Bauantrag in Mainz — in der Südlichen Altstadt mit eigener Sondersatzung genehmigungsfähig geplant
Wer in Mainz einen Bauantrag stellt, hat es mit einer Stadt zu tun, die zwei sehr unterschiedliche Baugeschichten auf engstem Raum vereint: Rund um den Dom St. Martin liegt mit der Südlichen Altstadt eines der am längsten laufenden förmlichen Sanierungsgebiete von Rheinland-Pfalz, für das die Stadt seit Jahrzehnten eine eigene Satzung mit reduzierten Abstandsflächen anwendet, während wenige hundert Meter rheinabwärts auf dem ehemaligen Zollhafengelände ein komplett neues Stadtquartier mit mehrgeschossigen Bürobauten entsteht. Zuständig für beide Welten ist dieselbe Behörde: die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der kreisfreien Landeshauptstadt, die als untere Bauaufsichtsbehörde die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) einheitlich vollzieht und je nach Vorhaben zwischen vier Verfahrensarten unterscheidet.
Welches Verfahren gilt für Ihren Bauantrag in Mainz?
Grundlage ist § 61 Abs. 1 LBauO: Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich der Baugenehmigung, soweit die §§ 62, 67, 76 und 84 LBauO keine Ausnahme vorsehen. Welches der vier Verfahren tatsächlich greift, hängt von Gebäudeklasse und Nutzung ab – in der Südlichen Altstadt zusätzlich davon, ob das Grundstück in einer der dortigen Denkmalzonen liegt:
- Nach § 62 LBauO genehmigungsfrei bleiben kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser oder Terrassenüberdachungen – ohne Bauantrag, aber nicht ohne die Pflicht, materielles Baurecht und in der Südlichen Altstadt auch die dortige Sondersatzung einzuhalten.
- Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann das Freistellungsverfahren nach § 67 LBauO an die Stelle der förmlichen Genehmigung treten, wenn Erschließung und Bebauungsplankonformität feststehen.
- Der überwiegende Teil der Mainzer Bauanträge durchläuft als Regelfall das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 66 LBauO – bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 muss die Bauaufsicht binnen eines, bei sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 binnen dreier Monate entscheiden, sonst gilt die Genehmigung als erteilt.
- Sonderbauten im Sinne des § 50 LBauO – etwa Hochhäuser, Verkaufs- oder Versammlungsstätten wie im neuen Zollhafenquartier oder beim Neubau des Gutenberg-Museums – benötigen das vollständige Baugenehmigungsverfahren mit Prüfung über alle Fachbereiche hinweg.
Die Südliche Altstadt zählt gemeinsam mit der 1984 festgelegten Rotekopfgasse und einem weiteren Teilgebiet seit über vier Jahrzehnten zu den Sanierungsgebieten der Stadt. Weil die engen mittelalterlichen Parzellen rund um Kirschgarten und Augustinerstraße die üblichen Abstandsflächen der LBauO kaum einhalten können, stützt sich die Stadt auf die Satzungsermächtigung in § 88 Abs. 1 Nr. 4 LBauO und lässt dort geringere Werte zu. Hinzu kommt eine zweite Schutzschicht: Weite Teile der Altstadt zählen zu den historischen Denkmalzonen von Mainz, etwa die Denkmalzone Südöstliche Altstadt, die charakteristische Straßen- und Platzbilder nach § 5 DSchG als Ensemble bewahrt. Bauliche Eingriffe an einem Einzeldenkmal oder innerhalb einer Denkmalzone brauchen deshalb zusätzlich zur Baugenehmigung die Erlaubnis nach § 13 DSchG, erteilt von der Abteilung Denkmalpflege im Bauamt im Benehmen mit der in Mainz ansässigen Generaldirektion Kulturelles Erbe (GDKE).
Die vier Verfahrensarten im Detail
Rechtlich gilt die LBauO landesweit einheitlich – in Mainz kommt in der Südlichen Altstadt und den übrigen Denkmalzonen häufig eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Prüfung hinzu:
Genehmigungsfreie Bauvorhaben (§ 62 LBauO)
Kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser, Terrassenüberdachungen oder Einfriedungen dürfen ohne Bauantrag entstehen. Abstandsflächen und ein geltender Bebauungsplan gelten trotzdem, und in der Südlichen Altstadt prüft die Bauaufsicht bei Bedarf auch ohne Verfahren, ob Sondersatzung und Denkmalschutz eingehalten werden.
Freistellungsverfahren (§ 67 LBauO)
Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit Nebengebäuden und Nebenanlagen genügt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans die vollständige Bauvorlage bei der Abteilung Bauaufsicht, sofern die Erschließung gesichert ist. Verlangt die Stadt nicht binnen eines Monats ein Genehmigungsverfahren, darf ohne Bescheid begonnen werden.
Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 66 LBauO)
Vom Dachgeschossausbau in der Neustadt bis zum Einfamilienhaus in Bretzenheim läuft hier der überwiegende Teil der Mainzer Bauanträge. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 gilt eine Entscheidungsfrist von einem Monat, für sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 von drei Monaten; verstreicht die Frist, gilt die Genehmigung als erteilt.
Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 50 i. V. m. §§ 63 ff. LBauO)
Hochhäuser, Verkaufs- und Versammlungsstätten im Sinne des § 50 LBauO durchlaufen immer das vollständige Verfahren – wie das Bürohochhaus Timber Peak im Zollhafen oder der Neubau des Gutenberg-Museums am Dom.
Welche Bauvorlagen Ihr Bauantrag in Mainz braucht
Neben den bundesweit üblichen Bauvorlagen verlangt die Abteilung Bauaufsicht je nach Lage des Grundstücks zusätzliche Nachweise. Typischerweise gehören dazu:
- Lageplan
Aktueller Katasterauszug mit Flurstück und geplantem Vorhaben als Grundlage der planungsrechtlichen Prüfung.
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie eine textliche Beschreibung von Nutzung und Konstruktion – Detailtiefe und Maßstab richten sich nach dem gewählten Verfahren.
- Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach § 13 DSchG
Betrifft das Vorhaben ein Einzeldenkmal oder liegt es in einer der historischen Denkmalzonen der Altstadt, holt die Bauaufsicht zusätzlich die Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde im Benehmen mit der GDKE ein.
- Nachweis zur Sondersatzung Südliche Altstadt
In der Südlichen Altstadt Teil A ist zu belegen, dass Abstandsflächen und Maße mit der Satzung nach § 88 Abs. 1 Nr. 4 LBauO vereinbar sind – ein Punkt für die frühe Entwurfsplanung.
- Standsicherheits-, Brandschutz- und Schallschutznachweis
Bei Sonderbauten im vollständigen Verfahren immer mit eigenem Brandschutzkonzept gefordert, bei kleineren Vorhaben je nach Gebäudeklasse häufig reduziert.
Bauanträge in Mainz – Beispiele aus der Praxis
Sanierung und Erweiterungsbau des Deutschhauses für den Landtag Rheinland-Pfalz
Der barocke Bau von 1737 wurde umfassend saniert und um einen modernen Anbau mit neuem Plenarsaal ergänzt; die feierliche Wiedereröffnung fand am 27. Oktober 2017 statt. Als Baudenkmal und öffentliches Versammlungsgebäude durchlief das Projekt sowohl die denkmalschutzrechtliche Prüfung als auch das Verfahren für Sonderbauten.
Neubau des Gutenberg-Museums am Liebfrauenplatz
Der bisherige Museumsbau direkt am Dom weicht einem Neubau mit skulptural gefaltetem Dach; die Abbrucharbeiten am sogenannten Schellbau begannen im Frühjahr 2025. Als publikumsintensiver Ausstellungsbau in exponierter Altstadtlage durchläuft das Vorhaben voraussichtlich das vollständige Baugenehmigungsverfahren.
Timber Peak im Zollhafen – ein Holz-Hybrid-Hochhaus
Auf dem ehemaligen Zoll- und Containerhafengelände entsteht mit rund zwölf Geschossen eines der höchsten Holz-Hybrid-Bürogebäude in Rheinland-Pfalz. Als Hochhaus im Sinne des § 2 Abs. 3 LBauO gilt es als Sonderbau nach § 50 LBauO und durchläuft deshalb nicht das vereinfachte, sondern das vollständige Verfahren.
Wohn- und Bürogebäude Havn am Rhein an der Zollhafen-Uferpromenade
Für das Neubauprojekt an der Nordmole des Zollhafens erfolgte der Spatenstich im Januar 2024. Auf dem 30 Hektar großen, ehemaligen Hafenareal entstehen seit 2010 rund 1.400 Wohneinheiten – jede durchläuft je nach Gebäudeklasse das vereinfachte oder das vollständige Verfahren.
So läuft Ihr Bauantrag in Mainz ab
Die LBauO gibt den rechtlichen Rahmen landesweit einheitlich vor. In Mainz kommt hinzu, dass eine zentrale Behörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet zuständig ist und in der Altstadt Sanierungs- und Denkmalschutzrecht von Anfang an mitgedacht werden müssen.
- Gebäudeklasse und Verfahrensart klären
Das Vorhaben wird zunächst einer Gebäudeklasse zugeordnet, danach folgt die Wahl zwischen genehmigungsfrei, Freistellung, vereinfachtem und vollständigem Verfahren – ein Gartenhaus nimmt einen anderen Weg als ein Hochhaus im Zollhafen.
- Lage prüfen: Südliche Altstadt, Denkmalzone oder Sanierungsgebiet
Schon vor der Einreichung klärt sich, ob das Grundstück in der Südlichen Altstadt oder einer Denkmalzone liegt – davon hängt ab, ob zusätzlich die Denkmalschutzbehörde ins Spiel kommt.
- Bauvorlagen bei der Abteilung Bauaufsicht einreichen
Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und die je nach Lage zusätzlich nötigen Nachweise gehen an das Bauamt mit Registratur auf der Zitadelle – digital ist die Einreichung über das Online-Portal für Baugenehmigungen in Rheinland-Pfalz möglich.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Zunächst prüft die Behörde formal, ob alle Unterlagen vorliegen, danach fachlich die planungsrechtliche Zulässigkeit und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen; bei Bedarf ist die Abteilung Denkmalpflege im Benehmen mit der GDKE eingebunden.
- Genehmigung, Fiktion oder Baubeginn
Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung nach Ablauf der gesetzlichen Frist als erteilt, sonst folgt der förmliche Bescheid; im Freistellungsverfahren darf ohne Bescheid begonnen werden, sobald die einmonatige Frist ohne Widerspruch der Stadt verstrichen ist.
Was den Preis für einen Bauantrag in Mainz beeinflusst
Wie aufwendig ein Bauantrag in Mainz wird, lässt sich ohne Blick auf das konkrete Grundstück nicht seriös beziffern. Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Gebäudeklasse und gewähltes Verfahren
Ein genehmigungsfreies Vorhaben oder ein Freistellungsverfahren bedeuten spürbar weniger Aufwand als das vollständige Verfahren für einen Sonderbau.
- Lage in der Südlichen Altstadt oder einer Denkmalzone
Liegt das Grundstück in der Südlichen Altstadt oder einer der historischen Denkmalzonen, kommen der Nachweis zur Sondersatzung und die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis als zusätzliche Prüfschritte hinzu.
- Umfang der weiteren Nachweise
Standsicherheit, Brandschutz oder eine sanierungsrechtliche Abstimmung im förmlichen Sanierungsgebiet erhöhen den Aufwand zusätzlich zu den Kernunterlagen.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine beschleunigte Vorbereitung der Unterlagen verkürzt die eigene Vorlaufzeit, ändert aber nichts an den gesetzlichen Prüffristen der Bauaufsicht.
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