Teilungserklärung in Mülheim an der Ruhr — ein Amtsgericht, keine Umwandlungsgenehmigung
Wer in Mülheim an der Ruhr eine Bestandsimmobilie in Wohnungseigentum aufteilen will, profitiert gleich zweifach von der Verwaltungsstruktur der Stadt. Zum einen kennt Nordrhein-Westfalen keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB, die für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung verlangen würde. Zum anderen ist Mülheim, anders als Städte mit einer wechselvollen Eingemeindungsgeschichte, seit jeher als eine einzige Kommune gewachsen: Für die Grundbucheintragung ist durchgehend das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr zuständig, unabhängig davon, ob das Gebäude in Broich, Styrum, Speldorf oder der Innenstadt liegt. Übrig bleibt damit ein überschaubarer, im Kern technischer Vorgang: der bemaßte Aufteilungsplan nach § 7 WEG als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung.
Brauchen Sie in Mülheim eine Umwandlungsgenehmigung?
In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen nach § 250 BauGB per Rechtsverordnung eine zusätzliche Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. Für Mülheim ergibt sich dabei ein klares Bild:
- Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit einer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bislang landesweit keinen Gebrauch gemacht – das gilt für Mülheim ebenso wie für jede andere nordrhein-westfälische Kommune.
- Auch eine eigenständige Mülheimer Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen – die bekannte Gestaltungssatzung für die Altstadt verfolgt einen gestalterischen, keinen sozialen Schutzzweck.
- Damit bleibt es unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude bei der einfachen bundesweiten Grundregel: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung genügen für die Teilungserklärung.
Für die Mülheimer Altstadt besteht eine eigene Gestaltungssatzung, die Fassaden, Dachformen und das äußere Erscheinungsbild der dortigen Bebauung schützt. Anders als eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die in angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen an eine Genehmigung knüpfen kann, verfolgt eine Gestaltungssatzung einen rein städtebaulich-gestalterischen Zweck. Für ein Gebäude innerhalb ihres Geltungsbereichs bedeutet das: Änderungen an der Fassade oder Dachform können zusätzlich mit den Vorgaben der Satzung abgeglichen werden müssen, eine Umwandlungsgenehmigungspflicht für die Teilungserklärung selbst folgt daraus aber nicht.
Vom Bestandsgebäude zur eingetragenen Eigentumswohnung
Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung bleibt der Weg zur Mülheimer Teilungserklärung ein zweistufiger technischer und notarieller Vorgang:
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Grundlage jeder Teilungserklärung ist der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan nach § 7 WEG. Amt 63 bestätigt anhand dieses Plans die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein jahrzehntealtes Bestandsgebäude handelt.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Mülheim an der Ruhr – einheitlich für das gesamte Stadtgebiet.
Welche Unterlagen für Ihre Mülheimer Teilungserklärung nötig sind
Kern des Verfahrens bleiben dieselben Unterlagen wie bundesweit üblich:
- Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung
Bemaßt, mit fortlaufender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Aktueller Eigentumsnachweis
Für die notarielle Beurkundung und die Antragstellung bei Amt 63 wird ein aktueller Grundbuchauszug benötigt.
- Bestandsunterlagen oder Vor-Ort-Aufmaß
Bei älteren Gebäuden liefert entweder die Bauakte bei Amt 63 oder ein aktuelles Aufmaß die Grundlage für den Aufteilungsplan.
Teilungserklärungen in Mülheim an der Ruhr – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in der Innenstadt wird wohnungsweise verkauft
Ein Gebäude mit sieben Wohnungen soll einzeln veräußert werden. Eine Umwandlungsgenehmigung entfällt in Nordrhein-Westfalen unabhängig von der Einheitenzahl – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
Neubauprojekt an der Ruhrbania-Promenade
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Der Aufteilungsplan lässt sich meist unmittelbar aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten.
Fassadenrelevantes Gebäude in der Altstadt
Die Teilungserklärung selbst braucht keine gesonderte Genehmigung, doch eine geplante Änderung an der Fassade wird zusätzlich mit der Gestaltungssatzung abgeglichen.
Erbengemeinschaft teilt ein Reihenhaus in Broich
Zwei Erben wollen ein Doppelhaus künftig getrennt besitzen. Der bemaßte Aufteilungsplan mit notarieller Beurkundung genügt, ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Mülheim an der Ruhr ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Mülheim kommt es vor allem auf eine verlässliche Bestandsgrundlage für den Aufteilungsplan an:
- Bestandssituation und Anlass klären
Ob Erbauseinandersetzung, geplanter Einzelverkauf oder Neubau bestimmt, welche Unterlagen als Ausgangsbasis gebraucht werden.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus Bauakte, vorhandenen Plänen oder einem Vor-Ort-Aufmaß entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Amt 63 beantragen
Bereich 63-2 bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
- Gestaltungssatzung prüfen, falls einschlägig
Liegt das Gebäude in der Altstadt und sind bauliche Änderungen an der Fassade geplant, wird das zusätzlich mit den Vorgaben der Satzung abgeglichen.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Mülheim an der Ruhr.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Mülheim beeinflusst
Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung hängt der Aufwand vor allem an diesen Punkten:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan bei Amt 63 verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Lage im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung
Bei Gebäuden in der Altstadt kann eine zusätzliche Abstimmung nötig werden, wenn die Teilungserklärung mit einer geplanten Fassadenänderung einhergeht.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Zahl der Beteiligten
Eine Erbengemeinschaft braucht für interne Abstimmungen üblicherweise mehr Vorlauf als ein einzelner Eigentümer oder Bauträger.
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