Kubaturberechnung in Mainz — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Richtet sich die Baugenehmigungsgebühr in Mainz nach dem Bruttorauminhalt?

In der Regel nicht. Die rheinland-pfälzische Baugebührenverordnung (BauABehGebV RP) bemisst die Gebühr für die meisten Vorhaben nach dem Rohbauwert, den tatsächlichen, indexierten Herstellungskosten – nicht unmittelbar nach dem BRI.

Q: Wofür wird das BRI in Mainz dann üblicherweise gebraucht?

Vor allem für Wertermittlung, Finanzierungsanfragen und energetische Nachweise, die auf das umbaute oder beheizte Volumen Bezug nehmen – unabhängig von der Gebührenberechnung der Bauaufsicht.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen für dasselbe Gebäude entsprechend voneinander ab.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide nach DIN 277 ermittelt, aber mit unterschiedlicher Aussagekraft.

Q: Warum haben Neustadt-Altbauten ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als moderne Neubauten?

Gründerzeitgeschosse sind deutlich höher als heutige Standardgeschosse. Das größere Volumen pro Etage schlägt sich unmittelbar im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche entsprechend vergrößert.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte als Grundlage für die Kubaturberechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlt das, etwa durch kriegsbedingte Lücken in der Registratur, oder weicht der heutige Zustand ab, ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277, wie viel Volumen und Fläche ein Gebäude tatsächlich einnimmt – zwei Rechengrößen, die in manchen Bundesländern unmittelbar über die Baugenehmigungsgebühr entscheiden. In Mainz ist das nicht der Fall. Die rheinland-pfälzische Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen und Leistungen nach dem Bauordnungsrecht (BauABehGebV RP) knüpft die Gebühr für die meisten Vorhaben stattdessen an den sogenannten Rohbauwert – die tatsächlichen, jährlich indexierten Herstellungskosten des Rohbaus. Wer für ein Mainzer Objekt eine Kubaturberechnung beauftragt, tut das deshalb selten wegen der Bauaufsicht, sondern meist aus einem anderen, ebenso konkreten Grund: einer Wertermittlung, einer Finanzierungsanfrage oder einem energetischen Nachweis, der auf das umbaute Volumen Bezug nimmt.

Kubaturberechnung in Mainz kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) bildet das gesamte umbaute Gebäudevolumen ab, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Geschossgrundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt.
Anders als in einigen anderen Bundesländern bemisst die rheinland-pfälzische Baugebührenverordnung (BauABehGebV RP) die Baugenehmigungsgebühr überwiegend nach dem Rohbauwert – den indexierten Herstellungskosten –, nicht unmittelbar nach dem umbauten Raum.
Fällt ein Vorhaben nicht unter die tabellierten Kostengruppen der Verordnung, greift ersatzweise eine Bemessung nach Zeitaufwand – auch hier bleibt das BRI keine eigenständige Rechengröße.
Ein hohes Neustadt-Gründerzeitgeschoss ergibt bezogen auf die Wohnfläche ein deutlich größeres BRI als ein niedrigeres, standardisiertes Geschoss im Zollhafen-Neubau.
Energetische Nachweise nehmen unabhängig von der Gebührenfrage auf das umbaute oder beheizte Volumen Bezug – die Kubatur bleibt damit über die Bauantragsbearbeitung hinaus relevant.

BRI und BGF im Vergleich

Beide Kennzahlen entstehen nach DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das vollständige umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – Keller, Dachraum und Nebenräume zählen unabhängig davon mit, ob sie als Wohnfläche angerechnet werden.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen über sämtliche Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276, aus denen wiederum der in Mainz gebührenrelevante Rohbauwert abgeleitet wird.

Grundlagen für eine Mainzer Kubaturberechnung

Belastbare Maße des gesamten Baukörpers sind Voraussetzung:

Aufmaß oder bemaßte Bestandsunterlagen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen einschließlich Keller und Dachraum – bei kriegsbedingt lückenhafter Neustadt-Aktenlage oft erst per Vor-Ort-Aufmaß zu beschaffen.
Angaben zu Dachform und Neigung
Notwendig für die korrekte Volumenerfassung bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Gauben und Schrägen ausgebauter Dachgeschosse.
Konkreter Verwendungszweck
Ob die Berechnung für eine Wertermittlung, eine Finanzierung oder einen energetischen Nachweis gebraucht wird, beeinflusst die gewünschte Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Mainz – Beispiele aus der Praxis

Wertgutachten für ein Neustadt-Mehrfamilienhaus

Die für Gründerzeitbauten typischen hohen Geschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – ein Punkt, den das Gutachten entsprechend einordnet.

Ausgebauter Dachraum in der Südlichen Altstadt

Das BRI erfasst den gesamten Rauminhalt bis zur Dachhaut, unabhängig davon, ob ein Teilbereich wegen zu geringer Raumhöhe nicht als Wohnfläche zählt.

Finanzierung einer Neubauwohnung im Zollhafen

Die finanzierende Bank verlangt eine nachvollziehbar dokumentierte BGF – unabhängig davon, dass die Mainzer Baugenehmigungsgebühr auf dem Rohbauwert und nicht auf der Kubatur beruhte.

Energetischer Nachweis für ein saniertes Altstadthaus

Die Berechnung des beheizten Volumens stützt sich auf das ermittelte BRI des Bestandsgebäudes, unabhängig von späteren Umbauten am Dachgeschoss.

Wie Ihre Kubaturberechnung für Mainz entsteht

Von der Bestandsaufnahme zum belastbaren Ergebnis:

Bestand sichten
Bauakte bei der Abteilung Bauaufsicht oder ein Aufmaß liefert die Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße vor Ort ergänzen
Bei unvollständigen Unterlagen, etwa wegen kriegsbedingter Lücken in der Neustadt-Aktenlage, wird nachgemessen.
Berechnung nach DIN 277
BRI und BGF werden getrennt nach Geschossen ermittelt, bei Bedarf inklusive Dachraum mit Schrägen.
Plausibilitätsprüfung nach Zweck
Je nachdem, ob das Ergebnis für Wertermittlung, Finanzierung oder energetischen Nachweis benötigt wird.
Dokumentation übergeben
Nachvollziehbar aufbereitet als Grundlage für den jeweiligen Zweck; für die Mainzer Baugenehmigungsgebühr bleibt der separat zu ermittelnde Rohbauwert maßgeblich.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Mainz bestimmt

Diese Faktoren beeinflussen Zeit und Umfang:

Verfügbarkeit belastbarer Unterlagen
Eine vollständige Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen Maße, etwa durch kriegsbedingte Aktenlücken, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der zu erfassenden Geschosse
Keller, Zwischenebenen und Dachraum erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachs
Schrägen, Gauben und Erker in der Neustadt bedeuten mehr Erfassungsaufwand als ein schlichtes Satteldach im Zollhafen.
Verwendungszweck der Berechnung
Wertermittlung, Finanzierung und energetischer Nachweis stellen jeweils unterschiedliche Anforderungen an die Dokumentation.