Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mönchengladbach — ein Fachbereich für beide Stadthälften, alternativ ein Sachverständiger
Mönchengladbach hat zwei Rathäuser, zwei Hauptbahnhöfe und, wie sich bei der Teilungserklärung zeigt, sogar zwei Amtsgerichte – wer angesichts dieser Doppelstruktur auch bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine geteilte Zuständigkeit vermutet, liegt falsch. Anders als in Duisburg, wo Bauaufsicht Nord und Süd intern getrennte Teams bilden, oder in Wuppertal mit seinen Bautechnischen Teams Ost und West, prüft in Mönchengladbach eine einzige, ungeteilte Stelle: der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz mit Sitz im Rathaus Rheydt, zuständig für Gladbach, Rheydt und alle weiteren Stadtteile gleichermaßen. Wer nicht auf das Amt warten möchte, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Option, die es in Berlin nicht gibt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach § 85 Abs. 2 BauO NRW darf die Bescheinigung alternativ ausstellen.
Woran sich die Prüfung in Mönchengladbach orientiert
Bundesweit richtet sich die Prüfung nach denselben Maßstäben. In Mönchengladbach kommt lediglich die Frage hinzu, wer sie vornehmen darf:
- Ob der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung erteilt, ändert nichts am Prüfungsgegenstand: Beide beurteilen ausnahmslos, ob die Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich getrennt sind.
- Bewertet wird anhand des eingereichten Aufteilungsplans; eine gesonderte Ortsbegehung findet üblicherweise nicht statt.
- Bei einem Neubau liefert meist die vorhandene Genehmigungsplanung die nötige Grundlage, bei einem Bestandsgebäude muss der Aufteilungsplan eigens dafür entstehen.
Wer die Struktur der Mönchengladbacher Stadtverwaltung kennt, würde bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung eher eine geteilte Zuständigkeit erwarten als eine einheitliche: Die Stadt unterhält bis heute zwei Rathäuser – das Rathaus Abtei in Gladbach als Amtssitz des Oberbürgermeisters, das Rathaus Rheydt als Sitz mehrerer Fachbereiche – und, wie sich bei der Teilungserklärung zeigt, sogar zwei eigenständige Amtsgerichte mit je eigenem Grundbuchamt. Genau das Gegenteil trifft aber auf den Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz zu: Er residiert einheitlich im Rathaus Rheydt und ist ohne jede interne Aufteilung nach Stadtbezirk für ganz Mönchengladbach zuständig – ein Gebäude im gründerzeitlichen Eicken durchläuft dieselbe Prüfung durch dieselbe Stelle wie eines im Denkmalbereich Rheydt. Damit unterscheidet sich Mönchengladbach von zwei strukturell ähnlichen Fällen: Duisburgs Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz teilt sich intern in Bauaufsicht Nord und Süd, Wuppertals Bauaufsicht in ein Bautechnisches Team Ost und West – in beiden Städten folgt diese Aufteilung eher der Ausdehnung des Stadtgebiets als einer historischen Zweiteilung wie in Mönchengladbach. Wer zusätzlich Zeit sparen möchte, kann alternativ einen staatlich anerkannten Sachverständigen beauftragen: § 85 Abs. 2 BauO NRW und die Verordnung über staatlich anerkannte Sachverständige nach der Landesbauordnung (SV-VO) lassen die Bescheinigung durch einen von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen oder der Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen zugelassenen Sachverständigen zu – unabhängig von jeder städtischen Struktur.
Zwei gleichwertige Wege
Wie in mehreren nordrhein-westfälischen Städten stehen auch in Mönchengladbach zwei Möglichkeiten offen, zum selben Ergebnis zu kommen:
Antrag beim Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz
Der Antrag geht an die zentral zuständige Stelle im Rathaus Rheydt, unabhängig davon, wo in der Stadt das Gebäude steht. Wie lange die Bearbeitung dauert, richtet sich allein nach der Auslastung des Fachbereichs.
Bescheinigung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen
Wer schneller zu einem Ergebnis kommen möchte, beauftragt stattdessen einen nach der SV-VO NRW zugelassenen Sachverständigen – ein Weg, der von der Auslastung des Fachbereichs vollkommen unabhängig ist.
Welche Unterlagen für Ihre Mönchengladbacher Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Gleich für welchen der beiden Wege Sie sich entscheiden, verlangt der Antrag im Kern dieselben Angaben:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Jede Einheit durchgehend nummeriert, Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig getrennt – diese Zeichnung allein bildet die Prüfgrundlage, ganz gleich ob Fachbereich oder Sachverständiger sie bewertet.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Beleg über das Eigentum am betroffenen Grundstück oder Gebäude.
- Antrag beim gewählten Weg
Ohne besondere Form beim Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz gestellt oder als unmittelbare Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Mönchengladbach – Beispiele aus der Praxis
Umgenutzte Fabriketage im gründerzeitlichen Eicken
Eine frühere Textilfabrik wird in einzelne Loft-Einheiten aufgeteilt. Zuständig ist derselbe Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz, der auch jedes andere Mönchengladbacher Gebäude prüft – eine eigene Zuständigkeit allein für den Gladbacher Teil existiert nicht.
Wiederaufbauhaus im Denkmalbereich Rheydt
Für ein Gebäude im seit 2016 geschützten Zentrum Rheydts entscheidet exakt derselbe Fachbereich wie für ein Objekt in Gladbach. Eine mögliche denkmalrechtliche Abstimmung läuft daneben als eigenes Verfahren, berührt die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst aber nicht.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Ist der Notartermin schon fixiert, während der Fachbereich stark ausgelastet ist, greifen Eigentümer oft zu einem staatlich anerkannten Sachverständigen – so hängt die Bescheinigung nicht von der Bearbeitungsdauer der Behörde ab.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mönchengladbach ab
Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit gleich; in Mönchengladbach lässt er zusätzlich die Wahl zwischen zwei gleichwertigen Wegen zu, unabhängig davon, ob das Gebäude in Gladbach oder Rheydt steht:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Bemaßt und durchgehend nummeriert, gestützt auf vorhandene Genehmigungsplanung, Bauakte oder eine Vor-Ort-Vermessung.
- Weg wählen: Fachbereich oder Sachverständiger
Je nachdem, wie schnell es gehen soll, fällt die Entscheidung auf den Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz oder auf einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag stellen beziehungsweise Sachverständigen beauftragen
Ohne besondere Form beim Fachbereich eingereicht oder direkt beauftragt – in beiden Fällen mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der Abgeschlossenheit
Einziger Prüfmaßstab bleibt, ob der Plan für jede Einheit die bauliche Abgeschlossenheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes belegt.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Liegt die Bescheinigung vor, ist die technische Grundlage für die notarielle Teilungserklärung geschaffen.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mönchengladbach beeinflusst
Weil Mönchengladbachs Bauaufsicht anders als in mancher anderen Stadt nicht intern geteilt ist, bleibt hier vor allem die Wahl zwischen Fachbereich und Sachverständigem als eigenständiger Kostentreiber:
- Gewählter Weg
Fachbereich und Sachverständiger unterscheiden sich zwar in Ablauf und Bearbeitungszeit, kommen inhaltlich aber zum identischen Ergebnis.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlt eine Maßangabe oder bleibt die Nummerierung unklar, entstehen Rückfragen, die den Vorgang bei beiden Wegen gleichermaßen verzögern.
- Auslastung des Fachbereichs oder Verfügbarkeit eines Sachverständigen
Beide Wege schwanken zeitlich unabhängig voneinander; eine verlässliche Einschätzung liefert jeweils nur die konkret angefragte Stelle.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Lässt sich ein Aufteilungsplan direkt aus einer Neubau-Genehmigungsplanung übernehmen, spart das gegenüber einer kompletten Neuerstellung deutlich Zeit.
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