Aufteilungspläne in Meerbusch — jede Fläche bekommt eine Nummer

Q: Kann ich meine vorhandenen Grundrisse als Aufteilungspläne verwenden?

Nur selten. Aufteilungspläne verlangen die durchgehende Nummerierung der Einheiten, die Kennzeichnung der Eigentumsarten und eine lückenlose Zuordnung aller Flächen. Gewöhnliche Grundrisse leisten das nicht, und alte Meerbuscher Unterlagen bilden zusätzlich einen überholten Zustand ab.

Q: Müssen Keller und Dachraum wirklich mitgezeichnet werden?

Ja. Es darf keine Fläche im Gebäude geben, die keiner Kategorie zugeordnet ist. Kellerabteile, Trockenräume, Speicherflächen und Technikräume sind deshalb Pflichtbestandteil. Vergessene Nebenflächen sind der häufigste Grund, warum ein Plansatz von der Bauaufsicht zurückkommt.

Q: Wie werden Stellplätze und Gartenflächen behandelt?

Freiflächen können kein Sondereigentum sein, wohl aber Gegenstand von Sondernutzungsrechten. Dafür müssen sie im Plan eindeutig abgegrenzt und bezeichnet sein. Auf Meerbuscher Hofstellen mit gemeinsamer Zufahrt ist das der Punkt, an dem sich spätere Konflikte entscheiden.

Q: Wer prüft die Pläne?

Die untere Bauaufsichtsbehörde, in Meerbusch also die Stadt selbst. Sie erteilt auf Grundlage der Pläne die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die anschließend zusammen mit der notariellen Teilungserklärung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Neuss vorgelegt wird.

Q: Was passiert, wenn später umgebaut wird?

Verändert ein Umbau die Zuordnung von Flächen, stimmt der eingetragene Plansatz nicht mehr. Je nach Umfang ist dann eine Änderung der Teilungserklärung nötig, für die alle Beteiligten zustimmen müssen. Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung von Anfang an so zu fassen, dass sie absehbare Entwicklungen aushält.

Q: Wie lange dauert die Erstellung?

Der zeichnerische Teil ist bei einem überschaubaren Haus in wenigen Tagen erledigt, sobald das Aufmaß vorliegt. Länger dauert es bei mehreren Gebäuden oder vielen Nebenflächen. Die anschließende Bearbeitungszeit bei der Bauaufsicht kommt hinzu und lässt sich von uns nicht steuern.

Aufteilungspläne sind die Zeichnungen, mit denen ein Gebäude rechtlich zerlegt wird. Sie zeigen alle Geschosse, alle Räume und alle Nebenflächen, und sie ordnen jede einzelne dieser Flächen einer Nummer zu. Diese Nummer ist später die Adresse im Grundbuch: Was Einheit drei ist, ergibt sich nicht aus dem Kaufvertrag, sondern aus dem Plan.

Damit unterscheiden sie sich grundlegend von einer gewöhnlichen Bauzeichnung. Ein Bauantragsgrundriss darf offenlassen, wem ein Abstellraum gehört; ein Aufteilungsplan darf das nicht. Er muss vollständig sein — jede Fläche gehört entweder zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum, und was keiner Kategorie zugeordnet ist, wird zum Streitfall der nächsten Jahrzehnte.

In Meerbusch führt das regelmäßig zu Fragen, die anderswo seltener auftauchen. Auf den Hofstellen in Ilverich, Nierst und Ossum-Bösinghoven liegen mehrere Gebäude auf einem Grundstück, dazwischen Hofflächen, Durchfahrten und Nebengebäude. In den Landhäusern der Gartenstadt gibt es Nebentreppen, Wirtschaftsräume und Garagen, die historisch zum ganzen Haus gehörten und nun einer Einheit zugewiesen werden müssen. Und in Mehrfamilienhäusern der Ortskerne finden sich Kellerabteile, die im Lauf der Jahre umgebaut wurden, ohne dass ein Plan davon Notiz genommen hätte.

Wann Aufteilungspläne in Meerbusch gebraucht werden

Immer dann, wenn aus einem Objekt mehrere Rechtseinheiten werden:

Bei der erstmaligen Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen.
Bei der Begründung von Teileigentum an gewerblich genutzten Räumen.
Wenn eine bestehende Aufteilung geändert werden soll.
Wenn Kellerabteile oder Stellplätze neu zugeordnet werden.
Bei Neubau oder Umbau, wenn die Einheiten erst entstehen.
Wenn vorhandene Pläne nicht mehr dem tatsächlichen Zustand entsprechen.

Was einen Aufteilungsplan von einem Grundriss unterscheidet

Wer schon Bestandspläne besitzt, hält Aufteilungspläne oft für eine Formsache. Der Unterschied liegt aber nicht in der Optik, sondern im Anspruch an Vollständigkeit und Eindeutigkeit. Ein Aufteilungsplan muss drei Dinge leisten, die ein gewöhnlicher Grundriss nicht leisten muss. Erstens die durchgehende Nummerierung: Alle Räume, die zu einer Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer, über sämtliche Geschosse hinweg. Ein Kellerabteil im Untergeschoss, das zur Wohnung im zweiten Obergeschoss gehört, trägt deren Nummer und nicht die des Geschosses, in dem es liegt. Zweitens die lückenlose Zuordnung: Es darf keine Fläche geben, die weder Sondereigentum noch Gemeinschaftseigentum ist. Genau daran scheitern Entwürfe am häufigsten — vergessen werden regelmäßig Heizungsräume, Zählernischen, Trockenräume, Durchgänge und die Flächen unter Außentreppen. Drittens die Übereinstimmung mit der Wirklichkeit: Was gezeichnet ist, muss vor Ort so vorhanden sein oder so hergestellt werden. Für Meerbuscher Objekte hat das konkrete Folgen. Auf einer Hofstelle liegen Wohnhaus, umgebaute Scheune und Remise auf einem Grundstück, dazwischen Hoffläche und Zufahrt. Abgeschlossene Räume können Sondereigentum werden, die Freiflächen dagegen werden über Sondernutzungsrechte geregelt und müssen dafür zeichnerisch abgegrenzt sein. In den Landhäusern der Gartenstadt gibt es häufig Nebentreppen und Wirtschaftsräume, die alle Ebenen verbinden; ob sie einer Einheit zugeschlagen oder gemeinschaftlich bleiben, ist eine Entscheidung, die im Plan sichtbar getroffen werden muss. Und in den Mehrfamilienhäusern der Ortskerne stimmen die vorhandenen Kellergrundrisse oft nicht mehr, weil Abteile zusammengelegt oder verschoben wurden. Wir messen deshalb alle Ebenen in einem Durchgang auf und zeichnen die Pläne so, dass die Bauaufsicht sie ohne Rückfragen zur Zuordnung prüfen kann.

Welche Zeichnungen zum Satz gehören

Ein vollständiger Satz besteht in der Regel aus vier Bestandteilen:

Grundrisse aller Geschosse

Vom Keller bis zum Dachraum, jeweils mit eingetragener Nummerierung und Kennzeichnung der Eigentumsarten.

Schnitte

Zeigen, wie die Einheiten über die Geschosse zusammenhängen. Bei Maisonetten und ausgebauten Dachräumen unverzichtbar.

Ansichten

Ordnen das Gebäude von außen ein und machen Geschosslagen und Zugänge nachvollziehbar.

Darstellung der Freiflächen

Stellplätze, Gartenanteile und Hofflächen werden abgegrenzt, soweit Sondernutzungsrechte daran begründet werden sollen.

Was in die Pläne eingetragen wird

Neben der Geometrie sind es vor allem Zuordnungen:

Nummerierung der Einheiten
Fortlaufend und über alle Geschosse konsistent. Sie ist der Schlüssel zwischen Plan, Teilungserklärung und Grundbuch.
Kennzeichnung der Eigentumsarten
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsflächen werden farblich oder durch Schraffur klar unterschieden.
Nebenräume mit Zuordnung
Kellerabteile, Speicherflächen, Abstellräume und Garagen tragen die Nummer der Einheit, zu der sie gehören.
Technikräume und Verkehrsflächen
Heizungsraum, Hausanschlussraum, Treppenhaus und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und müssen als solche erkennbar sein.
Flächenangaben je Einheit
Grundlage für die Bildung der Miteigentumsanteile. Für Wohnflächen empfehlen wir die Wohnflächenverordnung; die Wahl treffen Sie.

Vier Aufteilungen aus Meerbusch

Zweifamilienhaus in Strümp

Auf den ersten Blick einfach. Die eigentliche Arbeit steckt in Heizungsraum, Garagen und dem gemeinsamen Kellerflur, die eindeutig zugeordnet werden müssen.

Hofstelle in Nierst mit drei Baukörpern

Wohnhaus, Scheune und Remise. Neben den Gebäuden werden Hoffläche und Zufahrt abgegrenzt, weil daran Sondernutzungsrechte begründet werden sollen.

Landhaus in der Gartenstadt mit Nebentreppe

Eine Treppe, die alle Ebenen verbindet, ist entweder Erschließung für alle oder Teil einer Einheit. Diese Entscheidung muss im Plan sichtbar sein.

Mehrfamilienhaus in Osterath mit umgebautem Keller

Die vorhandenen Kellerpläne stimmen nicht mehr. Ohne neue Aufnahme lassen sich die Abteile nicht zuordnen, und die Bescheinigung bliebe aus.

So entstehen Ihre Aufteilungspläne

Vier Schritte bis zum prüffähigen Satz:

Aufteilung festlegen
Gemeinsam bestimmen wir, welche Räume zu welcher Einheit gehören und welche Bereiche gemeinschaftlich bleiben sollen.
Alle Ebenen aufmessen
Wohnungen, Keller, Dachraum und Nebengebäude werden in einem Termin erfasst, damit die Geschosse lagerichtig übereinanderliegen.
Pläne zeichnen und kennzeichnen
Nummerierung, Farbgebung und Flächenangaben werden eingetragen, anschließend gegen die geplante Teilungserklärung geprüft.
Einreichen und begleiten
Der Satz geht an die Meerbuscher Bauaufsicht. Rückfragen zur Darstellung klären wir, bis die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.

Was den Aufwand von Aufteilungsplänen in Meerbusch beeinflusst

Vier Größen bestimmen den Umfang der Arbeit:

Anzahl der Einheiten
Jede Einheit erzeugt eigene Zuordnungen, eigene Flächenermittlung und zusätzliche Kennzeichnungen in allen betroffenen Plänen.
Zahl der Geschosse und Gebäude
Ein kompaktes Haus ist überschaubar. Mehrere Baukörper auf einem Grundstück verlangen zusätzlich die lagerichtige Verknüpfung untereinander.
Umfang der Nebenflächen
Viele Kellerabteile, Stellplätze und Gartenanteile bedeuten viele Einzelabgrenzungen — und genau dort entstehen erfahrungsgemäß die Rückfragen.
Qualität vorhandener Unterlagen
Aktuelle Bestandspläne verkürzen die Vorbereitung. Alte Meerbuscher Bauakten sind dafür meist zu unvollständig und zu weit vom heutigen Zustand entfernt.