Aufmaß & Vermessung in München — Bauaufmaß im gestaffelten Bestand vom Herbergshaus bis zum Rückgebäude
Der Münchner Baubestand ist über drei Viertel eines Jahrhunderts nach einer einzigen Vorschrift gewachsen: der Staffelbauordnung von 1904, die Theodor Fischer maßgeblich entwickelt hat und die bis Ende 1979 das Planungsrecht der Stadt bildete. Sie staffelte die Bebauung von innen nach außen und legte je Zone fest, wie hoch und wie dicht gebaut werden durfte – daher die abgestuften Traufhöhen, die geschlossenen Zeilen der innenstadtnahen Viertel und die Rückgebäude im Hof. Darüber liegen zwei weitere Schichten: der Wiederaufbau nach 1945, der viele Häuser hinter erhaltenen Fassaden neu ordnete, und die Nachverdichtung mit ausgebauten Dachgeschossen, Anbauten und Tiefgaragen. Was daraus für ein einzelnes Gebäude folgt, steht selten vollständig in einem Plan. Ein Bauaufmaß nimmt deshalb den vorhandenen Zustand auf und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüffähige Flächenberechnung.
Wann ein Aufmaß in München erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft – niemand muss eines beauftragen. Gebraucht wird es dort, wo jemand eine Fläche oder eine Geometrie belegt sehen will und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben. In München vor allem in diesen Lagen:
- Für das Objekt existiert kein verwertbarer Bestandsplan, oder die vorhandene Zeichnung zeigt einen Stand vor Wiederaufbau, Dachgeschossausbau oder Grundrissänderung.
- Ein Umbau, eine Nutzungsänderung oder ein Bauantrag steht an: Die Planung setzt einen maßhaltigen Bestand voraus, bevor überhaupt entworfen werden kann.
- Bank oder Sachverständiger verlangen eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne Messgrundlage lässt sich die nicht erstellen.
- Wohnungseigentum soll begründet oder geändert werden: Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die Räume eines Sondereigentums dauerhaft räumlich getrennt und frei zugänglich sein, und der Aufteilungsplan muss das eindeutig zeigen.
- Das Objekt liegt in einem Erhaltungssatzungsgebiet: Dort ist auch eine bauliche Änderung erlaubnisbedürftig, die nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei wäre – beurteilt wird sie am dokumentierten Ausgangszustand.
Bayern geht bei der Katastervermessung einen eigenen Weg. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, die anderswo die Gebäudeeinmessung im Auftrag des Eigentümers erledigen, gibt es hier nicht. Hoheitlich vermessen dürfen allein die staatlichen Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung; für das Stadtgebiet ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung München zuständig, das auch das Liegenschaftskataster führt. Nach Art. 8 des bayerischen Vermessungs- und Katastergesetzes dienen Katastervermessungen der Sicherung der Grundstücksgrenzen und der Fortführung des Katasters, in die auch Veränderungen im Gebäudebestand eingehen. Daraus folgt eine Konstellation, die andernorts anders aussieht: Nach Art. 12 des Gesetzes wird ein neu errichtetes Gebäude von Amts wegen eingemessen – es gibt keinen Antrag, den man versäumen könnte, die Kosten weist das Gesetz gleichwohl dem Gebäudeeigentümer zu. In der Landeshauptstadt kommt eine zweite Stelle hinzu: Mit dem GeodatenService München unterhält die Stadt im Kommunalreferat ihr eigenes Vermessungsamt, zuständig unter anderem für Vermessung, Bodenordnung, Straßenbenennung und Hausnummernvergabe. Von dort stammt der amtliche Lageplan, den § 7 der Bayerischen Bauvorlagenverordnung auf Grundlage eines Auszugs aus dem Katasterwerk im Maßstab nicht kleiner als 1:1000 verlangt. Beide Stellen beschreiben dasselbe: Lage und äußeren Umriss des Gebäudes. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß da.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt trägt, ergibt sich aus der Geometrie des Gebäudes und aus dem Zweck der späteren Unterlagen – nicht aus der Quadratmeterzahl:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in Wohnungen. Die Messgenauigkeit marktüblicher Geräte liegt weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle; die Fehler entstehen anderswo – beim Übertragen der Werte und dort, wo nicht am fertigen Bauteil, sondern an Sockelleiste oder Vorsatzschale angesetzt wurde.
Höhenbezug über mehrere Gebäudeteile
Sobald Vorderhaus, Rückgebäude und Anbau in einer Zeichnung zusammenkommen, reicht raumweises Messen nicht mehr. Gebraucht wird ein durchgehender Lage- und Höhenbezug, damit die Geschosse tatsächlich übereinanderliegen und die Niveauversprünge zwischen den Bauteilen sichtbar bleiben, statt in der Zeichnung zu verschwinden.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Für verformte, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz, wie sie die alten Kleinhäuser rechts der Isar mitbringen. Der Scan hält Setzungen und Schiefstellungen fest, statt sie zu begradigen. Die erreichbare Projektgenauigkeit hängt weniger am Gerät als an Standpunktwahl, Zielmarken und der Verknüpfung der Einzelaufnahmen.
Prüfung vorhandener Genehmigungspläne
Manchmal genügt es, einen Plan aus der Bauakte zu verifizieren. Kontrolliert werden Achsmaße, Raumhöhen und die Stellen, an denen erfahrungsgemäß umgebaut wurde. Halten die Stichproben nicht stand, wird neu aufgenommen – für die Wohnflächenberechnung schreibt § 3 Abs. 4 WoFlV bei abweichender Ausführung ohnehin eine erneute Ermittlung vor.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der Messvorgang für sich genommen nützt niemandem. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse jeder Ebene
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Zwischenebenen und halbgeschossig versetzte Bauteile bekommen eine eigene Darstellung, damit erkennbar bleibt, was wirklich übereinanderliegt.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss nicht abbilden kann: Geschosshöhen, Deckenaufbauten, die Höhe des Kniestocks und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum – im Münchner Bestand meist der Punkt, an dem sich die anrechenbare Fläche entscheidet.
- Zeichnungsgrundlage für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit
Für die Bescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz prüft die Lokalbaukommission, ob der Aufteilungsplan mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmt. Eingereicht wird er in zweifacher Ausfertigung, auf DIN-A4-Format ohne Heftrand gefaltet und mit der Beschriftung im oberen Drittel – Formalien, die eine saubere Aufmaßzeichnung von vornherein berücksichtigt.
- Flächen nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277
Für Wohnraum wird jeder Raum einzeln ausgewiesen, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Die DIN 277 beschreibt daneben das Bauwerk mit Brutto-Grundfläche und Rauminhalt; bei gemischt genutzten Häusern stehen beide Angaben nebeneinander.
- Messdaten, Skizze und Fotodokumentation
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe und machen nachprüfbar, an welcher Stelle welches Maß genommen wurde. Bei einer Punktwolke kommt ein Bestandsmodell hinzu, das sich für spätere Planungsschritte weiterverwenden lässt.
Aufmaße in München – Beispiele aus der Praxis
Vorderhaus mit Rückgebäude in Schwabing
Hinter der Jugendstilfassade liegt ein zweiter Baukörper im Hof, meist niedriger, oft später aufgestockt und über ein eigenes Treppenhaus erschlossen. Beide Teile in einer Zeichnung zu führen verlangt einen gemeinsamen Bezug über den Hof hinweg; ohne ihn stimmen die Geschosse jedes Bauteils für sich, aber nicht miteinander.
Herbergshaus in der Au mit Laubengang
Die kleinen Handwerkerhäuser rechts der Isar wurden ursprünglich anteilig bewohnt und über außen liegende Treppen und Lauben erschlossen. Rechte Winkel gibt es dort nicht. Aufgenommen werden deshalb zusätzlich Diagonalen, Wandstärken und Türachsen, bis sich der Grundriss beim Zeichnen schließt.
Dachgeschossausbau in Neuhausen ohne Bestandsplan
Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung, und sie verschiebt sich mit jedem Zentimeter Fußbodenaufbau. Gemessen wird vom fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden anschließend in den Grundriss eingetragen, statt nur im Rechenweg zu erscheinen.
Umbau in einem Haidhauser Erhaltungssatzungsgebiet
In den Münchner Milieuschutzgebieten ist auch eine Maßnahme erlaubnisbedürftig, die bauordnungsrechtlich verfahrensfrei bliebe – etwa eine Grundrissänderung oder das Zusammenlegen zweier Wohnungen. Geprüft wird sie am Ausgangszustand. Ein vor dem Eingriff dokumentierter Bestand ist dafür die Grundlage, ersetzt die Genehmigung der Stadt aber nicht.
So läuft Ihr Aufmaß in München ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Was ihn in München verkürzt oder verlängert, sind zwei Dinge: was sich in der Bauakte findet und wie viele Gebäudeteile am Termin tatsächlich offen stehen.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für den Umbau und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus ergeben sich Messverfahren und Umfang der aufzunehmenden Bauteile.
- Bauakte bei der Zentralregistratur anfragen
Die Akten der genehmigten Gebäude im Stadtgebiet liegen bei der Zentralregistratur der Lokalbaukommission. Im Antrag ist das berechtigte Interesse zu benennen; beim Eigentümer versteht es sich von selbst, bei Kaufinteressenten und Nachbarn ist es zu begründen.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Über die Dauer entscheidet, was aufgeschlossen ist: Keller, Speicher, Nebenräume und bei Hofbebauung das Rückgebäude. Bei vermieteten Einheiten und in verwalteten Wohnanlagen braucht die Ankündigung Vorlauf, sonst wird aus einem Termin ein zweiter.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Kontrollmaßen zur Prüfung der Winkel, dazu lichte Höhen, Stufen, Nischen, Vormauerungen und Öffnungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit sich später jeder Wert einer Stelle im Gebäude zuordnen lässt.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten werden Zeichnungen und Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg erstellt. Der dokumentierte Bestand dient danach allen Beteiligten als gemeinsame Grundlage – Bank, Käufer, Planer und, wo eine Erhaltungssatzung greift, der Abstimmung mit der Stadt.
Was den Preis für ein Aufmaß in München beeinflusst
Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Den Umfang bestimmen vor allem diese Punkte:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Erker, Nischen und schiefwinklige Zuschnitte kosten mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer gleicher Fläche.
- Zahl der Gebäudeteile
Ein freistehendes Haus ist in einem Zug erfasst. Vorderhaus, Rückgebäude und Anbau verlangen zusätzlich einen gemeinsamen Bezug über den Hof, damit sich die Ebenen später sauber übereinanderlegen lassen.
- Anteil der Dachgeschossfläche
Ein ausgebautes Dachgeschoss verlangt Höhenaufnahmen je Zone, die Lage jeder Gaube und einen Schnitt. Das ist mehr Arbeit als eine Etagenwohnung derselben Größe mit durchgehender Raumhöhe.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Dauer vor Ort und Auswertungstiefe. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen dokumentiert oder ein Bestandsmodell weiterverwendet werden sollen.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und aufteilungsplantaugliche Zeichnungen: Der Zeichnungsteil wächst mit dem, wofür die Unterlagen anschließend gebraucht werden.
Alle Leistungen in München
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