Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr — vom Wasserturm zum Museum und zurück in die Gegenwart

Q: Wann ist eine Nutzungsänderung in Mülheim genehmigungspflichtig?

Immer dann, wenn die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Anforderungen stellt als die bisherige – etwa an Stellplätze, Brandschutz oder Immissionsschutz. Eine bauliche Veränderung am Gebäude ist dafür nicht zwingend nötig.

Q: Was haben die Mülheimer Wassertürme mit dem Thema Nutzungsänderung zu tun?

Beide Türme in Broich und Styrum dienten ursprünglich der Wasserversorgung und wurden 1992 zu Museen umgenutzt, ohne dass sich ihre äußere Form wesentlich änderte. Sie zeigen anschaulich, dass eine Nutzungsänderung an der Nutzung selbst hängt, nicht am Bauwerk.

Q: Welches Amt prüft Nutzungsänderungen in Mülheim an der Ruhr?

Wie beim Bauantrag ist das Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege (Amt 63) zuständig. Bei denkmalgeschützten Gebäuden entscheidet 63-1 unter Beteiligung von 63-3.

Q: Braucht jede Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche entlang der Ruhrbania-Bebauung eine Genehmigung?

In aller Regel ja, da sich mit dem Wechsel zu Wohnnutzung sowohl Stellplatzbedarf als auch Schallschutzanforderungen ändern können. Amt 63 prüft das im Einzelfall anhand der eingereichten Unterlagen.

Q: Kann ich vorab klären lassen, ob meine geplante Nutzung überhaupt zulässig ist?

Ja, dafür eignet sich eine Bauvoranfrage nach § 77 BauO NRW. Sie klärt verbindlich einzelne Fragen, bevor eine vollständige Umbauplanung beauftragt wird.

Q: Reicht es, das Amt formlos über eine neue Nutzung zu informieren?

Nein, sofern sich die Anforderungen an das Gebäude ändern. Eine formlose Mitteilung ersetzt in diesem Fall nicht den förmlichen Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung.

Dass eine Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr genehmigungspflichtig sein kann, obwohl am Gebäude selbst kein Stein bewegt wird, zeigt die Stadt an zwei eigenen Bauwerken besonders anschaulich: Die früheren Wassertürme in Broich und Styrum haben äußerlich kaum ihre Form verändert und dienen doch einem völlig anderen Zweck als beim Bau. Ob eine neue Nutzung eine Genehmigung braucht, hängt bauordnungsrechtlich nicht davon ab, wie viel gebaut wird, sondern davon, ob sich durch die neue Nutzung andere Anforderungen an das Gebäude stellen als bisher. In einer Stadt, in der sowohl das denkmalgeschützte Ensemble der Wassertürme als auch die seit 2003 wachsende Ruhrbania-Bebauung am Fluss aufeinandertreffen, kommt diese Frage in ganz unterschiedlichen Zusammenhängen vor – von der einstigen Industrieanlage bis zum Neubau am Wasser.

Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr kurz und kompakt

Genehmigungspflichtig ist eine Nutzungsänderung, sobald sich für die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Anforderungen stellen als für die bisherige – unabhängig davon, ob dafür überhaupt gebaut wird.
Zuständig ist bei jeder Mülheimer Nutzungsänderung dasselbe Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege (Amt 63) wie beim Bauantrag; bei geschützten Gebäuden entscheidet 63-1 unter Beteiligung von 63-3.
Die beiden Mülheimer Wassertürme in Broich und Styrum sind das anschaulichste Beispiel: Beide dienten ursprünglich der Wasserversorgung und wurden 1992 zur Landesgartenschau musealen Zwecken zugeführt, ohne dass sich ihre äußere Form wesentlich verändert hätte.
Entlang der seit 2003 entwickelten Ruhrbania-Bebauung entstehen dagegen häufiger Nutzungsänderungen der umgekehrten Richtung: frühere Hafen-, Lager- oder Gewerbeflächen am Fluss, die für Wohnen oder Dienstleistung hergerichtet werden.
Ob eine geplante Nutzung überhaupt zulässig ist, lässt sich vor einer aufwendigen Umbauplanung per Bauvoranfrage nach § 77 BauO NRW verbindlich klären.

Wann eine Nutzungsänderung in Mülheim genehmigungspflichtig wird

§ 60 Abs. 1 BauO NRW nennt die Nutzungsänderung ausdrücklich neben Errichtung, Änderung und Beseitigung als genehmigungsbedürftigen Tatbestand. Entscheidend ist nicht die bauliche Maßnahme, sondern die Frage dahinter:

Löst die neue Nutzung andere Anforderungen an Stellplätze, Brandschutz, Standsicherheit oder Immissionsschutz aus als die bisherige, ist von einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung auszugehen – auch ohne bauliche Veränderung am Gebäude.
Bleiben die Anforderungen gleich, etwa bei einem bloßen Wechsel innerhalb derselben Nutzungsart, bleibt die Änderung in der Regel genehmigungsfrei.
Bei Gebäuden, die in der Denkmalliste stehen, prüft 63-1 zusätzlich mit 63-3, ob die neue Nutzung mit dem Erhalt der denkmalwerten Substanz vereinbar ist – wie es bei beiden Mülheimer Wassertürmen der Fall war, bevor sie zu Museen wurden.

Zwei Wassertürme als Nutzungsänderung in Reinform

Der 1904 für das Bahnbetriebswerk Mülheim-Speldorf errichtete Wasserturm in Broich und der 1892/93 von August Thyssen für sein Röhren- und Walzwerk in Styrum errichtete Wasserturm hatten ursprünglich denselben Zweck: die Versorgung von Dampflokomotiven beziehungsweise eines Industriebetriebs mit Wasser. Beide wurden außer Betrieb genommen – Styrum 1982 –, standen anschließend unter Denkmalschutz und erhielten zur Landesgartenschau 1992 eine museale Nutzung: Camera Obscura und Museum zur Vorgeschichte des Films in Broich, das Aquarius-Wassermuseum in Styrum. An der äußeren Hülle hat sich dabei jeweils wenig geändert; verändert hat sich ausschließlich der Zweck, für den die Türme heute genutzt werden. Genau diesen Unterschied zwischen Substanz und Nutzung prüft Amt 63 bei jeder Nutzungsänderung im Stadtgebiet, unabhängig davon, ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist oder nicht.

Zwei Richtungen der Nutzungsänderung in Mülheim

In der Praxis begegnen sich in Mülheim zwei entgegengesetzte Ausgangslagen:

Von Industrie- oder Infrastrukturbau zu musealer oder gewerblicher Nutzung

Ein für einen technischen Zweck errichtetes Gebäude wird einer neuen, oft öffentlichkeitsnahen Nutzung zugeführt. Bei denkmalgeschützter Substanz, wie den beiden Wassertürmen, tritt die Denkmalpflege als zusätzlicher amtsinterner Prüfschritt hinzu.

Von Hafen- oder Gewerbefläche zu Wohnen entlang der Ruhrbania-Bebauung

Wo frühere Lager-, Umschlag- oder Werkstattflächen am Fluss heute Wohn- oder Büronutzung weichen, prüft Amt 63 vor allem, ob Stellplatznachweis, Schallschutz und Erschließung der neuen Nutzung entsprechen.

Welche Unterlagen eine Mülheimer Nutzungsänderung braucht

Der Umfang richtet sich danach, ob und wie stark sich die Anforderungen an das Gebäude durch die neue Nutzung ändern:

Beschreibung der bisherigen und der geplanten Nutzung
Grundlage jeder Prüfung durch 63-1, unabhängig davon, ob bauliche Maßnahmen hinzukommen.
Grundrisse mit gekennzeichneter neuer Raumnutzung
Zeigen, welche Räume künftig wofür genutzt werden sollen – Voraussetzung, um Stellplatzbedarf und Anforderungen an Rettungswege zu beurteilen.
Nachweis der Stellplätze
Erforderlich, wenn die neue Nutzung einen anderen Stellplatzschlüssel auslöst als die bisherige.
Stellungnahme der Denkmalpflege, bei geschützten Gebäuden
Wird amtsintern von 63-3 eingeholt, sobald das betroffene Gebäude in der Denkmalliste steht.

Nutzungsänderungen in Mülheim an der Ruhr – Beispiele aus der Praxis

Ladenlokal in der Innenstadt wird zur Physiotherapiepraxis

Eine Nutzung mit Publikumsverkehr weicht einer anderen mit Publikumsverkehr – geprüft wird trotzdem, ob Stellplätze und Barrierefreiheit der neuen Nutzung entsprechen.

Ehemaliges Kontorgebäude am Ruhrufer wird zu Wohnungen

Im Umfeld der Ruhrbania-Entwicklung wandeln sich frühere Büro- oder Lagerflächen am Fluss zunehmend in Wohnraum – mit eigenem Stellplatznachweis und häufig zusätzlichem Schallschutz gegenüber der nahen Uferpromenade.

Nebengebäude auf einem Styrumer Werksgelände wird zu Lagerfläche für ein Handwerksunternehmen

Bleibt die Nutzung gewerblich, prüft Amt 63 vor allem, ob sich Immissions- oder Brandschutzanforderungen gegenüber der ursprünglichen Nutzung ändern.

Erdgeschosswohnung wird zur Kurzzeitvermietung angeboten

Auch ohne bauliche Veränderung kann die Vermietung an wechselnde Gäste eine andere Nutzungsart darstellen als dauerhaftes Wohnen und dadurch genehmigungspflichtig werden.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr ab

Der rechtliche Maßstab ist landesweit derselbe. In Mülheim kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob und welche Anforderungen sich durch die neue Nutzung ändern:

Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Zunächst wird geklärt, ob sich Anforderungen an Stellplätze, Brandschutz oder Immissionsschutz durch die neue Nutzung überhaupt ändern.
Denkmalschutz-Relevanz prüfen
Steht das Gebäude in der Denkmalliste, wird 63-3 amtsintern in die weitere Prüfung einbezogen.
Unterlagen zusammenstellen
Nutzungsbeschreibung, gekennzeichnete Grundrisse und, falls nötig, Stellplatznachweis gehen an Amt 63.
Antrag bei Amt 63 einreichen
Die Prüfung erfolgt zentral, unabhängig vom Stadtteil, in dem das Gebäude liegt.
Genehmigung erhalten und Nutzung aufnehmen
Mit dem Bescheid darf die neue Nutzung im genehmigten Umfang beginnen.

Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Mülheim beeinflusst

Der Prüfumfang hängt weniger an der Gebäudegröße als an folgenden Punkten:

Ausmaß der veränderten Anforderungen
Je stärker sich Stellplatzbedarf, Brandschutz oder Immissionsschutz gegenüber der bisherigen Nutzung ändern, desto umfangreicher fällt die Prüfung aus.
Denkmalschutz-Status des Gebäudes
Bei einem Eintrag in die Denkmalliste kommt die amtsinterne Abstimmung mit 63-3 als zusätzlicher Schritt hinzu.
Erforderliche bauliche Anpassungen
Manche Nutzungsänderung lässt sich ohne Umbau umsetzen, andere verlangt zusätzliche Fluchtwege, Sanitärräume oder Stellplätze.
Lage im Stadtgebiet
Insbesondere entlang der Ruhrbania-Bebauung spielt der Schallschutz gegenüber der Uferpromenade und dem Stadthafen eine zusätzliche Rolle.