne fertige Kostenplanung liefert der geschätzte Bruttorauminhalt, multipliziert mit einem passenden Kostenkennwert, eine erste belastbare Größenordnung für die spätere Behördengebühr.

Herbergshaus in Haidhausen mit niedrigen Geschossen

Trotz kompakter Grundfläche bleibt das BRI eines solchen Gebäudes vergleichsweise gering – ein Kontrast zu einem gleich großen Gründerzeithaus mit deutlich höheren Geschossen.

Ausgebauter Dachraum ohne vollständige Wohnflächenanrechnung

Auch der Teil eines Dachgeschosses, der wegen niedriger Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht als Wohnfläche zählt, geht vollständig in den Bruttorauminhalt ein – zwei Kennzahlen, ein Gebäude, unterschiedliche Ergebnisse.

Finanzierungsunterlagen für ein Mehrfamilienhaus in Neuperlach

Die finanzierende Bank verlangt eine nachvollziehbare BGF- und BRI-Angabe, unabhängig davon, wie das Gebäude aktuell genutzt wird.

Sachwertgutachten für ein freistehendes Haus am Stadtrand

Der Gutachter multipliziert den ermittelten Bruttorauminhalt mit einem baujahrtypischen Normalherstellungskostensatz und passt das Ergebnis anschließend an Lage und Zustand an.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für München

Von der Bestandsaufnahme bis zum verwendungsfertigen Ergebnis:

Bestand über Zentralregistratur oder Aufmaß klären
Vorhandene Bauakte oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangsmaße für alle Geschosse, Keller eingeschlossen.
Lücken vor Ort schließen
Fehlt eine belastbare Zeichnung für einzelne Geschosse, wird direkt am Gebäude nachgemessen.
Volumen und Flächen getrennt nach DIN 277 ermitteln
BRI und BGF entstehen geschossweise, bei mehreren Baukörpern auf einem Grundstück für jeden Baukörper einzeln.
Rohbausumme schätzen, falls gewünscht
Für eine Bauvoranfrage oder einen frühen Kostenrahmen wird der Bruttorauminhalt mit einem passenden Kostenkennwert je Kubikmeter multipliziert.
Ergebnis für den jeweiligen Zweck aufbereiten
Ob Lokalbaukommission, Bank oder Gutachter – die Dokumentation richtet sich danach, wer das Ergebnis anschließend verwendet.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in München beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zugänglichkeit vorhandener Bauunterlagen
Eine vollständige Zentralregistratur-Akte spart einen eigenen Aufmaß-Termin; fehlt sie oder ist sie unvollständig, wird direkt am Objekt gemessen.
Zahl der Baukörper und Geschosse
Ein einzelnes Gebäude ist schneller erfasst als ein Anwesen mit Vorderhaus und separat zu vermessendem Rückgebäude.
Geometrie des Daches
Ein einfaches Satteldach ist rechnerisch unkomplizierter als mehrere Gauben und wechselnde Dachneigungen.
Verwendungszweck des Ergebnisses
Eine überschlägige Rohbausumme für die Bauvoranfrage verlangt weniger Dokumentation als ein vollständiges Sachwertgutachten.
Zahl der beauftragten Gebäude
Werden mehrere Objekte eines Bestands gemeinsam beauftragt, sinkt der Aufwand je Einzelgebäude spürbar.