Abgeschlossenheitsbescheinigung in Moers — vom Fachdienst 6.3 oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Bevor eine Wohnung im Grundbuch als eigenständige Einheit eingetragen werden kann, muss feststehen, dass sie baulich vollständig von den übrigen Einheiten getrennt ist. Diese Prüfung nennt das Wohnungseigentumsgesetz die Abgeschlossenheit, und in Moers lässt sich dafür zwischen zwei gleichwertigen Wegen wählen. Der naheliegende führt zum Fachdienst 6.3 – Bauaufsicht am Rathausplatz, derselben Stelle, die auch über Bauanträge entscheidet. Nordrhein-Westfalen eröffnet daneben eine zweite Option, die längst nicht jedes Bundesland kennt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach der Landesbauordnung darf dieselbe Bescheinigung ebenfalls ausstellen. Beide prüfen inhaltlich dasselbe, unterscheiden sich aber in Bearbeitungsweg und Auslastung.
Was für die Abgeschlossenheit in Moers zählt – und was nicht
Weder der Fachdienst 6.3 noch ein Sachverständiger prüfen mehr als das eine, gesetzlich vorgegebene Kriterium:
- Maßstab ist allein die bauliche Trennung der Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes – ob also jede Einheit einen eigenen, abschließbaren Zugang hat und von den übrigen baulich abgegrenzt ist.
- Die baurechtliche Zulässigkeit der jeweiligen Nutzung ist ausdrücklich nicht Gegenstand dieser Prüfung; sie wurde bereits im Bauantrag geklärt oder wird gesondert betrachtet.
- Bewertet wird der eingereichte Aufteilungsplan selbst – eine zusätzliche Begehung des Gebäudes vor Ort gehört nicht zum Regelfall.
Dass neben der Behörde auch Privatpersonen mit staatlicher Anerkennung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen dürfen, ist keine Selbstverständlichkeit im deutschen Baurecht – in etlichen Bundesländern bleibt diese Aufgabe allein der Bauaufsicht vorbehalten. Nordrhein-Westfalen hat sich mit der Verordnung über staatlich anerkannte Sachverständige nach der Landesbauordnung, gestützt auf § 85 Abs. 2 BauO NRW, für den zweiten Weg geöffnet. Die Anerkennung als Sachverständiger erteilen die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen; beide führen entsprechende Listen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Moers bedeutet das praktisch eine Entlastung, sobald ein Notartermin näher rückt als es die Bearbeitungszeit des Fachdienstes 6.3 erlaubt – der Sachverständige prüft dasselbe Kriterium, ohne an dessen Terminplan gebunden zu sein.
Amt oder Sachverständiger: zwei Wege, ein Ergebnis
Beide Wege führen zur selben rechtlichen Wirkung, unterscheiden sich aber im Ablauf:
Der Fachdienst 6.3 prüft direkt
Der Antrag geht formlos an die Bauaufsicht am Rathausplatz, die auch für Bauanträge und Bauvoranfragen zuständig ist. Der Bearbeitungstakt richtet sich nach der Auslastung des zuständigen Bereichs.
Ein staatlich anerkannter Sachverständiger übernimmt die Prüfung
Eigentümerinnen und Eigentümer beauftragen direkt einen nach der SV-VO NRW anerkannten Sachverständigen, der unabhängig vom Fachdienst 6.3 arbeitet und die Bescheinigung in eigener Verantwortung ausstellt.
Was für die Bescheinigung vorliegen muss
Unabhängig vom gewählten Weg braucht es denselben Kern an Unterlagen:
- Bemaßter, durchgehend nummerierter Aufteilungsplan
Mit klarer Abgrenzung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und gegebenenfalls zugehörigen Nebenflächen.
- Aktueller Eigentumsnachweis
Belegt, dass die antragstellende Person tatsächlich zur Antragstellung berechtigt ist.
- Formloser Antrag oder direkte Beauftragung
Beim Fachdienst 6.3 genügt ein formloses Schreiben, bei einem Sachverständigen die unmittelbare Auftragserteilung.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Moers – Beispiele aus der Praxis
Verkauf einer Wohnung mit knapp bemessenem Notartermin
Weil der Beurkundungstermin bereits feststeht, beauftragen die Eigentümer einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der Auslastung des Fachdienstes 6.3 zu erhalten.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses ohne Zeitdruck
Ohne feste Frist reicht die antragstellende Person den Aufteilungsplan beim Fachdienst 6.3 ein und wartet die reguläre Bearbeitung ab.
Neubauprojekt mit direkt nutzbarer Genehmigungsplanung
Weil der Aufteilungsplan bereits aus dem Bauantrag vorliegt, lässt sich die Bescheinigung ohne zusätzliche Vermessung beantragen – bei Amt und Sachverständigem gleichermaßen.
Von der Antragstellung bis zur fertigen Bescheinigung
Unabhängig vom gewählten Weg durchläuft der Antrag dieselben grundsätzlichen Stationen:
- Aufteilungsplan fertigstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder einer Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, nummerierte Plan.
- Entscheidung für Amt oder Sachverständigen
Ausschlaggebend ist meist die verfügbare Zeit bis zum geplanten Notartermin.
- Antrag einreichen oder Auftrag erteilen
Zusammen mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Abgeschlossenheit wird geprüft
Allein anhand des Plans, ohne Bewertung der beabsichtigten Nutzung.
- Bescheinigung geht an den Notar
Damit ist die technische Voraussetzung für die Teilungserklärung erfüllt.
Wovon der Aufwand für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung abhängt
In Moers kommt zu den üblichen Faktoren die Wahl des Bearbeitungswegs hinzu:
- Fachdienst 6.3 oder Sachverständiger
Beide unterscheiden sich in Terminplan und Bearbeitungsweise, nicht im inhaltlichen Ergebnis.
- Qualität des eingereichten Aufteilungsplans
Unvollständige Maßangaben oder eine unklare Nummerierung verzögern die Prüfung unabhängig vom gewählten Weg.
- Zeitliche Dringlichkeit
Steht bereits ein Notartermin fest, kann der Weg über einen Sachverständigen die Wartezeit verkürzen.
- Herkunft der zugrunde liegenden Maße
Ein Aufteilungsplan aus einer bestehenden Genehmigungsplanung spart Zeit gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
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