Nutzungsänderung in Mönchengladbach — vom Rheinischen Manchester zur neuen Nutzung zwischen Gladbach und Rheydt

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Mönchengladbach?

Den größten Einfluss hat, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche Prüfung oder ein Altlastengutachten erforderlich wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben lässt sich ein individuelles Angebot unkompliziert online anfragen.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Mönchengladbach?

Für das vereinfachte Verfahren gilt nach § 74 BauO NRW unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Genehmigungsfiktion. Muss zusätzlich die untere Denkmalbehörde eingebunden werden, verlängert das häufig die Gesamtdauer.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag setzt eine bauliche Veränderung voraus – einen Neubau, Umbau oder eine Erweiterung. Bei einer Nutzungsänderung bleibt die Bausubstanz meist unangetastet; entscheidend ist, wozu eine bereits vorhandene Fläche künftig dient und ob das andere Anforderungen auslöst als bisher. In der Praxis gehen beide oft ineinander über, etwa beim Umbau einer Fabrikhalle.

Q: Warum eignen sich ehemalige Textilfabriken in Mönchengladbach besonders für Nutzungsänderungen?

Als frühere Textilmetropole – zeitweise als „Rheinisches Manchester“ bekannt – hinterließ die Stadt zahlreiche massive Fabrikgebäude in beiden Zentren. Viele davon, von der Gladbacher Aktienspinnerei bis zu den Rumpuswerken in Giesenkirchen, bieten durch ihre große, flexible Hallenstruktur gute Voraussetzungen für neue Nutzungen.

Q: Muss die Umnutzung eines Gebäudes im Monforts Quartier denkmalrechtlich geprüft werden?

In der Regel ja, da wesentliche Teile des rund 10 Hektar großen Geländes – von Verwaltungsgebäuden bis zur früheren Gießereihalle – denkmalgeschützt sind. Der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz holt dafür zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung das Einvernehmen der unteren Denkmalbehörde ein.

Kaum ein Grundstück zeigt den baurechtlichen Umgang mit Mönchengladbachs Industriegeschichte so anschaulich wie das Monforts Quartier: Das rund 10 Hektar große Gelände der früheren Textilmaschinenfabrik liegt genau auf der Grenze zwischen den Stadtteilen Gladbach und Rheydt und beherbergt heute, nach Sanierungsbeginn 2012, mehr als 20 Unternehmen unterschiedlichster Branchen. Als frühere Textilmetropole, im frühen 20. Jahrhundert weit über die Region hinaus als „Rheinisches Manchester“ bekannt, hinterließ die Stadt Dutzende solcher massiven Fabrikbauten in beiden historischen Zentren. Der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz prüft jede Umnutzung dieser Gebäude nach demselben Maßstab: Verlangt die neue Nutzung andere behördliche Anforderungen als die bisherige? Wie unterschiedlich das ausfallen kann, zeigen Beispiele von der Gladbacher Aktienspinnerei bis zum Rheydter Schlachthof.

Nutzungsänderung in Mönchengladbach kurz und kompakt

Maßgeblich ist kein Gebäudeklassen-Schema, sondern ein Vergleich nach § 62 Abs. 2 BauO NRW: Erst wenn die neue Nutzung andere Anforderungen stellt als die bisherige, entscheidet sich zwischen verfahrensfrei, freigestellt, vereinfacht oder vollständig.
Zuständig ist zentral der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz mit Sitz im Rathaus Rheydt – dieselbe Behörde wie beim Bauantrag, für ganz Mönchengladbach einschließlich aller 44 Stadtteile.
Rheinisches Manchester als bauliches Erbe: Die frühere Textilmetropole hinterließ massive Fabrikbauten in beiden Zentren, von denen etliche längst zu Schulen, Gewerbeparks oder Museen umgenutzt wurden.
Das Monforts Quartier als Sinnbild der Doppelstadt: Das Gelände der einstigen Textilmaschinenfabrik liegt genau auf der Grenze zwischen Gladbach und Rheydt und beherbergt seit 2014 auch das TextilTechnikum mit rund 150 historischen Webstühlen und Spinnmaschinen.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Mönchengladbach genehmigungspflichtig?

Auch eine Nutzungsänderung ist nach § 60 Abs. 1 BauO NRW zunächst grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer Anlage. Ob tatsächlich ein Verfahren nötig wird, entscheidet § 62 Abs. 2 BauO NRW anhand eines Vergleichs: Löst die künftige Nutzung andere Anforderungen aus als die bisherige? Bei den Fabrikbauten der Mönchengladbacher Textilzeit fällt diese Antwort fast immer gleich aus:

Bleiben die Anforderungen an Stellplätze, Rettungswege und Brandschutz durch die neue Nutzung unverändert, kann die Umnutzung nach § 62 Abs. 2 BauO NRW verfahrensfrei bleiben – bei umgenutzten Fabrikbauten in der Praxis die Ausnahme.
Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW setzt einen begleitenden Umbau an einem Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet voraus – für eine reine Umnutzung ohne bauliche Maßnahme selten einschlägig.
Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen an Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW – der mit Abstand häufigste Fall bei umgenutzten Fabrikgebäuden.
Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 BauO NRW, etwa einem publikumsintensiven Museum, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 65 BauO NRW mit Prüfung über alle Fachbereiche.

Das Monforts Quartier: Textilmaschinenfabrik auf der Grenze zwischen Gladbach und Rheydt

Der Ingenieur August Monforts, 1850 im benachbarten Gerderath geboren, gründete 1884 mit 52 Beschäftigten eine eigene Maschinenfabrik an der Kronprinzenstraße und spezialisierte sich auf Ausrüstungsmaschinen für die Textilindustrie. Ab 1894 erwarb das Unternehmen schrittweise das Gelände an der heutigen Schwalmstraße – zunächst für eine Eisengießerei, ab 1916 für eine eigene Textilmaschinenfabrik, ab 1917 zusätzlich für den Bau von Werkzeugmaschinen. Die Industriebauten stammen von den Architekten Robert Neuhaus und August Stief, die in Gladbach und Rheydt auch zahlreiche Wohn- und Schulbauten prägten. 2009 übernahm die Krefelder Jagenberg-Unternehmensgruppe das rund 10 Hektar große, genau auf der Stadtteilgrenze liegende Areal, seit einer 2012 begonnenen Sanierung schrittweise neu genutzt: Heute arbeiten dort mehr als 20 Unternehmen zwischen Pförtnerpavillons, Verwaltungsgebäuden, einer ehemaligen Gießereihalle und mehreren Produktionshallen. 2014 zog zusätzlich das TextilTechnikum in die frühere Maschinenhalle ein: eine Sammlung von rund 150 historischen Textilmaschinen aus dem Bestand des Städtischen Museums Schloss Rheydt, vom ältesten Handwebstuhl bis zur modernen Luftdüsentechnik, entstanden mit der Textilabteilung der Hochschule Niederrhein. Für den Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz bleibt das Gelände eine fortlaufende Aufgabe: Jede weitere Umnutzung einer denkmalgeschützten Halle braucht neben der bauordnungsrechtlichen Prüfung auch die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde.

Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Dieselben vier Verfahrensarten wie beim Bauantrag stehen auch hier zur Wahl – entscheidend ist aber ausschließlich der Vergleich nach § 62 Abs. 2 BauO NRW:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 Abs. 2 BauO NRW)

Kommt etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlichen Büronutzungen innerhalb einer Halle im Monforts Quartier vor, solange sich Personenzahl und Rettungswege nicht ändern. Bei denkmalgeschützten Fabrikbauten bleibt dieser Weg dennoch die Ausnahme.

Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)

Spielt vor allem dann eine Rolle, wenn eine Umnutzung zusammen mit dem Umbau eines niedrigeren Wohngebäudes im Bebauungsplangebiet erfolgt, etwa in einem der Wohnviertel Rheindahlens – ohne begleitenden Umbau bleibt sie die Ausnahme.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Der in Mönchengladbach mit Abstand häufigste Weg, sobald Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege sich durch die neue Nutzung verschieben – wie bei der Umwandlung der Gladbacher Aktienspinnerei in ein Berufskolleg oder des Rheydter Schlachthofs in einen Gewerbepark.

Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten (§ 65 BauO NRW)

Unumgänglich, wenn die neue Nutzung für sich genommen einen großen Sonderbau begründet – etwa bei einer musealen Nutzung mit starkem Publikumsverkehr, wie sie das TextilTechnikum in der früheren Maschinenhalle des Monforts Quartiers erreicht.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Mönchengladbach braucht

Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert. Je nach Gebäude und Lage verlangt der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz weitere Nachweise:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 62 Abs. 2 BauO NRW.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung; bei den massiven Fabrikbauten der Textilzeit meist ergänzt um eine Aufnahme der Tragwerksstruktur.
Nachweis zu Stellplätzen und Schallschutz
Fällt nur an, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze oder ein anderes Lärmprofil erfordert als bisher – etwa bei Gastronomie oder Veranstaltungsflächen in einer früher rein gewerblich genutzten Halle.
Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal wie die Gladbacher Aktienspinnerei, den Rheydter Schlachthof oder eine der Hallen im Monforts Quartier, holt der Fachbereich zusätzlich die Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde ein.
Baugrund- und Altlastengutachten bei früherer Industrienutzung
Bei Grundstücken mit langer industrieller Vorgeschichte, wie bei vielen ehemaligen Textilfabriken, verlangt das Amt vor der Genehmigung häufig ein aktuelles Gutachten zu Baugrund und Altlasten.

Nutzungsänderungen in Mönchengladbach – Beispiele aus der Praxis

Gladbacher Aktienspinnerei wird Berufskolleg

1853 von Textilunternehmern gegründet und 1855 als eines der eindrucksvollsten Fabrikgebäude seiner Zeit errichtet, beschäftigte die Gladbacher Spinnerei und Weberei zeitweise bis zu 1.000 Menschen. Das Gebäude am Platz der Republik, südlich des Mönchengladbacher Hauptbahnhofs, beherbergt heute das Berufskolleg Platz der Republik für Technik und Medien.

Ehemaliger Schlachthof Rheydt wird Gewerbepark

Der 1892 errichtete und seit 1993 denkmalgeschützte Schlachthof an der Kreuzung An der Eickesmühle/Schlachthofstraße wurde 1994 bis 1997 saniert und beherbergt seither Büros, Ateliers, Werkstätten, Gastronomie und Wohnen in den früheren Torhäusern.

Maschinenhalle im Monforts Quartier wird TextilTechnikum

Die frühere Maschinenhalle der Textilmaschinenfabrik beherbergt seit 2014 eine Sammlung historischer Webstühle und Spinnmaschinen – ein Wandel von der industriellen Fertigung zur musealen Nutzung mit Kooperation der Hochschule Niederrhein.

Rumpuswerke in Giesenkirchen werden Handwerkerhof

Die um 1890 gegründete und seit 1989 denkmalgeschützte Spinnerei und Weberei mit Maschinenhaus, Schornstein und mehreren Produktionshallen beherbergt heute Handwerks- und Gewerbebetriebe – ein gut erhaltenes Zeugnis der Textilzeit außerhalb der beiden Stadtzentren.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Mönchengladbach ab

Rechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. Mönchengladbach-spezifisch sind die Zuständigkeit der einen Behörde für beide Stadtzentren sowie die zusätzlichen Prüfungen bei den zahlreichen denkmalgeschützten Fabrikbauten.

Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
Denkmalschutz und Doppelstadt-Lage früh klären
Bei ehemaligen Fabrikgebäuden wie der Aktienspinnerei, dem Schlachthof oder im Monforts Quartier lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob die untere Denkmalbehörde oder ein Sanierungs-Untersuchungsgebiet zusätzlich ins Spiel kommen.
Unterlagen beim Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen digital über das Bauportal.NRW an den Fachbereich im Rathaus Rheydt, den Bearbeitungsstand verfolgen Sie danach über BauInfo online.
Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert die Behörde gezielt nach.
Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, nach § 74 BauO NRW unter den gesetzlichen Voraussetzungen, eine Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalbehörde nötig, darf die neue Nutzung erst nach dessen Vorliegen beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Mönchengladbach beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Mönchengladbach zählen zusätzlich:

Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung von einer stillgelegten Fabrikhalle zu einer publikumsstarken Nutzung wie einem Museum bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt – bei jedem weiteren Nachweis steigt der Aufwand zusätzlich.
Denkmalschutz und frühere Industrienutzung
Ein geschütztes Gebäude wie die Aktienspinnerei, der Schlachthof oder eine Halle im Monforts Quartier bringt eine eigenständige denkmalrechtliche Abstimmung mit sich, ergänzt um ein mögliches Altlastengutachten.
Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen der Behörde ändert das nichts.