Kubaturberechnung in Moers — Bruttorauminhalt nach DIN 277 für Fachdienst 6.3 und Wertermittlung

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI zählt das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut mit. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Flächen unter Dachschrägen dagegen je nach Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich dadurch deutlich unterschiedliche Werte.

Q: Warum spielt der umbaute Raum für den Fachdienst 6.3 eine Rolle?

Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr heran.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das Volumen des Baukörpers, die BGF seine Fläche. Beide folgen DIN 277, betreffen aber unterschiedliche Größen desselben Gebäudes.

Q: Warum liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche in der Moerser Mitte oft höher als in Kapellen?

Historische Gebäude wurden häufig mit größeren Geschosshöhen gebaut als die im sozialen Wohnungsbau der 1950er-Jahre errichteten Siedlungshäuser. Das zusätzliche Volumen pro Etage fließt vollständig ins BRI ein, ohne dass die Wohnfläche im gleichen Maß mitwächst.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße sämtlicher Geschosse einschließlich Dachraum enthält und dem heutigen Bestand entspricht. Nach einer bergbaubedingten Instandsetzung trifft das nicht immer zu; dann ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Wird die Kubatur auch für energetische Nachweise gebraucht?

Ja, viele energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Gebäudevolumen. Eine sorgfältig ermittelte Kubatur ist deshalb auch über die Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Kann die Berechnung für mehrere Gebäude zusammen beauftragt werden?

Ja – mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich in der Regel wirtschaftlicher in einem Zug bearbeiten, besonders wenn unterschiedlich alte und unterschiedlich genutzte Moerser Gebäude miteinander verglichen werden sollen.

Wie viel Volumen ein Gebäude tatsächlich einnimmt, ist keine reine Formsache: Über die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW fließt der aus dem Bruttorauminhalt abgeleitete Rohbauwert unmittelbar in die Höhe der Baugenehmigungsgebühr ein. Ermittelt werden Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die auch für Wertgutachten und Finanzierungsanfragen gefragt sind. In Moers zeigt sich bei diesem Wert ein interessanter Unterschied zwischen den Baualtersstufen: Historische Häuser in der Moerser Mitte kommen wegen ihrer traditionell großzügigeren Geschosshöhen auf ein anderes BRI-Verhältnis als die im sozialen Wohnungsbau der 1950er-Jahre errichteten Siedlungshäuser in Kapellen und Rheinkamp. Wer diesen Unterschied kennt, versteht auch, warum zwei Häuser mit identischer Wohnfläche unterschiedlich hohe Baugenehmigungsgebühren auslösen können.

Kubaturberechnung in Moers kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) beschreibt das gesamte umbaute Volumen, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Geschossflächen – beide Größen folgen DIN 277.
Über die AVwGebO NRW bestimmt der aus dem BRI abgeleitete Rohbauwert einen Teil der Baugenehmigungsgebühr beim Fachdienst 6.3.
Ein Kubikmeter unter der Dachschräge zählt im BRI vollständig, während die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ihn je nach Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht anrechnet.
Historische Gebäude in der Moerser Mitte erreichen wegen ihrer Geschosshöhen oft ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als die kompakteren Siedlungshäuser in Kapellen.
Für Portfoliovergleiche und Gutachten liefert eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erst die Vergleichbarkeit unterschiedlich alter Objekte.
Auch für energetische Nachweise ist eine sorgfältig ermittelte Kubatur nützlich, da viele Berechnungen auf das beheizte Gebäudevolumen zurückgreifen.

Wofür Sie die Kubatur in Moers konkret brauchen

Für sich genommen verlangt kein Gesetz eine Kubaturberechnung. Gebraucht wird sie trotzdem regelmäßig, weil andere Verfahren und Entscheidungen ohne sie nicht auskommen:

Der Fachdienst 6.3 setzt sie voraus, um aus dem Bruttorauminhalt den Rohbauwert und daraus die Höhe der Baugenehmigungsgebühr zu errechnen.
Banken und Sachverständige stützen Wertermittlungen und Finanzierungsentscheidungen häufig auf dieselbe Kennzahl.
Wer mehrere Immobilien besitzt, kann sie nur dann seriös miteinander vergleichen, wenn deren Volumen nach demselben Maßstab, also nach DIN 277, ermittelt wurde.
Vor einer größeren Sanierung liefert die aus der Kubatur abgeleitete Bruttogrundfläche einen ersten Anhaltspunkt für die zu erwartenden Kosten nach DIN 276.

Gleiche Wohnfläche, unterschiedliches Volumen

Bei ähnlicher Grundfläche kann sich der Rauminhalt zweier Moerser Wohngebäude erheblich unterscheiden, je nachdem, aus welcher Bauzeit sie stammen. Ein historisches Gebäude in der Moerser Mitte bewegt sich häufig in großzügigeren Geschosshöhen, wie sie in älteren Bauepochen verbreitet waren. Die Siedlungshäuser, die im Zuge des Wohnungsbauschubs der 1950er-Jahre in Kapellen und Rheinkamp entstanden, folgen dagegen den damals für den sozialen Wohnungsbau üblichen, deutlich sparsameren Bauweisen. Für eine Wertermittlung oder eine Finanzierungsanfrage lohnt es sich deshalb, das BRI nicht isoliert zu betrachten, sondern im Verhältnis zur tatsächlichen Wohnfläche zu sehen – zwei Häuser mit derselben Quadratmeterzahl können ein deutlich unterschiedliches umbautes Volumen aufweisen. Dieser Unterschied wirkt sich über den Rohbauwert am Ende auch auf die Baugenehmigungsgebühr aus, sobald an einem dieser Gebäude ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ansteht.

Drei Zahlen, drei unterschiedliche Fragen

BRI, BGF und Rohbauwert bauen zwar aufeinander auf, messen aber jeweils etwas anderes:

Bruttorauminhalt (BRI)

Beantwortet die Frage nach dem Raum: Wie viel Volumen umschließt der Baukörper insgesamt, von der äußeren Wandkante bis hinauf zur Dachhaut? Ob darunter Wohnraum, Keller oder ein ungenutzter Speicher liegt, spielt für diese Zahl keine Rolle.

Bruttogrundfläche (BGF)

Beantwortet die Frage nach der Fläche: Addiert werden die Grundrissflächen aller Geschosse, gemessen an den Außenkanten – eine Größe, von der aus sich rasch eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten lässt.

Rohbauwert als Rechengröße für die Gebühr

Beantwortet die Frage nach dem Preis des Verfahrens: Der Fachdienst 6.3 multipliziert den ermittelten Bruttorauminhalt mit amtlich festgelegten Werten je Kubikmeter und erhält so eine eigene Rechengröße, die weder mit dem BRI noch mit der BGF identisch ist.

Diese Angaben braucht Ihre Moerser Kubaturberechnung

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bemaßte Grundrisse, Schnitte oder ein aktuelles Aufmaß
Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen vom Keller bis zum Dachraum bilden die Rechengrundlage.
Dachform und -neigung
Schrägen und Gauben müssen eigens erfasst werden, damit das Volumen tatsächlich bis zur Dachhaut korrekt berechnet wird.
Bauakte des Fachdienstes 6.3, wo vorhanden
Eine aktuelle Akte spart Erfassungsaufwand – nach einer bergbaubedingten Instandsetzung deckt sie sich mit dem heutigen Bestand allerdings nicht immer.
Angaben zur Bauzeit des Gebäudes
Bei Siedlungshäusern hilft eine kurze Einordnung der Bauzeit, das typische Höhenverhältnis des sozialen Wohnungsbaus der 1950er-Jahre richtig zu bewerten.

Kubaturberechnung in Moers – Beispiele aus der Praxis

Gebühr für einen Dachgeschossausbau in der Moerser Mitte

Der berechnete umbaute Raum geht zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens ein.

Wertgutachten für ein historisches Gebäude

Die großzügigeren Altbaugeschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Siedlungshaus – ein Umstand, den Gutachten und Finanzierungsanfragen berücksichtigen.

Siedlungshaus in Kapellen aus dem Wohnungsbauschub der 1950er-Jahre

Die kompakteren Geschosshöhen des sozialen Wohnungsbaus ergeben ein geringeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem historischen Gebäude derselben Wohnfläche.

Portfoliovergleich mehrerer Moerser Objekte

Erst einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich genutzte Gebäude tatsächlich miteinander vergleichbar.

Erste Kostenschätzung vor einer Sanierung

Aus der ermittelten BGF lässt sich frühzeitig eine überschlägige Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten, lange bevor eine detaillierte Ausführungsplanung vorliegt.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Moers

Vom Bestand zum belastbaren Ergebnis:

Bestehende Unterlagen sichten
Deckt die Bauakte des Fachdienstes 6.3 alle Ebenen verlässlich ab, dient sie als Ausgangspunkt – andernfalls wird eigens aufgemessen.
Lücken vor Ort schließen
Fehlende oder veraltete Angaben werden direkt am Gebäude nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Die Berechnung erfolgt geschossweise, ergänzt um eine eigene Auswertung des Dachraums, sofern vorhanden.
Ergebnis gegen den Zweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für den Fachdienst 6.3, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, erfolgt eine abschließende Plausibilitätsprüfung.
Nachvollziehbar dokumentieren
Die fertige Aufstellung ist so aufbereitet, dass sie sich bei Bewertung, Finanzierung oder Vorlage beim Amt ohne Rückfragen einsetzen lässt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Moers beeinflusst

Folgende Punkte bestimmen den Aufwand:

Verlässlichkeit vorhandener Unterlagen
Stimmt die vorhandene Bauakte mit dem heutigen Zustand überein, geht die Berechnung zügig voran; andernfalls wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Geschosszahl
Je mehr Ebenen ein Gebäude vom Keller bis zum Dachraum umfasst, desto mehr Einzelwerte müssen erhoben und zusammengeführt werden.
Bauzeit und Geschosshöhe
Ein historisches Gebäude mit unregelmäßigen, teils sehr großzügigen Raumhöhen verlangt eine genauere Erfassung als ein gleichmäßig geschnittenes Siedlungshaus.
Zweck der Berechnung
Für den Fachdienst 6.3 gelten teils andere Dokumentationsanforderungen als für eine Wertermittlung, Finanzierung oder eine nachfolgende Kostenschätzung nach DIN 276.
Zahl der beauftragten Gebäude
Werden mehrere Objekte eines Portfolios gemeinsam berechnet, lässt sich das meist wirtschaftlicher bündeln als in getrennten Einzelaufträgen.