Grundrisse in München — vom Erhaltungssatzungsgebiet in Schwabing bis zur Zentralregistratur der Lokalbaukommission bemaßt erfasst
In München entscheidet über den Aufwand für einen Grundriss selten nur das Baujahr, sondern häufig auch eine Frage des Planungsrechts: Liegt die Immobilie in einem der inzwischen 36 sozialen Erhaltungssatzungsgebiete, in denen zusammen rund 340.000 Menschen leben, oder handelt es sich um eines der 6.911 echten Baudenkmäler beziehungsweise um ein Gebäude in einem der 86 Ensemblebereiche? Beides kommt in München häufig in denselben Vierteln vor – Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, zunehmend auch Milbertshofen oder Neuperlach –, ist rechtlich aber grundlegend verschieden: Die Erhaltungssatzung schützt die soziale Zusammensetzung eines Viertels, der Denkmalschutz die historische Bausubstanz selbst. Für einen Grundriss ist zusätzlich relevant, dass die städtische Bauaktensammlung kein öffentliches Archiv im klassischen Sinn ist. Wie leicht sich ein Grundriss beschaffen oder neu erfassen lässt, hängt in München also von mehreren Faktoren gleichzeitig ab.
Wann Sie in München einen neuen Grundriss brauchen
Ein Grundriss ist auch in München keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen als Grundlage verlangt:
- Verkauf und Finanzierung: Auf dem angespannten Münchner Wohnungsmarkt prüfen Bank, Notar und Käufer einen aktuellen, bemaßten Plan besonders genau, weil schon kleine Flächenabweichungen den Kaufpreis spürbar beeinflussen.
- Bauliche Veränderung im Erhaltungssatzungsgebiet: Wer eine Wohnung über den ortsüblichen Standard hinaus verändert oder Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln will, braucht dafür einen aktuellen Grundriss als Teil des Genehmigungsverfahrens.
- Fehlende Übereinstimmung mit der Zentralregistratur: Auch wenn ein historischer Plan dort vorliegt, zeigt er nach jahrzehntelangen Umbauten häufig nicht mehr den heutigen Zustand.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Denkmalrechtliche Abstimmung: Bei einem der 6.911 Baudenkmäler oder einem Gebäude in einem der 86 Ensemblebereiche verlangt eine geplante Veränderung zusätzlich einen aktuellen Grundriss für die Abstimmung mit der Denkmalpflege.
In den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten nach § 172 BauGB ist nicht nur der Abriss, sondern bereits eine bauliche Veränderung über den ortsüblichen Standard hinaus genehmigungspflichtig – dazu zählt regelmäßig auch das Zusammenlegen kleinerer Wohnungen, der Ausbau eines gehobenen Bads oder eine großzügigere Grundrissaufteilung. Wer in Schwabing, Haidhausen oder einem der neueren Gebiete wie der Alten Heide eine Wohnung entsprechend umbauen will, muss der zuständigen Stelle im Zweifel sowohl den bisherigen als auch den geplanten Grundriss vorlegen, damit sich der Standardvergleich nachvollziehen lässt. Diese Prüfung ist unabhängig davon, ob das Gebäude zusätzlich denkmalgeschützt ist – Erhaltungssatzung und Denkmalschutz überlagern sich zwar örtlich häufig, sind rechtlich aber getrennt zu betrachten.
Woher Ihr Münchner Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte der Zentralregistratur
Die Lokalbaukommission verwaltet über ihre Zentralregistratur mehr als 300.000 Bauakten, teils bis in das späte 19. Jahrhundert zurückreichend. Der Bestand dient primär der Verwaltung selbst; Bürgerinnen und Bürger erhalten Einsicht nur auf gesonderten Antrag, gegebenenfalls mit Vollmacht.
Per Aufmaß vor Ort
Weicht der historische Plan vom heutigen Bestand ab – etwa nach einer Grundrissänderung in einem Erhaltungssatzungsgebiet oder einer nachträglichen Sanierung –, wird die Wohnung direkt vermessen.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Seit Januar 2024 reicht die Lokalbaukommission Bauanträge auch digital ein; für entsprechend jüngere Bauvorhaben liegen die Pläne von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Münchner Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Antrag auf Akteneinsicht mit Eigentumsnachweis
Da die Zentralregistratur kein frei zugängliches Archiv ist, sind für eine Anfrage üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht erforderlich.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst unvollständige oder ältere Pläne helfen, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor bei Bedarf vor Ort nachgemessen wird.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zu Erhaltungssatzung und Denkmalstatus
Liegt das Gebäude in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete oder ist es als eines der 6.911 Baudenkmäler eingetragen, hilft eine kurze Übersicht über bereits erteilte Genehmigungen, um den neuen Grundriss korrekt einzuordnen.
Grundrisse in München – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeitwohnung in Schwabing im Erhaltungssatzungsgebiet
Die Zentralregistratur führt für dieses Gebäude einen historischen Plan, der nach Antragstellung eingesehen werden kann. Eine geplante Grundrissänderung – etwa das Zusammenlegen zweier Zimmer – ist wegen der Erhaltungssatzung zusätzlich genehmigungspflichtig, unabhängig vom Denkmalstatus des Hauses.
Wohnung der 1960er- bis 80er-Jahre in Neuperlach oder Milbertshofen
Diese jüngeren Erhaltungssatzungsgebiete außerhalb des Mittleren Rings umfassen überwiegend standardisierte Wohnungsgrundrisse. Passt der vorhandene Plan zum heutigen Zustand, lässt sich der Grundriss meist mit geringem Aufwand daraus ableiten.
Ensemblegeschütztes Gebäude in Bogenhausen
Für ein Gebäude in einem der 86 Münchner Ensemblebereiche wird ein neuer Grundriss zusätzlich mit der Denkmalpflege abgestimmt, bevor eine Sanierung beginnt. Das gilt unabhängig davon, ob das einzelne Haus selbst als Baudenkmal eingetragen ist.
Nachträglich unterteilte Altbauwohnung in Haidhausen
Wurde eine große Altbauwohnung im Lauf der Zeit in zwei kleinere Einheiten geteilt, zeigt die Bauakte in der Zentralregistratur noch die ursprüngliche, größere Aufteilung. Für jede der neuen Einheiten braucht es einen eigenen, aktuellen Grundriss.
So läuft Ihr Grundriss in München ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In München liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob eine Erhaltungssatzung, ein Denkmalstatus oder beides zugleich zu beachten ist:
- Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine bauliche Veränderung im Erhaltungssatzungsgebiet oder eine Teilungserklärung gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
- Planungsrechtliche Lage prüfen
Es wird geklärt, ob das Gebäude in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete liegt, als Baudenkmal oder Teil eines Ensembles eingetragen ist – oder beides zusammenkommt.
- Akteneinsicht beantragen oder aufmessen
Bei der Zentralregistratur wird ein Antrag auf Akteneinsicht gestellt; fehlt eine verwertbare Akte oder weicht sie vom Bestand ab, wird direkt vor Ort aufgemessen.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Lokalbaukommission oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in München beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich in München stark, je nachdem, welches Planungsrecht greift:
- Zugänglichkeit der Zentralregistratur-Akte
Da die Zentralregistratur kein öffentliches Archiv ist, kommt zur eigentlichen Aktenrecherche stets ein förmlicher Antrag hinzu, was den zeitlichen Vorlauf gegenüber frei zugänglichen Archiven erhöht.
- Erhaltungssatzung und Denkmalschutz
Liegt ein Gebäude in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in einem der 86 Ensemblebereiche oder ist es als eines der 6.911 Baudenkmäler eingetragen, kommt eine zusätzliche planungs- oder denkmalrechtliche Prüfung hinzu.
- Gebäudetyp: Gründerzeit oder Nachkriegsbestand
Ein individuell geschnittener Altbau im Mittleren Ring verlangt mehr Erfassungsaufwand als ein standardisierter Grundriss der 1960er- bis 80er-Jahre in einem der äußeren Stadtteile.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
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