Teilungserklärung in Markkleeberg — vom Wohnungsbaublock zur Eigentumswohnung
Eine Teilungserklärung teilt ein Grundstück samt Gebäude in Miteigentumsanteile auf, mit denen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Erst danach lassen sich einzelne Einheiten verkaufen, beleihen und getrennt im Grundbuch führen.
Beurkundet wird die Erklärung beim Notar, eingetragen beim Grundbuchamt. Damit es soweit kommt, muss die technische Seite stehen: ein Aufteilungsplan, aus dem sich jede Einheit über alle Geschosse eindeutig ablesen lässt, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde.
In Markkleeberg betrifft das am häufigsten Mehrfamilienhäuser aus der Wohnungsbauserie in Markkleeberg-Ost, die nach 1990 in Wohnungseigentum überführt wurden oder es bis heute werden – oft ohne verwertbare DDR-zeitliche Bestandspläne. Daneben stehen Villen in Oetzsch, die unter Erben aufgeteilt werden sollen, und neue Mehrfamilienhäuser im Quartier Cospuden, die von vornherein für die Aufteilung in Eigentumswohnungen geplant sind.
Wann eine Teilungserklärung in Markkleeberg gebraucht wird
Immer dann, wenn ein Objekt in mehrere Eigentumsrechte zerfallen soll:
- Wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Markkleeberg-Ost wohnungsweise verkauft werden soll.
- Wenn ein Neubau im Quartier Cospuden von vornherein als Eigentumswohnungen vermarktet wird.
- Wenn eine Erbengemeinschaft eine Villa in Oetzsch unter mehreren Erben aufteilen will.
- Wenn ein Haus unter Angehörigen aufgeteilt werden soll.
- Wenn einzelne Einheiten getrennt beliehen werden müssen.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nachträglich geändert wird.
- Wenn gemeinschaftliche Stellplätze eindeutig einzelnen Einheiten zugeordnet werden sollen.
Bei einem Mehrfamilienhaus der Wohnungsbauserie in Markkleeberg-Ost beginnt eine Teilungserklärung fast immer mit derselben Hürde: Die ursprünglichen DDR-zeitlichen Bauunterlagen folgen anderen Darstellungskonventionen als das heutige Wohnungseigentumsrecht, und seit der Privatisierung nach 1990 wurden viele Häuser verändert – Balkone verglast, Kellerabteile neu zugeschnitten, in manchen Fällen einzelne Wohnungen zusammengelegt. Ein Aufteilungsplan, der sich auf die alte Akte verlässt, würde diese Änderungen nicht zeigen und von der Bauaufsicht zurückgewiesen. Deshalb steht am Anfang praktisch immer ein vollständiges Aufmaß aller Einheiten. Bei einer Villa in Oetzsch liegt die Herausforderung woanders: Dort ist meist gar keine Aufteilung in Wohnungseigentum vorgesehen, sondern die Zuordnung von Räumen unter Erben oder Angehörigen – und dabei geht es weniger um fehlende Pläne als um die Frage, was als eigenständiges Sondereigentum abgrenzbar ist und was, etwa ein gemeinsam genutzter Garten oder eine Zufahrt, eher über ein Sondernutzungsrecht geregelt werden sollte. Bei Neubauten im Quartier Cospuden schließlich liegt der Fall am einfachsten: Der Aufteilungsplan entsteht parallel zum Bauträgerplan, noch bevor das Gebäude fertiggestellt ist, sodass Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von Anfang an eindeutig zugeordnet werden können, statt nachträglich rekonstruiert werden zu müssen. Eine vierte, oft unterschätzte Frage betrifft Stellplätze: In Markkleeberg-Ost gehören zu vielen Wohnungsbaublöcken gemeinschaftliche Stellplatzflächen, die weder eindeutig einer Einheit zugeordnet noch als reine Gemeinschaftsfläche ohne Nutzungsregelung belassen werden sollten. Wir empfehlen, solche Flächen über klar zugewiesene Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung zu regeln, statt sie offen zu lassen — offene Stellplatzfragen gehören zu den häufigsten Streitpunkten in bestehenden Eigentümergemeinschaften.
Die beiden Wege der Aufteilung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Konstellationen:
Teilung durch den Alleineigentümer
Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer teilt das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt auf — der übliche Weg bei Mehrfamilienhäusern in Markkleeberg-Ost.
Vertragliche Einräumung unter Miteigentümern
Mehrere Miteigentümer räumen sich gegenseitig Sondereigentum ein — häufig bei geerbten Villen in Oetzsch.
Sondereigentum
Die abgeschlossenen Räume einer Einheit, dazu ausdrücklich zugeordnete Nebenräume wie Keller oder Bodenraum.
Sondernutzungsrecht
Für Flächen, die nicht abgeschlossen sind: Gartenanteil, Stellplatz oder Terrasse bleiben Gemeinschaftseigentum mit zugewiesener Nutzung.
Was die Vorbereitung braucht
- Aufmaß aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, weil jede Einheit über sämtliche Ebenen hinweg darstellbar sein muss.
- Aufteilungsplan mit Nummerierung
Grundrisse, Ansichten und Schnitte, in denen jede Einheit durchgehend dieselbe Nummer trägt.
- Darstellung der Außenanlagen
Stellplätze, Wege und Gartenflächen gehören in den Plansatz, weil sie zugeordnet werden müssen.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sie wird auf Grundlage des Plansatzes beim Landratsamt Landkreis Leipzig beantragt.
- Angaben zur gewünschten Zuordnung
Welche Nebenräume zu welcher Einheit gehören sollen, entscheidet über die Kennzeichnung im Plan.
- Ausführungsplan bei Neubau
Für Vorhaben im Quartier Cospuden liefert der Bauträgerplan die Grundlage für die Aufteilung.
Typische Markkleeberger Konstellationen
Wohnungsbaublock in Markkleeberg-Ost wird privatisiert
Ein vollständiges Aufmaß aller Einheiten ersetzt die fehlenden DDR-zeitlichen Bestandspläne.
Villa unter Geschwistern in Oetzsch aufteilen
Garten und Zufahrt werden über ein Sondernutzungsrecht statt über Sondereigentum geregelt.
Neubau im Quartier Cospuden
Der Aufteilungsplan entsteht parallel zum Bauträgerplan, noch vor Fertigstellung des Gebäudes.
Mehrfamilienhaus in Großstädteln wird wohnungsweise verkauft
Jede Einheit wird einzeln aufgemessen, um sie verkehrsfähig zu machen.
Gemeinschaftliche Stellplätze in Markkleeberg-Ost
Die Zuordnung der Stellplätze wird über Sondernutzungsrechte eindeutig geregelt, statt offen zu bleiben.
So bereiten wir die Aufteilung vor
- Aufteilung besprechen
Zuerst wird geklärt, welche Einheiten entstehen sollen und was ihnen jeweils zugeordnet wird.
- Gebäude aufmessen
Alle Geschosse werden vor Ort erfasst, weil alte DDR-zeitliche Pläne die heutige Lage selten treffen.
- Plansatz erstellen
Grundrisse, Ansichten und Schnitte entstehen mit durchgehender Nummerierung der Einheiten.
- Bescheinigung beantragen
Der Plansatz geht an das Landratsamt Landkreis Leipzig, das die Abgeschlossenheit bescheinigt.
- Übergabe an den Notar
Sie erhalten die geprüften Unterlagen für die Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch.
Was den Aufwand in Markkleeberg bestimmt
Zahl der Einheiten und Zustand der Bestandsunterlagen:
- Anzahl der Einheiten
Jede weitere Einheit in einem Wohnungsbaublock bedeutet zusätzliche Kennzeichnungen und Abstimmung zwischen den Geschossen.
- Fehlende DDR-zeitliche Bestandspläne
Ohne verwertbare alte Unterlagen steht am Anfang ein vollständiges Aufmaß aller Einheiten.
- Umfang der Außenanlagen
Stellplätze, Wege und Gartenflächen müssen dargestellt und den Einheiten zugeordnet werden.
- Weitere Gebäude auf dem Grundstück
Nebengebäude werden mit aufgenommen und eingeordnet, was den Plansatz erweitert.
Alle Leistungen in Markkleeberg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Markkleeberg ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
