Aufmaß & Vermessung in Mülheim an der Ruhr — vom Werkswohnhaus bis zum Neubau am Fluss
Wer in Mülheim an der Ruhr ein belastbares Aufmaß braucht, hat es mit einem kompakten, aber vielschichtigen Baubestand zu tun: Gründerzeithäuser in der Innenstadt, einfache Werkswohnbebauung aus der Zeit der frühen Thyssen-Betriebe in Styrum, unterschiedlich alte Reihenhäuser in Broich und Speldorf sowie neu errichtete Eigentumswohnungen entlang der seit 2003 wachsenden Ruhrbania-Bebauung stehen alle im selben, vergleichsweise kompakten Stadtgebiet nebeneinander. Weil Mülheim kreisfrei ist, gibt es für Bestandspläne nur eine einzige städtische Anlaufstelle, das Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege – ein klarer Vorteil gegenüber Situationen, in denen Bauakten zwischen mehreren Behörden verteilt liegen. Ob diese Akte für ein konkretes Objekt tatsächlich noch verwertbar ist, entscheidet trotzdem erst der Abgleich mit dem realen Bestand vor Ort.
Wann ein Aufmaß in Mülheim erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; niemand ist verpflichtet, eines beauftragen zu lassen. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und vorhandene Unterlagen dafür nicht ausreichen:
- Bestandspläne bei Amt 63 fehlen ganz oder zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben – bei älteren Werkswohnhäusern in Styrum oder Gründerzeitgebäuden keine Seltenheit.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der weiteren Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg, etwa vor der Finanzierung einer Eigentumswohnung an der Ruhrbania-Promenade.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert und der Aufteilungsplan muss die Einheiten eindeutig und bemaßt voneinander abgrenzen.
Auch wenn Mülheims Bauakten dank der kreisfreien Struktur an einer einzigen Stelle liegen, ersetzt das keine Prüfung des tatsächlichen Bestands. Ältere Werkswohnhäuser wurden über Generationen individuell verändert, Dachgeschosse teils erst Jahrzehnte nach der Errichtung ausgebaut, und für einzelne Gebäudeteile finden sich in der Bauakte mitunter nur ältere, längst überholte Planstände. Ein Aufmaß vor Ort hält deshalb fest, was tatsächlich vorhanden ist – unabhängig davon, was die Akte für den Zeitpunkt der letzten Genehmigung ausweist.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt von der Geometrie des Gebäudes und dem Zweck der späteren Unterlagen ab:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg für gewöhnliche Wohnungen und Reihenhäuser. Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit, direkt in die Aufmaß-Software, um Übertragungsfehler zu vermeiden.
Zusammenführung mehrerer Gebäudeteile
Bei Häusern mit Anbauten oder unterschiedlichen Bauabschnitten, wie sie in gewachsenen Wohnvierteln vorkommen, bringt ein gemeinsamer Maßbezug alle Teile in ein einheitliches System, damit Geschosse und Anschlüsse in der Zeichnung zueinander passen.
3D-Laserscanning für unregelmäßige Bausubstanz
Für verformte, schiefwinklige oder stark gegliederte Gebäude liefert ein Laserscan eine vollständige Punktwolke, aus der sich Grundrisse, Schnitte und ein Bestandsmodell gleichermaßen ableiten lassen.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Vorhandene Pläne aus der Akte von Amt 63 werden deshalb stichprobenartig vor Ort geprüft, bevor sie als Grundlage dienen.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Verwendbar wird es erst durch das, was daraus abgeleitet wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Zeigen Geschosshöhen, Dachneigung und den Verlauf von Dachschrägen über dem Raum, wie sie in Mülheims älterem Baubestand häufig vorkommen.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß und Anrechnungsfaktor, gemessen am fertigen Zustand.
- Aufmaßskizze und Fotodokumentation
Machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde, und ersparen bei späteren Rückfragen einen zweiten Termin vor Ort.
Aufmaße in Mülheim an der Ruhr – Beispiele aus der Praxis
Werkswohnhaus in Styrum ohne aktuellen Plan
Die bei Amt 63 vorliegende Unterlage zeigt einen deutlich älteren Zustand als das heutige Gebäude. Das Aufmaß hält den tatsächlichen Bestand fest, einschließlich später hinzugekommener Anbauten.
Neubauwohnung an der Ruhrbania-Promenade für die Finanzierung
Die Bank verlangt eine nachvollziehbare Flächenberechnung. Da die Genehmigungsplanung digital vorliegt, lässt sich das Aufmaß hier häufig auf eine Kontrollmessung beschränken.
Dachgeschossausbau in einem Gründerzeithaus der Innenstadt
Die lichte Höhe unter der Dachschräge entscheidet über die Anrechnung als Wohnfläche. Gemessen wird am fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung, die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet.
Reihenhauszeile in Broich vor einer Aufteilung in Wohnungseigentum
Alle Einheiten müssen zeichnerisch und maßlich eindeutig voneinander abgegrenzt werden, einschließlich Kellerräumen – das Aufmaß liefert dafür die durchgängige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Mülheim an der Ruhr ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Was ihn in Mülheim beschleunigt, ist die klare Zuständigkeit für Bestandsunterlagen:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Bankennachweis, eine Bauvorlage oder ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe – davon hängt das gewählte Messverfahren ab.
- Bestandsunterlagen bei Amt 63 anfragen
Als einzige zuständige Stelle für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet lässt sich hier meist schnell klären, ob eine verwertbare Bauakte existiert.
- Termin abstimmen
Alle relevanten Räume, einschließlich Keller, Dachboden und Nebenräume, müssen am Termin zugänglich sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise mit Diagonalkontrolle, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen, begleitet von Fotos und einer Skizze.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Mülheim beeinflusst
Diese Punkte bestimmen den Umfang eines Aufmaßes:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Verwinkelte Grundrisse mit Nischen und Erkern brauchen mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer.
- Verfügbarkeit einer verwertbaren Bauakte
Ein aktueller Plan von Amt 63 verkürzt die Erfassung gegenüber einer vollständigen Neuvermessung erheblich.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, Zusammenführung mehrerer Gebäudeteile und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertungsaufwand.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur – der Auswertungsteil wächst mit dem gewünschten Ergebnis.
Alle Leistungen in Mülheim an der Ruhr
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