Abgeschlossenheitsbescheinigung in Meerbusch — was sie bestätigt und was nicht
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein schmales Dokument mit großer Wirkung. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine getrennten Wohnungsgrundbücher an, und ohne getrennte Grundbuchblätter lässt sich keine einzelne Wohnung verkaufen oder beleihen. Sie bestätigt, dass die geplanten Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind — also durch Wände und Decken vom Rest des Gebäudes getrennt und über einen eigenen, abschließbaren Zugang erreichbar.
Ausgestellt wird sie von der unteren Bauaufsichtsbehörde. In Meerbusch ist das die Stadt selbst: Als Mittlere kreisangehörige Stadt nimmt sie diese Aufgabe für ihr Gebiet wahr, zuständig ist der Fachbereich im Technischen Dezernat an der Wittenberger Straße in Lank-Latum. Ein Umweg über den Rhein-Kreis Neuss ist nicht vorgesehen.
Der häufigste Irrtum betrifft die Reichweite. Die Bescheinigung sagt etwas über die bauliche Trennung aus — und sonst nichts. Ob die Wohnungen genehmigt sind, ob die Nutzung zulässig ist, ob Räume als Aufenthaltsräume gelten dürfen: All das prüft sie nicht. Gerade bei Meerbuscher Bestandsgebäuden, in denen im Lauf der Jahrzehnte Wohnungen entstanden sind, ohne dass ein Verfahren stattgefunden hätte, ist dieser Unterschied bedeutsam.
Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen
Die Anforderungen sind überschaubar, aber sie werden ernst genommen:
- Trennung vom übrigen Gebäude durch Wände und Decken.
- Ein eigener, abschließbarer Zugang zur Einheit.
- Bei Wohnungen: Küche oder Kochgelegenheit, Bad und Toilette innerhalb der Einheit.
- Eindeutige Zuordnung aller Nebenräume zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum.
- Bei Stellplätzen: dauerhafte Markierung der Fläche.
- Übereinstimmung der eingereichten Pläne mit dem tatsächlichen Zustand.
Viele Eigentümer verstehen die Bescheinigung als eine Art Gütesiegel der Bauaufsicht für ihre Wohnungen. Das ist sie nicht, und der Unterschied wird meist erst dann schmerzhaft, wenn ein Käufer seine Bank einschaltet. Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit: Sind die Einheiten durch Wände und Decken getrennt, hat jede einen eigenen abschließbaren Zugang, sind Küche, Bad und Toilette innerhalb der Einheit vorhanden, sind die Nebenräume zugeordnet. Nicht geprüft wird, ob die Wohnungen jemals genehmigt worden sind, ob die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, ob Rettungswege vorhanden sind, ob die Zahl der Wohnungen zum Planungsrecht passt oder ob genug Stellplätze nachgewiesen sind. In Meerbusch ist diese Unterscheidung besonders relevant, weil der Bestand viele Gebäude enthält, in denen über Jahrzehnte Wohnraum entstanden ist, ohne dass ein Verfahren stattgefunden hätte. Ein ausgebautes Dachgeschoss in einem Haus der fünfziger Jahre in Osterath, eine zweite Wohnung in einem Landhaus der Gartenstadt, eine Einliegerwohnung in einem ehemaligen Wirtschaftsgebäude in Ossum-Bösinghoven — solche Einheiten können baulich einwandfrei abgeschlossen und trotzdem formell ungenehmigt sein. Die Bescheinigung würde erteilt, das Problem bliebe. Wir empfehlen deshalb, vor der Aufteilung zu klären, ob der Nutzungszustand des Gebäudes gedeckt ist. Wo er es nicht ist, ist die Nutzungsänderung oder die nachträgliche Genehmigung der richtige Schritt, und zwar besser vor als nach dem Verkauf. Die zweite regelmäßige Fehlerquelle ist banaler: Die eingereichten Pläne müssen mit dem übereinstimmen, was vor Ort vorhanden ist. Wird nach der Einreichung noch eine Wand versetzt oder ein Kellerabteil umgebaut, passt die Bescheinigung nicht mehr. Deshalb messen wir das Gebäude auf, bevor gezeichnet wird, und stellen die Anträge auf Grundlage des tatsächlichen Zustands.
Wann die Bescheinigung in Meerbusch beantragt wird
Vier typische Zeitpunkte im Ablauf einer Aufteilung:
Vor der notariellen Beurkundung
Der Regelfall. Notariat und Grundbuchamt brauchen Bescheinigung und Pläne, um die Teilung vollziehen zu können.
Bei bestehendem Gebäude ohne Umbau
Sind die Einheiten bereits baulich getrennt, geht es allein um die Dokumentation des vorhandenen Zustands in prüffähiger Form.
Bei geplanten baulichen Änderungen
Werden Einheiten erst hergestellt, richtet sich die Bescheinigung nach der geplanten Ausführung — und die muss anschließend auch so gebaut werden.
Bei Änderung einer bestehenden Aufteilung
Werden Einheiten zusammengelegt oder Nebenräume neu zugeordnet, ist eine neue Bescheinigung für den geänderten Zustand erforderlich.
Was für den Antrag zusammengestellt wird
Der Antrag lebt von den Zeichnungen:
- Aufteilungspläne aller Ebenen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und Kennzeichnung der Eigentumsarten.
- Nachweis der Zugänge
Aus den Plänen muss hervorgehen, dass jede Einheit über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt.
- Darstellung der Sanitär- und Küchenbereiche
Bei Wohnungen wird geprüft, ob Küche, Bad und Toilette innerhalb der Einheit liegen. Das muss zeichnerisch erkennbar sein.
- Zuordnung der Nebenräume
Kellerabteile, Speicherflächen und Garagen tragen die Nummer der Einheit, zu der sie gehören, oder sind als gemeinschaftlich gekennzeichnet.
- Angaben zum Grundstück
Flurstück und Adresse, damit sich der Antrag eindeutig zuordnen lässt. Bei Hofstellen mit mehreren Gebäuden gehört eine Übersicht dazu.
Vier Meerbuscher Fälle
Zwei Wohnungen in einem Haus in Büderich
Baulich längst getrennt, aber ohne eigenen abschließbaren Zugang im Kellerbereich. Ein kleiner Umbau entscheidet über die Bescheinigung.
Einliegerwohnung in einem umgebauten Hofgebäude
Abgeschlossen ist sie, genehmigt womöglich nicht. Vor der Aufteilung sollte der Nutzungszustand geklärt sein, sonst verlagert sich das Problem in den Verkauf.
Garagenhof an einem Mehrfamilienhaus in Lank-Latum
Stellplätze gelten nur mit dauerhafter Markierung als abgeschlossen. Eine aufgemalte Linie, die verblasst, genügt der Prüfung nicht.
Dachgeschossausbau in Osterath
Die neue Wohnung entsteht erst. Bescheinigung und Aufteilungspläne setzen dann auf der geplanten Ausführung auf, die entsprechend genau sein muss.
So läuft der Antrag ab
Vier Schritte bis zur Bescheinigung:
- Voraussetzungen prüfen
Wir sehen uns an, ob die Einheiten die Anforderungen erfüllen und ob der Nutzungszustand des Gebäudes gedeckt ist.
- Gebäude aufmessen
Alle Ebenen einschließlich Keller und Nebengebäude werden in einem Durchgang erfasst, damit Plan und Wirklichkeit übereinstimmen.
- Antragsunterlagen erstellen
Aufteilungspläne mit Nummerierung, Kennzeichnung und Flächenangaben entstehen bei uns durch eigene Architekten.
- Einreichen und Rückfragen klären
Der Antrag geht an die Meerbuscher Bauaufsicht. Kommen Rückfragen zur Darstellung, beantworten wir sie und passen die Pläne an.
Was den Aufwand in Meerbusch beeinflusst
Der Antrag selbst ist schnell gestellt. Aufwand entsteht davor:
- Zahl der Einheiten
Jede zusätzliche Einheit bedeutet weitere Zuordnungen, weitere Kennzeichnungen und eine eigene Flächenermittlung.
- Zustand der Abgeschlossenheit
Sind Zugänge oder Trennungen noch herzustellen, kommt Planungsarbeit hinzu, bevor überhaupt beantragt werden kann.
- Umfang der Nebenflächen
Viele Kellerabteile, Garagen und Stellplätze erhöhen den Darstellungsaufwand und die Wahrscheinlichkeit von Rückfragen.
- Klärungsbedarf zum Nutzungszustand
Wenn ungeklärt ist, ob vorhandene Wohnungen genehmigt sind, geht der Klärung ein eigener Arbeitsschritt voraus.
Alle Leistungen in Meerbusch
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