Aufteilungspläne in München — bemaßt, nummeriert und aus der nicht-öffentlichen Zentralregistratur beschafft
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in München oft aufwendiger macht als anderswo, ist nicht die Norm, sondern die Quellenlage: Die Zentralregistratur der Lokalbaukommission verwaltet zwar über 300.000 Bauakten bis in das späte 19. Jahrhundert zurück, ist dabei aber ausdrücklich kein öffentliches Archiv – wer Einsicht will, braucht einen förmlichen Antrag. Ein systematischer Kriegsverlust wie er für andere deutsche Großstädte dokumentiert ist, lässt sich für die Münchner Bauakten dagegen nicht belegen; das eigentliche Hindernis ist hier ein anderes.
Wann Sie in München einen Aufteilungsplan brauchen
Für sich genommen ist der Aufteilungsplan keine genehmigungspflichtige Leistung. Seinen Zweck erfüllt er als Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Lokalbaukommission, ohne die eine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht München nicht möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in München bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten lässt sich der Plan meist unmittelbar aus der seit 2024 digital eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.
Die Zentralregistratur dient in erster Linie der Verwaltung selbst und anderen städtischen Stellen, nicht der öffentlichen Akteneinsicht – Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten Zugang nur auf gesonderten Antrag, bei Beauftragung Dritter zusätzlich mit Vollmacht. Anders als etwa das Landesarchiv Berlin, das selbst auf kriegsbedingte Lücken in seinem Bestand hinweist, dokumentiert die Münchner Zentralregistratur keinen vergleichbaren systematischen Verlust – obwohl die Stadt im Zweiten Weltkrieg mit 73 Luftangriffen und einer zu großen Teilen zerstörten Altstadt selbst schwer getroffen wurde, führt sie durchgehend auch Akten kriegsbeschädigter und wiederaufgebauter Gebäude. Das eigentliche Hindernis liegt anderswo: Der historische Bestand bis in das späte 19. Jahrhundert liegt weit überwiegend in Papierform vor, häufig abgenutzt und nicht durchgehend einheitlich abgeheftet, und der verfügbare Lagerraum der Registratur ist nach eigenen Angaben der Verwaltung inzwischen nahezu ausgeschöpft. Für den Aufteilungsplan heißt das in der Praxis: Wo sich die Akte nicht in vertretbarer Zeit auswerten lässt, übernimmt eine Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands ihre Funktion.
Woher Ihr Münchner Aufteilungsplan stammt
Je nach Alter des Gebäudes und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Zentralregistratur der Lokalbaukommission
Ist die Akte vollständig, gut lesbar und bildet sie den heutigen Zustand noch zutreffend ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus entwickeln – ergänzt nur noch um die Nummerierung der Einheiten. Der Antrag auf Akteneinsicht läuft über die Registratur der Lokalbaukommission.
Aus dem Staatsarchiv München
Für Gebäude, die älter sind als der reguläre Zentralregistratur-Bestand, hält das bayerische Staatsarchiv München zusätzliche historische Unterlagen bereit, unter anderem aus dem ehemaligen Landbauamt München – ein Weg, den viele Eigentümer erst kennenlernen, wenn die Zentralregistratur an ihre Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Findet sich keine brauchbare Akte oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Das ist der verlässlichste Weg, wenn ein Altbau im Lauf der Jahrzehnte mehrfach umgebaut wurde.
Welche Unterlagen für Ihren Münchner Aufteilungsplan hilfreich sind
Je nachdem, welcher der drei Wege zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen gefragt:
- Antrag auf Akteneinsicht mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Weil die Zentralregistratur kein frei zugängliches Archiv ist, verlangt die Akteneinsicht üblicherweise einen aktuellen Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung Dritter, eine Vollmacht.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Schon vorhandene, bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß beschleunigen die Erstellung erheblich, selbst wenn ihnen noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Bevor nummeriert werden kann, muss feststehen, welche Räume künftig zu welcher Einheit zählen sollen – vor allem bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in München – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in der Maxvorstadt mit abgenutzter Papierakte
Die Zentralregistratur führt für dieses Gebäude eine Akte, deren älteste Blätter kaum noch lesbar sind. Statt sich auf die lückenhaften Planangaben zu verlassen, wird der heutige Bestand direkt vor Ort aufgenommen.
Vorkriegsbau in Bogenhausen mit historischer Akte im Staatsarchiv
Die Zentralregistratur-Akte setzt erst mit einem Umbau der 1920er-Jahre ein. Eine ältere Fassung findet sich möglicherweise im Staatsarchiv München beim Bestand des früheren Landbauamts, muss aber gegen den heutigen Zustand abgeglichen werden.
Nachkriegsbau in Neuperlach mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte ist vollständig und aktuell, das Gebäude wurde seit der Erstgenehmigung nicht verändert. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus entwickeln, lediglich ergänzt um die Nummerierung der Einheiten.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in München
Fachlich läuft die Erstellung überall in Deutschland gleich ab. In München liegt der Schwerpunkt auf dem ersten Schritt – der Frage, ob die nicht-öffentliche Zentralregistratur überhaupt eine brauchbare Quelle liefert:
- Antrag auf Akteneinsicht stellen
Bei der Zentralregistratur der Lokalbaukommission wird Einsicht in die vorhandene Bauakte beantragt – mit Eigentumsnachweis und, falls nötig, Vollmacht.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder ist sie kaum lesbar, wird ergänzend das Staatsarchiv München geprüft oder direkt eine Vor-Ort-Vermessung angesetzt.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Über alle Geschosse hinweg erhält jede Einheit eine fortlaufende Nummer, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Als Gemeinschaftseigentum eindeutig gekennzeichnet werden Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile, selbst dort, wo sie eine einzelne Einheit durchqueren.
- Plan für Lokalbaukommission und Notar übergeben
Als fertiges Dokument bildet der Aufteilungsplan die Grundlage sowohl für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die spätere notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in München beeinflusst
In München entscheidet vor allem die Zugänglichkeit der Zentralregistratur über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:
- Zugänglichkeit und Zustand der Zentralregistratur-Akte
Eine lückenlose, gut lesbare Akte ist der günstigste Fall. Ist sie abgenutzt, unsortiert oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob eine Recherche im Staatsarchiv München nötig wird
Bei besonders alten Gebäuden lohnt sich mitunter der zusätzliche Weg über das Staatsarchiv – er kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Je mehr Einheiten und je unregelmäßiger die Altbaugrundrisse geschnitten sind, desto größer der Aufwand für Nummerierung und Abgrenzung.
- Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller- oder Stellplatzflächen räumlich getrennt vom Hauptgebäude, braucht es eine zusätzliche, eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit.
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