Bauvoranfrage in Mülheim an der Ruhr — Vorbescheid nach § 77 BauO NRW
Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen kennt für die Bauvoranfrage nur ein einziges Instrument: den Vorbescheid nach § 77 BauO NRW, der zu einzelnen Fragen eines Vorhabens vor dem eigentlichen Bauantrag verbindlich Auskunft gibt. Zuständig ist in Mülheim dieselbe Stelle wie beim Bauantrag, Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege. Das zahlt sich besonders dort aus, wo eine geplante bauliche Veränderung ein denkmalgeschütztes Gebäude betrifft: Statt zunächst eine vollständige Umbauplanung zu beauftragen, lässt sich per Vorbescheid vorab klären, ob 63-3 eine geplante Maßnahme aus Sicht des Denkmalschutzes überhaupt für vertretbar hält – eine Frage, die sich bei Mülheims Bestand an geschützten Gebäuden, von einzelnen Wohnhäusern bis zu den beiden ehemaligen Wassertürmen, immer wieder stellt.
Was ein Vorbescheid nach § 77 BauO NRW leistet
§ 77 BauO NRW formuliert bewusst offen, was Gegenstand eines Vorbescheids sein kann:
- Vor Einreichung des Bauantrags erteilt Amt 63 auf Antrag zu einzelnen Fragen eines Vorhabens einen verbindlichen Vorbescheid – anders als eine bloße unverbindliche Auskunft bindet er das Amt später im eigentlichen Bauantragsverfahren.
- Möglich sind sowohl rein planungsrechtliche Fragen, etwa zur Art der zulässigen Nutzung, als auch Fragen zur Vereinbarkeit eines Vorhabens mit dem Denkmalschutz.
- Der positive Bescheid bindet Amt 63 ausschließlich für die tatsächlich gestellten Fragen, nicht für das Vorhaben als Ganzes.
Ein Vorbescheid nach § 77 BauO NRW gilt drei Jahre. Die Frist kann auf einen in Textform gestellten Antrag jeweils um bis zu ein weiteres Jahr verlängert werden – auch rückwirkend, wenn der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der bisherigen Frist bei Amt 63 eingegangen ist. Eine ausdrücklich begrenzte Zahl möglicher Verlängerungen benennt die BauO NRW nicht, solange das öffentliche Baurecht weiterhin eingehalten wird. Ist die Frist einmal abgelaufen, ohne dass rechtzeitig eine Verlängerung beantragt wurde, hilft nur ein neuer Antrag.
Zwei typische Anlässe für eine Bauvoranfrage in Mülheim
In der Praxis lohnt sich der Zwischenschritt vor allem in zwei Konstellationen:
Klärung der Denkmalschutz-Vereinbarkeit vor einer Umbauplanung
Bei einem in die Denkmalliste eingetragenen Gebäude lässt sich vorab klären, ob 63-3 eine geplante bauliche Veränderung grundsätzlich für vertretbar hält, bevor eine vollständige, detaillierte Planung beauftragt wird.
Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Nutzungsänderung
Insbesondere entlang der Ruhrbania-Bebauung, wo frühere Gewerbe- oder Lagerflächen zunehmend für Wohnen genutzt werden sollen, klärt der Vorbescheid, ob die geplante Nutzung überhaupt zulässig wäre.
Welche Unterlagen eine Mülheimer Bauvoranfrage braucht
Der Umfang richtet sich nach der Art der gestellten Frage:
- Klar formulierte Fragestellung
Je präziser die Frage, desto eindeutiger fällt die spätere Bindungswirkung des Vorbescheids aus.
- Lageplan und grobe Vorhabenbeschreibung
Zeigt Grundstück und geplantes Vorhaben in ihren wesentlichen Grundzügen.
- Bauvorlageberechtigte Zeichnung, sofern erforderlich
Nur bei Fragen, die über eine rein planungsrechtliche Einschätzung hinausgehen, verlangt § 77 BauO NRW eine entsprechende Zeichnung.
Bauvoranfragen in Mülheim an der Ruhr – Beispiele aus der Praxis
Anbau an ein denkmalgeschütztes Wohnhaus in der Altstadt
Vor der Beauftragung einer vollständigen Planung klärt der Vorbescheid, ob 63-3 einen geplanten Anbau grundsätzlich für vertretbar hält.
Nutzungsänderung eines früheren Kontorgebäudes am Ruhrufer
Bevor in eine Umbauplanung investiert wird, klärt eine rein planungsrechtliche Bauvoranfrage, ob eine Wohnnutzung an dieser Stelle überhaupt zulässig wäre.
Dachgeschossausbau in einem Reihenhaus in Broich
Eine Bauvoranfrage klärt vorab, ob das zusätzliche Vollgeschoss mit der zulässigen Geschosszahl im Bebauungsplan vereinbar ist.
Erweiterung eines Gewerbebaus in Styrum auf früherer Industriefläche
Der Vorbescheid klärt die planungsrechtliche Zulässigkeit, bevor ein aufwendiges Baugrundgutachten in Auftrag gegeben wird.
So läuft Ihre Bauvoranfrage in Mülheim an der Ruhr ab
Der rechtliche Rahmen ist landesweit derselbe. In Mülheim kommt es vor allem darauf an, die richtigen Fragen präzise zu formulieren:
- Fragestellung festlegen
Welche einzelnen Punkte sollen vorab verbindlich geklärt werden, bevor eine vollständige Planung entsteht?
- Unterlagen zusammenstellen
Lageplan und Vorhabenbeschreibung, bei Bedarf ergänzt um eine bauvorlageberechtigte Zeichnung.
- Antrag bei Amt 63 einreichen
Bei Denkmalschutz-Fragen bezieht das Amt intern die Einschätzung von 63-3 mit ein.
- Vorbescheid erhalten
Der positive Bescheid bindet Amt 63 für genau die gestellten Fragen, drei Jahre lang.
- Vollständige Planung fortsetzen
Mit der Klärung der wichtigsten Vorfragen lässt sich die weitere Planung gezielter fortsetzen, bevor der eigentliche Bauantrag folgt.
Was den Aufwand einer Bauvoranfrage in Mülheim beeinflusst
Diese Punkte spielen eine Rolle:
- Zahl und Komplexität der gestellten Fragen
Eine einzelne planungsrechtliche Frage lässt sich einfacher beantworten als mehrere miteinander verknüpfte Aspekte.
- Denkmalschutz-Beteiligung
Betrifft die Frage ein geschütztes Gebäude, bezieht Amt 63 zusätzlich die Einschätzung von 63-3 ein.
- Erforderliche Zeichnungstiefe
Rein planungsrechtliche Fragen kommen ohne bauvorlageberechtigte Zeichnung aus, andere Fragen verlangen sie.
- Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen
Fehlende Angaben führen zu Rückfragen, die die Bearbeitungszeit unabhängig vom Inhalt der Frage verlängern.
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