Abgeschlossenheitsbescheinigung in München — ausschließlich durch die Lokalbaukommission

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in München zuständig?

Ausschließlich die Lokalbaukommission, zentral für alle 25 Stadtbezirke – anders als in Städten mit bezirklich aufgeteilter Zuständigkeit gibt es hier keine weitere Wahl.

Q: Kann in München auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein. Bayern erlaubt anders als einige andere Bundesländer keine private Sachverständigen-Alternative – zuständig bleibt ausnahmslos die Lokalbaukommission als Bauaufsichtsbehörde.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung bei der Lokalbaukommission?

Eine pauschale Angabe ist wegen des hohen Fallaufkommens der größten Baugenehmigungsbehörde Deutschlands nicht seriös möglich. Ein vollständig und korrekt vorbereiteter Aufteilungsplan verringert das Risiko zusätzlicher Rückfragen spürbar.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein, es sind zwei getrennte Vorgänge bei derselben Behörde: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft die bauliche Abgeschlossenheit, die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB prüft bei größeren Bestandsgebäuden zusätzlich die Zulässigkeit der Umwandlung selbst.

Q: Brauche ich für ein kleines Mehrfamilienhaus auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein, solange das Gebäude nicht mehr als zehn Wohnungen hat. Die Umwandlungsgenehmigung betrifft in München nur größere Bestandsgebäude; bei einem kleineren Haus genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Q: In welcher Reihenfolge sollte ich Aufteilungsplan und Bescheinigung beantragen?

Bei einem Neubau lässt sich der Antrag oft direkt aus der eingereichten Genehmigungsplanung stellen. Bei einem Bestandsgebäude empfiehlt sich die umgekehrte Reihenfolge: erst den Aufteilungsplan vollständig fertigstellen, dann den eigenständigen Antrag bei der Lokalbaukommission einreichen – unvollständige Pläne verzögern die Bearbeitung sonst zusätzlich.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in München eine einzige Adresse: die Lokalbaukommission, dieselbe Behörde, die auch Bauanträge und Bauvoranfragen zentral für alle 25 Stadtbezirke bearbeitet. Wer aus einem Bundesland kommt, in dem ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung alternativ ausstellen darf, sollte diese Erwartung für Bayern ablegen: Die Prüfung bleibt hier ausnahmslos bei der Behörde – ungeachtet der ohnehin hohen Auslastung der größten Baugenehmigungsbehörde Deutschlands.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in München kurz und kompakt

Zuständig ist ausschließlich die Lokalbaukommission als untere Bauaufsichtsbehörde – zentral für ganz München, nicht nach Stadtbezirk getrennt.
Bayern kennt keine Alternative über einen privaten, öffentlich bestellten Sachverständigen – anders als teils angenommen bleibt die Prüfung ausschließlich behördlich.
Grundlage der Prüfung ist allein der eingereichte Aufteilungsplan, nicht die tatsächliche bauliche Ausführung vor Ort.
Für die Bescheinigung läuft ein eigener Vorgang bei derselben Lokalbaukommission, die bei größeren Bestandsgebäuden auch über eine mögliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB entscheidet.
Auch bei Neubauten ersetzt eine erteilte Baugenehmigung die Bescheinigung nicht automatisch – sie muss für die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch eigens beantragt werden, selbst wenn die Bauvorlagen bereits vollständig vorliegen.

Was die Lokalbaukommission prüft – und was nicht

Der Prüfungsgegenstand ist bundesweit derselbe – in München unterscheidet sich vor allem, wer die Prüfung durchführt:

Ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz steht auf dem Prüfstand, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung selbst.
Beurteilungsgrundlage ist einzig der eingereichte Aufteilungsplan; eine zusätzliche Ortsbesichtigung durch die Lokalbaukommission bildet nicht den Regelfall.
Bei Neubauten stammt die Grundlage meist unmittelbar aus der seit 2024 digital eingereichten Genehmigungsplanung, bei Bestandsgebäuden aus einem eigens dafür erstellten Aufteilungsplan.

Keine Sachverständigen-Alternative in Bayern

In einigen deutschen Bundesländern kann anstelle der Behörde ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen. Bayern zählt nicht dazu: Zuständig bleibt ausnahmslos die Bauaufsichtsbehörde, in München also die Lokalbaukommission. Daran ändert auch nichts, dass die Lokalbaukommission als größte Baugenehmigungsbehörde Deutschlands ein entsprechend hohes Fallaufkommen zentral für alle 25 Stadtbezirke bewältigt – das kann sich auf die Bearbeitungszeit im Einzelfall auswirken, an der behördlichen Alleinzuständigkeit selbst jedoch nichts verändern.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob bereits ein Aufteilungsplan vorliegt oder dieser erst entstehen muss, bestimmt den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte, seit 2024 in aller Regel digital eingereichte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – die Lokalbaukommission prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen, was den zusätzlichen Vorlauf für die Bescheinigung spürbar verkürzt.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie zunächst entstehen – aus der Bauakte der Zentralregistratur, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung dort, wo die Akte nicht ausreicht oder erkennbar vom heutigen Zustand abweicht.

Welche Unterlagen für Ihre Münchner Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Unabhängig vom Gebäude bleibt der Kern des Antrags gleich:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – ausschließlich anhand dieser Zeichnung entscheidet die Lokalbaukommission.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Antrag bei der Lokalbaukommission
Zu richten an die zuständige Stelle innerhalb der Lokalbaukommission – eine bezirkliche oder externe Prüfstelle gibt es dafür in München nicht.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in München – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Altbaus mit vierzehn Einheiten in Schwabing

Weil das Gebäude die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschreitet, kommt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung noch die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu – zwei getrennte Vorgänge bei derselben Behörde.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die digital eingereichten Unterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Kleines Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten außerhalb der Umwandlungsverordnung

Da die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen nicht erreicht wird, entfällt die Umwandlungsgenehmigung vollständig – die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein genügt hier.

Notartermin unter Zeitdruck bei laufendem Verkauf

Ein Verkäufer möchte den Notartermin kurzfristig ansetzen, hat den Aufteilungsplan aber erst spät beauftragen lassen. Weil die Lokalbaukommission als zentrale Stelle ein hohes Fallaufkommen bearbeitet, verschafft hier vor allem ein frühzeitig eingereichter, vollständiger Antrag den größten Zeitgewinn – eine Abkürzung über einen privaten Sachverständigen gibt es in Bayern nicht.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in München ab

Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich. In München kommt es vor allem darauf an, den Aufteilungsplan von Beginn an so vorzubereiten, dass die zentrale Prüfung ohne Rückfragen läuft:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Zentralregistratur-Akte oder Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
Antrag bei der Lokalbaukommission stellen
Mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis – digital eingereicht, wie es sich inzwischen auch beim Bauantrag durchgesetzt hat.
Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Die Lokalbaukommission entscheidet ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung; eine externe Sachverständigenprüfung sieht Bayern dafür nicht vor.
Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel beantragen
Bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen läuft dieser zweite Vorgang als eigenständiges Verfahren bei derselben Behörde.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Die erteilte Bescheinigung erfüllt damit die technische Voraussetzung für die spätere notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in München beeinflusst

Weil Bayern keine private Alternative zur Behörde kennt, wirken sich vor allem folgende Faktoren auf den Aufwand aus:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder eine unklare Nummerierung ziehen Rückfragen der Lokalbaukommission nach sich, die den Vorgang unabhängig von der Auslastung verlängern.
Auslastung der Lokalbaukommission
Als größte Baugenehmigungsbehörde Deutschlands bearbeitet die Lokalbaukommission ein entsprechend hohes Fallaufkommen zentral für alle 25 Stadtbezirke – eine realistische Einschätzung der Bearbeitungszeit gibt deshalb nur die Behörde selbst, nicht ein bundesweiter Erfahrungswert aus anderen Städten.
Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Ab mehr als zehn Bestandswohnungen kommt ein zweiter, eigenständiger Vorgang nach § 250 BauGB hinzu.
Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer digital eingereichten Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.