Wohnflächenberechnung in Mülheim an der Ruhr — von der Dachschräge in Broich bis zum Neubau an der Ruhr
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist Bundesrecht und gilt in Mülheim an der Ruhr wortgleich wie überall sonst in Deutschland. Was sich von Gebäude zu Gebäude unterscheidet, ist nicht die Rechenregel, sondern das, was gemessen werden muss: Unter den flachen Dächern der Werkswohnhäuser aus der Zeit der frühen Thyssen-Betriebe in Styrum stellen sich andere Fragen als unter den steilen Satteldächern eines Gründerzeithauses in der Innenstadt oder in einer neu geschnittenen Loggia-Wohnung an der Ruhrbania-Promenade. Wo Dachschrägen, Kniestöcke, Balkone oder Terrassen ins Spiel kommen, entscheidet die Wohnflächenberechnung darüber, welche Fläche am Ende tatsächlich als Wohnfläche zählt – und Mülheims gewachsener Baubestand bietet dafür ungewöhnlich viele unterschiedliche Ausgangslagen auf engem Raum. Wichtig ist die Unterscheidung zu einem verwandten, aber eigenständigen Begriff: Die für Vollgeschosse und Geschossflächenzahl maßgebliche Raumhöhe regelt die Landesbauordnung, während die WoFlV ausschließlich bestimmt, welcher Anteil einer Fläche als Wohnfläche zählt – beide Regelwerke verfolgen unterschiedliche Zwecke und müssen deshalb auch getrennt betrachtet werden.
Wann Sie in Mülheim eine Wohnflächenberechnung brauchen
Eine Wohnflächenberechnung ist an keine Genehmigungspflicht gebunden, wird aber in mehreren Situationen praktisch unverzichtbar:
- Bei Verkauf oder Vermietung, weil die im Vertrag genannte Fläche nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Mangel darstellt, sobald die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent unterschreitet.
- Für die Betriebskostenabrechnung in Mehrfamilienhäusern, wenn die Verteilung nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen erfolgt.
- Als Grundlage für den Aufteilungsplan, sobald Wohnungseigentum begründet oder geändert werden soll.
In den älteren Wohnvierteln Mülheims, von der Gründerzeit-Bebauung der Innenstadt bis zu den Werkswohnhäusern rund um die frühen Thyssen-Betriebe in Styrum, wurden Dachgeschosse häufig erst deutlich nach der Errichtung des Gebäudes ausgebaut oder mehrfach verändert. Die Wohnflächenverordnung rechnet Flächen unter Dachschrägen nur bis zu einer lichten Höhe von zwei Metern voll und zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte an – bei einem nachträglich ausgebauten Dachgeschoss lässt sich das oft nicht aus einem alten Plan ablesen, sondern nur durch eine aktuelle Messung vor Ort klären, gemessen am fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung.
Zwei typische Ausgangslagen in Mülheim
Wie aufwendig die Wohnflächenberechnung ausfällt, hängt stark vom jeweiligen Gebäudetyp ab:
Altbau mit Dachschrägen in Broich, Speldorf oder der Innenstadt
Kniestockhöhe, Dachneigung und die Ein- und Zwei-Meter-Linien müssen im Grundriss eingezeichnet werden, statt nur rechnerisch angenommen zu werden – besonders bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen ohne aktuellen Plan.
Neubauwohnung an der Ruhrbania-Promenade
Hier stehen weniger Dachschrägen im Vordergrund als die korrekte Anrechnung von Loggien, Balkonen und Terrassen mit Blick auf die Ruhr, die je nach Bauart zu einem Viertel oder zur Hälfte in die Wohnfläche einfließen.
Welche Unterlagen für Ihre Mülheimer Wohnflächenberechnung nötig sind
Grundlage ist in jedem Fall ein bemaßter Grundriss, ergänzt um objektspezifische Angaben:
- Bemaßter Grundriss aller relevanten Geschosse
Aus vorhandener Bauakte bei Amt 63 oder aus einem aktuellen Aufmaß, wenn keine verwertbare Unterlage vorliegt.
- Angaben zu Dachschrägen und Raumhöhen
Bei ausgebauten Dachgeschossen erforderlich, um die Ein- und Zwei-Meter-Linien korrekt einzuzeichnen.
- Maße von Balkonen, Loggien und Terrassen
Für die Anrechnung dieser Flächen mit dem jeweils zutreffenden Anrechnungsfaktor.
Wohnflächenberechnungen in Mülheim an der Ruhr – Beispiele aus der Praxis
Ausgebautes Dachgeschoss in einem Gründerzeithaus der Innenstadt
Ohne aktuellen Plan wird die lichte Höhe unter der Schräge vor Ort gemessen und die Ein- und Zwei-Meter-Linie im Grundriss eingezeichnet, statt sie nur zu schätzen.
Werkswohnhaus in Styrum mit nachträglich ausgebautem Spitzboden
Der Spitzboden wurde Jahrzehnte nach Errichtung des Hauses zu Wohnraum umgebaut; erst eine aktuelle Messung klärt, welcher Anteil davon überhaupt als Wohnfläche zählt.
Neubauwohnung mit Loggia an der Ruhrbania-Promenade
Die Loggia mit Blick auf den Fluss wird gesondert vermessen und je nach Bauart zu einem Viertel oder zur Hälfte angerechnet – ein Unterschied, der bei größeren Loggien mehrere Quadratmeter ausmachen kann.
Reihenhaus in Broich vor einem Verkauf
Die im alten Exposé genannte Fläche wird mit einer aktuellen Wohnflächenberechnung abgeglichen, um Diskrepanzen vor der notariellen Beurkundung auszuschließen.
Mehrfamilienhaus in der Innenstadt vor Begründung von Wohnungseigentum
Für den Aufteilungsplan müssen alle Einheiten flächenmäßig eindeutig abgegrenzt sein, einschließlich Kellerräumen und etwaiger Dachschrägen – die Wohnflächenberechnung liefert dafür die rechnerische Grundlage.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Mülheim an der Ruhr ab
Von der Grundlage bis zum fertigen Ergebnis:
- Bestandsunterlagen sichten
Prüfung, ob ein aktueller, verwertbarer Grundriss vorliegt oder ein Aufmaß nötig wird.
- Aufmaß vor Ort, falls erforderlich
Insbesondere bei Dachgeschossen, Loggien oder nachträglich veränderten Grundrissen.
- Anrechnungsfaktoren bestimmen
Für Dachschrägen, Balkone, Loggien und Terrassen nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung.
- Wohnfläche berechnen
Raum für Raum, mit ausgewiesenem Rechenweg statt einer einzigen Gesamtzahl.
- Ergebnis übergeben
Als nachvollziehbares Dokument für Verkauf, Vermietung oder Aufteilungsplan.
Was den Aufwand einer Wohnflächenberechnung in Mülheim beeinflusst
Diese Punkte spielen eine Rolle:
- Vorhandensein von Dachschrägen
Ausgebaute Dachgeschosse verlangen eine genaue Erfassung der Raumhöhen, die ein Geschoss ohne Schrägen nicht braucht.
- Zahl und Art der Außenflächen
Balkone, Loggien und Terrassen müssen einzeln vermessen und mit dem passenden Anrechnungsfaktor versehen werden.
- Verfügbarkeit aktueller Pläne
Ein direkt verwertbarer Grundriss verkürzt die Berechnung gegenüber einer vollständigen Neuvermessung deutlich.
- Zahl der zu berechnenden Räume
Je mehr Räume und je unregelmäßiger ihr Zuschnitt, desto mehr Einzelwerte fließen in die Gesamtberechnung ein.
- Zweck der Berechnung
Eine einzelne Wohnung für den Verkauf verlangt weniger Abstimmung als die gleichzeitige Berechnung aller Einheiten eines Mehrfamilienhauses für einen Aufteilungsplan.
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