Teilungserklärung in Mainz — ohne Umwandlungsgenehmigung, aber mit Blick auf die Sondersatzung der Südlichen Altstadt

Q: Brauche ich in Mainz eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB?

Nein. Rheinland-Pfalz hat keine eigene Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 2 BauGB erlassen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Mainz deshalb nicht an eine zusätzliche behördliche Genehmigung geknüpft, wie sie etwa in Berlin oder Hamburg gilt.

Q: Mainz gilt doch als angespannter Wohnungsmarkt – ändert das etwas?

Die Landesverordnung vom 8. Juni 2022, die Mainz als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB führt, dient anderen Zwecken wie Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Kündigungssperrfrist. Für den Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB bräuchte es eine eigene, zusätzliche Verordnung, die Rheinland-Pfalz nicht erlassen hat.

Q: Wer stellt in Mainz die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Zuständig ist die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der Landeshauptstadt Mainz als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet.

Q: Welches Grundbuchamt ist für meine Teilungserklärung in Mainz zuständig?

Zentral das Amtsgericht Mainz. Anders als in Berlin mit seinen mehreren, nach Bezirk verteilten Ämtern gibt es in Mainz nur ein Grundbuchamt für das gesamte Stadtgebiet.

Q: Was hat die Sondersatzung der Südlichen Altstadt mit meiner Teilungserklärung zu tun?

Für die Teilungserklärung selbst in der Regel nichts – sie betrifft Abstandsflächen und Maße, nicht die rechtliche Aufteilung in Wohnungseigentum. Relevant wird sie, wenn im Zuge der Teilung zusätzlich gebaut werden soll, etwa bei einem Dachgeschossausbau.

Q: Könnte Rheinland-Pfalz eine Umwandlungsgenehmigung künftig noch einführen?

Rechtlich möglich wäre das: Die Ermächtigung in § 250 BauGB wurde 2025 um fünf Jahre verlängert und steht grundsätzlich allen Bundesländern offen. Bislang hat Rheinland-Pfalz davon aber keinen Gebrauch gemacht.

Mainz zählt gemeinsam mit Landau, Ludwigshafen, Speyer und Trier zu den Gebieten, die Rheinland-Pfalz seit Juni 2022 per Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB führt. Wer davon auf eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen schließt, wie sie inzwischen aus Berlin oder Hamburg bekannt ist, irrt sich für Mainz: Rheinland-Pfalz hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht. Wer in Mainz ein Gründerzeithaus in der Neustadt oder ein schmales Parzellenhaus in der Südlichen Altstadt in Wohnungseigentum aufteilt, braucht deshalb neben dem Aufteilungsplan keine zusätzliche behördliche Umwandlungsgenehmigung – anders liegt der Fall nur, wenn im selben Zug bauliche Maßnahmen geplant sind, für die in der Südlichen Altstadt die dortige Sondersatzung mit reduzierten Abstandsflächen ins Spiel kommt.

Teilungserklärung in Mainz kurz und kompakt

Rheinland-Pfalz hat keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 2 BauGB erlassen – anders als etwa Berlin, Hamburg oder Bayern kennt Mainz deshalb keine zusätzliche Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die seit 8. Juni 2022 geltende Landesverordnung, die Mainz als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt führt, dient anderen Zwecken – etwa Kappungsgrenze und Mietpreisbremse – nicht aber dem Umwandlungsvorbehalt.
Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der Landeshauptstadt Mainz; die Grundbucheintragung übernimmt zentral das Amtsgericht Mainz, nicht mehrere verteilte Ämter wie in Berlin.
In der Südlichen Altstadt kann die dortige Sondersatzung mit reduzierten Abstandsflächen relevant werden – nicht für die Teilungserklärung selbst, sondern für bauliche Begleitmaßnahmen wie einen Dachgeschossausbau im Zuge der Aufteilung.

Braucht meine Teilungserklärung in Mainz eine Umwandlungsgenehmigung?

In mehreren deutschen Großstädten ist die Aufteilung eines bestehenden Mietshauses in Eigentumswohnungen inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung geknüpft. Für Mainz lässt sich diese Frage nach Prüfung der Rechtslage klar beantworten:

§ 250 BauGB erlaubt es Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig wird – diese Ermächtigung wurde 2025 um fünf weitere Jahre verlängert.
Rheinland-Pfalz hat von dieser Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht. Die einzige einschlägige Landesverordnung bestimmt lediglich Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB, ohne den Umwandlungsvorbehalt des § 250 BauGB zu aktivieren.
Für Mainz bedeutet das: Der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung genügt als bauordnungsrechtliche Grundlage der Teilungserklärung, ohne dass zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung eines Amtes eingeholt werden müsste.

Angespannter Wohnungsmarkt ohne Umwandlungsvorbehalt

Die Landesverordnung über die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs vom 8. Juni 2022 benennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier und gilt bis zum 31. Dezember 2026. Sie eröffnet den benannten Kommunen unter anderem die kurze Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, eine schärfere Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse sowie das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB. Für den eigenständigen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB reicht diese Gebietskulisse allein nicht aus – dafür bräuchte es eine zusätzliche, eigene Rechtsverordnung der Landesregierung nach § 250 Abs. 2 BauGB, die Rheinland-Pfalz nicht erlassen hat. Wer in Mainz recherchiert und dabei auf Berichte aus Berlin oder Hamburg stößt, sollte diesen Unterschied nicht übersehen: Der angespannte Wohnungsmarkt allein löst die Umwandlungsgenehmigung nicht aus.

Teilungserklärung und bauliche Begleitmaßnahmen getrennt betrachtet

Weil Mainz keine Umwandlungsgenehmigung kennt, bleibt die Teilungserklärung im Kern ein zivilrechtlicher Vorgang. Anders sieht es aus, sobald im selben Zug gebaut werden soll:

Reine Teilungserklärung ohne bauliche Änderung

Bleibt das Gebäude unverändert und wird lediglich rechtlich in Einheiten aufgeteilt, braucht es außer Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung kein weiteres behördliches Verfahren – weder eine Umwandlungsgenehmigung noch eine gesonderte Bauaufsichtsprüfung.

Teilung mit gleichzeitigem Dachgeschossausbau oder Anbau

Wird die Aufteilung genutzt, um zugleich zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, etwa durch einen Dachgeschossausbau, braucht dieser Teil ein eigenes bauordnungsrechtliches Verfahren nach der LBauO. In der Südlichen Altstadt kann dabei die Sondersatzung mit reduzierten Abstandsflächen ein Vorhaben erst ermöglichen, das nach den allgemeinen Maßvorgaben der LBauO an den engen historischen Parzellen scheitern würde.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Mainz braucht

Der Kern bleibt bundesweit gleich, mit einer Mainzer Besonderheit beim Grundbuchamt:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der Landeshauptstadt Mainz.
Aktueller Bestandsnachweis
Gerade bei älteren Gebäuden in Neustadt oder Südlicher Altstadt muss der Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen, oft nachträglich veränderten Bestand übereinstimmen – notfalls per Vor-Ort-Aufmaß aktualisiert, bevor der Notartermin ansteht.
Grundbuchunterlagen für das Amtsgericht Mainz
Anders als in Berlin mit seinen mehreren, nach Bezirk verteilten Grundbuchämtern ist für das gesamte, kreisfreie Mainzer Stadtgebiet zentral das Amtsgericht Mainz zuständig – ein einziger Ansprechpartner für die Eintragung.

Teilungserklärungen in Mainz – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in der Neustadt mit acht Wohnungen

Ein Altbau soll wohnungsweise verkauft werden. Trotz Lage im Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht es neben dem Aufteilungsplan keine Umwandlungsgenehmigung – in Berlin wäre bei derselben Einheitenzahl ein zusätzliches Verfahren beim Bezirksamt fällig geworden.

Schmales Altstadthaus mit geplantem Dachgeschossausbau

Ein Eigentümer in der Südlichen Altstadt will das Haus zugleich in zwei Einheiten aufteilen und das Dachgeschoss ausbauen. Für den Ausbau greift die dortige Sondersatzung mit reduzierten Abstandsflächen, während die Teilungserklärung selbst unabhängig davon läuft.

Neubauwohnungen im Zollhafenquartier

Für die seit 2010 auf dem ehemaligen Hafenareal entstehenden Eigentumswohnungen stellt sich die Umwandlungsfrage gar nicht erst: Es handelt sich um Ersterrichtung von Wohnungseigentum, nicht um die Umwandlung von bestehendem Mietwohnraum.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Mainz ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Mainz entfällt der in anderen Städten zusätzliche Genehmigungsschritt, dafür lohnt sich bei baulichen Begleitmaßnahmen ein früher Blick auf die Südliche Altstadt:

Gebäudebestand und geplante Änderungen klären
Zu Beginn steht fest, ob das Gebäude unverändert aufgeteilt wird oder ob zugleich gebaut werden soll – davon hängt ab, ob zusätzlich ein bauordnungsrechtliches Verfahren nötig wird.
Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt prüft den Aufteilungsplan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – ohne den Zwischenschritt einer Umwandlungsgenehmigung, wie er in einigen anderen Bundesländern nötig wäre.
Eintragung beim Amtsgericht Mainz
Als zentrales Grundbuchamt für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet nimmt das Amtsgericht Mainz die Eintragung vor.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Mainz beeinflusst

Ohne Umwandlungsverfahren fällt ein Kostenfaktor weg, der in anderen Städten regelmäßig anfällt. Andere Faktoren bleiben:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung des Gebäudes.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von der Lage in Mainz.
Bauliche Begleitmaßnahmen in der Südlichen Altstadt
Ist im Zuge der Teilung ein Dachgeschossausbau oder Anbau geplant, kommt die Abstimmung mit der Sondersatzung und gegebenenfalls der Denkmalschutzbehörde als eigener Prüfschritt hinzu.
Neubau oder Bestand
Für Neubauwohnungen im Zollhafen lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, während ältere Neustadt- oder Altstadtgebäude häufig erst auf den heutigen Bestand abgeglichen werden müssen.