Aufteilungspläne in Markkleeberg — jede Einheit eindeutig, auch im Wohnungsbaublock
Ein Aufteilungsplan zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören – als Grundriss über alle Geschosse hinweg, mit einer durchgehenden Nummerierung, die sich exakt mit der Teilungserklärung deckt. Er ist die zeichnerische Grundlage, auf der die Abgeschlossenheitsbescheinigung beruht, und er muss so eindeutig sein, dass sich später niemand über die Grenze zwischen zwei Einheiten streiten kann.
In Markkleeberg stellt das je nach Gebäude unterschiedliche Anforderungen. In einem Mehrfamilienhaus der Wohnungsbauserie in Markkleeberg-Ost wiederholen sich die Grundrisse von Geschoss zu Geschoss fast identisch – die eigentliche Sorgfalt liegt darin, trotz dieser Ähnlichkeit jede Einheit mit ihren individuellen Abweichungen, etwa einer verglasten Loggia oder einem anders zugeschnittenen Kellerabteil, korrekt und eindeutig zu kennzeichnen. In einer Villa in Oetzsch mit unregelmäßigem Grundriss ist dagegen jede Einheit von vornherein anders geschnitten, was den Zeichenaufwand pro Einheit erhöht. Und bei einem Neubau im Quartier Cospuden entsteht der Aufteilungsplan direkt aus dem Bauträgerplan, noch bevor das Gebäude fertiggestellt ist.
Fehler in der Nummerierung oder in der Zuordnung von Kellerabteilen fallen oft erst auf, wenn eine einzelne Einheit verkauft werden soll – dann lässt sich der Aufteilungsplan nur noch mit notariellem Nachtrag korrigieren. Ein sorgfältig erstellter Aufteilungsplan erspart genau diesen nachträglichen Aufwand und beschleunigt zugleich die Prüfung durch das Landratsamt, weil Rückfragen zu unklaren Zuordnungen von vornherein ausbleiben.
Wann ein Aufteilungsplan in Markkleeberg gebraucht wird
Immer im Zusammenhang mit der Bildung von Wohnungseigentum:
- Als Voraussetzung für jede Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Bei der Privatisierung eines Mehrfamilienhauses in Markkleeberg-Ost.
- Bei der Aufteilung einer Villa in Oetzsch unter mehreren Erben oder Angehörigen.
- Bei Neubauprojekten, die von vornherein als Eigentumswohnungen vermarktet werden.
- Bei der nachträglichen Änderung einer bestehenden Aufteilung.
- Als Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamtes.
Bei einem klassischen Altbau mit unterschiedlich geschnittenen Wohnungen fällt die Zuordnung im Aufteilungsplan meist leicht, weil sich die Einheiten schon in der Grundfläche voneinander unterscheiden. In einem Mehrfamilienhaus der Wohnungsbauserie in Markkleeberg-Ost ist es umgekehrt: Die Grundrisse gleichen sich von Geschoss zu Geschoss so stark, dass gerade diese Ähnlichkeit zur eigentlichen Fehlerquelle wird. Wird eine Loggia in nur einer der sonst identischen Wohnungen verglast, oder gehört zu einer Einheit ausnahmsweise ein größeres Kellerabteil als zu den baugleichen Nachbarn, muss genau das im Plan erkennbar sein – sonst lässt sich später nicht zweifelsfrei feststellen, welche Fläche zu welcher Einheit zählt. Wir kennzeichnen deshalb nicht nur die Grundfläche, sondern auch alle individuellen Abweichungen einer Einheit von ihrem baugleichen Nachbarn ausdrücklich im Plan. In Villen in Oetzsch liegt der Aufwand dagegen von vornherein in der Geometrie: Erker, unterschiedliche Deckenhöhen zwischen Vorder- und Hinterhaus oder ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss verlangen für jede Einheit eine eigene, detaillierte Zeichnung. Bei Neubauten im Quartier Cospuden schließlich ist der Aufteilungsplan von Beginn an eindeutig, weil er direkt aus dem Bauträgerplan abgeleitet wird – hier besteht die Aufgabe eher darin, ihn während der Bauphase konsequent auf dem aktuellen Planungsstand zu halten, falls sich am Bau noch etwas ändert. Eine zusätzliche Sorgfaltspflicht gilt für Tiefgaragen- oder Außenstellplätze, die in Neubauprojekten häufig als eigene Nummern im Aufteilungsplan geführt werden: Jeder Stellplatz braucht dieselbe eindeutige Zuordnung wie eine Wohnung, sonst lässt er sich später weder separat verkaufen noch getrennt beleihen.
Was ein Aufteilungsplan enthalten muss
Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsrechts gehören dazu:
Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit klar erkennbaren Grenzen zwischen den Einheiten.
Durchgehende Nummerierung
Jede Einheit trägt über alle Geschosse dieselbe Nummer, abgestimmt mit der Teilungserklärung.
Zuordnung der Nebenräume
Keller-, Boden- und Abstellräume werden eindeutig einer Einheit zugewiesen.
Kennzeichnung von Gemeinschaftsflächen
Treppenhaus, Flure und technische Räume werden als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
Nummerierung von Stellplätzen
Tiefgaragen- oder Außenstellplätze erhalten eigene Nummern, konsistent mit der Teilungserklärung.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Aufmaß aller Geschosse
Grundlage jeder Einheit, insbesondere wenn DDR-zeitliche Pläne fehlen oder nicht mehr passen.
- Gewünschte Aufteilung
Welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen, muss vor der Zeichnung feststehen.
- Zuordnung individueller Abweichungen
Hinweise auf verglaste Loggien, größere Kellerabteile oder andere Besonderheiten einzelner Einheiten.
- Bestehende Teilungserklärung, falls vorhanden
Bei einer nachträglichen Änderung dient sie als Ausgangspunkt für den neuen Plan.
- Ausführungsplan bei Neubau
Für Vorhaben im Quartier Cospuden liefert der Bauträgerplan die Grundlage.
Typische Markkleeberger Aufteilungspläne
Wohnungsbaublock in Markkleeberg-Ost
Eine einzelne verglaste Loggia wird als individuelle Abweichung von den baugleichen Nachbareinheiten gekennzeichnet.
Villa mit Vorder- und Hinterhaus in Oetzsch
Unterschiedliche Deckenhöhen zwischen beiden Gebäudeteilen werden je Einheit gesondert dargestellt.
Neubau im Quartier Cospuden
Der Aufteilungsplan wird während der Bauphase laufend mit dem aktuellen Planungsstand abgeglichen.
Mehrfamilienhaus in Gaschwitz
Ein nachträglich ausgebauter Spitzboden wird einer einzelnen Einheit im Dachgeschoss zugeordnet.
Tiefgarage im Quartier Cospuden
Jeder Stellplatz erhält eine eigene, mit der Teilungserklärung abgestimmte Nummer im Aufteilungsplan.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Aufteilung festlegen
Gemeinsam wird geklärt, welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen.
- Gebäude aufmessen
Alle Geschosse werden vor Ort erfasst, einschließlich individueller Abweichungen zwischen den Einheiten.
- Pläne zeichnen
Grundrisse mit durchgehender Nummerierung entstehen für jedes Geschoss.
- Mit der Teilungserklärung abgleichen
Nummerierung und Flächenangaben werden mit dem juristischen Text abgestimmt.
- Übergeben
Sie erhalten den vollständigen Plansatz für Notar und Landratsamt.
Was den Aufwand in Markkleeberg bestimmt
Zahl der Einheiten und Grad ihrer Individualität:
- Zahl der Einheiten und Geschosse
Jede zusätzliche Einheit bedeutet eine weitere eigenständige Kennzeichnung im Plan.
- Individuelle Abweichungen zwischen Einheiten
Verglaste Loggien oder unterschiedlich große Kellerabteile in Markkleeberg-Ost erhöhen den Prüfaufwand.
- Geometrie des Gebäudes
Unregelmäßige Grundrisse in Villen verlangen mehr Zeichenaufwand je Einheit als ein regelmäßiger Wohnungsbaublock.
- Vorhandene Unterlagen
Ohne verwertbare Bestandspläne steht am Anfang ein vollständiges Aufmaß aller Einheiten.
Alle Leistungen in Markkleeberg
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