Teilungserklärung in Meerbusch — aus einem Haus werden Einheiten
Eine Teilungserklärung verwandelt ein Gebäude rechtlich in mehrere selbständige Einheiten. Bis dahin gehört das Haus einer Person oder einer Erbengemeinschaft als Ganzes; danach gibt es Wohnungen mit eigenem Grundbuchblatt, die einzeln verkauft, beliehen und vererbt werden können. Der Schritt ist irreversibel gedacht, und deshalb entscheidet die Sorgfalt bei der Vorbereitung darüber, wie gut sich die Immobilie in den folgenden Jahrzehnten verwalten lässt.
In Meerbusch stehen dafür oft Gebäude bereit, die dazu geradezu einladen. Die Landhäuser der ab 1908 angelegten Gartenstadt Meererbusch sind groß genug für zwei bis drei Einheiten. In den gewachsenen Kernen von Osterath und Lank-Latum gibt es Mehrfamilienhäuser aus mehreren Bauphasen. Und auf den Hofstellen in den Rheindörfern liegen Wohnhaus, ehemalige Stallungen und Nebengebäude auf einem gemeinsamen Grundstück — eine Konstellation, die ohne klare Regelung schnell zu Streit führt.
Unser Teil daran sind die zeichnerischen und rechnerischen Grundlagen: die Aufnahme des Gebäudes, die Aufteilungspläne, die Zuordnung jeder Fläche und die Flächenberechnungen. Die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Neuss übernehmen Notariat und Grundbuchamt.
Was in Meerbusch vor der Teilung zu klären ist
Bevor der Notartermin steht, sollten diese Punkte beantwortet sein:
- Ob die geplanten Einheiten baulich abgeschlossen sind oder erst hergestellt werden müssen.
- Wie Keller, Speicher, Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet werden.
- Welche Bauteile zwingend Gemeinschaftseigentum bleiben.
- Ob für einzelne Einheiten Sondernutzungsrechte vorgesehen sind.
- Nach welchem Schlüssel die Miteigentumsanteile gebildet werden.
- Ob eine örtliche Erhaltungssatzung besteht, die zusätzliche Anforderungen auslöst.
Beim Thema Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kursieren bundesweit Halbwahrheiten, weil die Rechtslage sich von Land zu Land unterscheidet. Der Bundesgesetzgeber hat mit dem Baulandmobilisierungsgesetz einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt geschaffen. Ob er gilt, hängt aber davon ab, ob das jeweilige Land ihn durch Rechtsverordnung in Kraft setzt. Nordrhein-Westfalen hat 2023 eine Verordnung erlassen, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt — Meerbusch ist darin aufgeführt. Diese Verordnung hat den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung jedoch bewusst nicht übernommen. Für Eigentümer in Meerbusch bedeutet das: Ein landesweiter Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung besteht derzeit nicht. Die Aufnahme in die Verordnung bleibt trotzdem relevant, weil sie der Stadt andere Instrumente eröffnet, etwa erweiterte Vorkaufsrechte und Erleichterungen bei Befreiungen für Wohnbauvorhaben. Und sie ist befristet, weshalb der aktuelle Stand vor einer Aufteilung geprüft werden sollte. Unabhängig davon kann eine gemeindliche Erhaltungssatzung eigene Anforderungen begründen; ob für ein konkretes Grundstück eine solche Satzung gilt, ist bei der Stadt zu erfragen. Der eigentliche Aufwand einer Teilung liegt ohnehin woanders — in der Zuordnung. Jeder Quadratmeter des Gebäudes muss entweder Sondereigentum einer Einheit oder Gemeinschaftseigentum sein; ein Dazwischen gibt es nicht. Bei einer Meerbuscher Hofstelle mit Wohnhaus, ehemaliger Scheune, Remise und mehreren Zufahrten ist das eine anspruchsvolle Aufgabe, und Fehler daraus begleiten die Gemeinschaft über Jahrzehnte. Wir liefern dafür die Grundlage: das Aufmaß, die Aufteilungspläne mit durchgehender Nummerierung, die Flächenermittlung je Einheit und eine Zuordnung, die keine Lücke lässt.
Zwei Wege zur Aufteilung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Ausgangslagen:
Teilung durch den Alleineigentümer
Der häufigste Fall. Wer ein Gebäude allein besitzt, teilt es durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Einheiten auf.
Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
Gehört das Grundstück bereits mehreren Personen, räumen sich diese gegenseitig Sondereigentum ein. Der Weg ist verbreitet bei Erbengemeinschaften.
Aufteilung im Bestand
Das Gebäude steht und wird lediglich rechtlich geteilt. Voraussetzung ist, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind oder abgeschlossen hergestellt werden.
Aufteilung vor Fertigstellung
Bei Neubau oder umfassendem Umbau erfolgt die Teilung auf Grundlage der geplanten Ausführung. Die Pläne müssen dann besonders belastbar sein.
Welche Unterlagen die Teilung braucht
Ohne diese Bestandteile kommt die Eintragung nicht zustande:
- Aufteilungspläne aller Ebenen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung, aus denen die Aufteilung des Gebäudes eindeutig hervorgeht.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bestätigt, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Ausgestellt wird sie in Meerbusch von der städtischen Bauaufsicht.
- Zuordnung aller Nebenräume
Keller, Speicher, Abstellräume, Stellplätze und Garagen werden eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen.
- Flächenermittlung je Einheit
Grundlage für Miteigentumsanteile und spätere Kostenverteilung. Wir empfehlen für Wohnflächen die Wohnflächenverordnung, entscheiden lassen wir Sie.
- Gemeinschaftsordnung
Regelt Nutzung, Verwaltung und Kostentragung. Sie wird juristisch formuliert, stützt sich aber auf die Zuordnungen aus den Plänen.
Vier Teilungssituationen in Meerbusch
Landhaus in Büderich für zwei Generationen
Zwei Einheiten in einem großen Haus. Kritisch sind Treppenhaus, Technikraum und Gartenzugang — Bereiche, die bislang niemand abgrenzen musste.
Hofstelle in Ilverich mit mehreren Gebäuden
Wohnhaus, umgebaute Scheune und Remise auf einem Grundstück. Zufahrt, Hoffläche und Nebengebäude verlangen klare Sondernutzungsregelungen.
Mehrfamilienhaus in Osterath aus einer Erbschaft
Mehrere Erben wollen getrennte Grundbuchblätter. Der Weg führt über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum.
Aufstockung eines Hauses in Lank-Latum
Die neue Einheit entsteht erst mit dem Umbau. Die Aufteilung setzt dann auf der geplanten Ausführung auf und muss maßlich exakt sein.
So bereiten wir Ihre Teilung vor
Fünf Schritte bis zur Eintragung:
- Aufteilungskonzept besprechen
Wir klären, wie viele Einheiten entstehen sollen und welche Bereiche gemeinschaftlich bleiben. Diese Entscheidungen prägen alles Weitere.
- Gebäude vollständig aufmessen
Alle Geschosse, Keller und Nebengebäude werden in einem Durchgang erfasst, damit die Ebenen zueinander passen und keine Fläche unzugeordnet bleibt.
- Aufteilungspläne erstellen
Die Zeichnungen erhalten die durchgehende Nummerierung der Einheiten und kennzeichnen Sondereigentum, Sondernutzung und Gemeinschaftseigentum.
- Abgeschlossenheit beantragen
Die Unterlagen gehen an die Meerbuscher Bauaufsicht. Rückfragen zur Darstellung begleiten wir bis zur Bescheinigung.
- Übergabe an das Notariat
Mit Plänen, Bescheinigung und Flächenermittlung kann die Erklärung beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen werden.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Meerbusch bestimmt
Unser Anteil hängt vom Gebäude ab, nicht vom Wert der Einheiten:
- Zahl der Einheiten
Jede weitere Einheit bedeutet zusätzliche Abgrenzungen, eigene Flächenermittlung und mehr Aufwand in der Plandarstellung.
- Komplexität des Gebäudes
Ein gerade geschnittenes Mehrfamilienhaus ist schneller erfasst als eine gewachsene Hofanlage mit mehreren Baukörpern und Zwischenbauten.
- Umfang der Nebenflächen
Keller, Speicher, Stellplätze und Gartenanteile müssen einzeln zugeordnet und dargestellt werden — das ist häufiger Streitpunkt und deshalb sorgfältig zu behandeln.
- Vorhandene Unterlagen
Existieren aktuelle Bestandspläne, verkürzt das die Vorbereitung. Alte Meerbuscher Bauakten aus der Zeit vor 1970 helfen dabei selten weiter.
Alle Leistungen in Meerbusch
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Meerbusch ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
