Aufmaß & Vermessung in Mainz — Bauaufmaß im Neustadt-Blockrand, Einmessung nach Landesvermessungsrecht

Q: Was kostet ein Aufmaß in Mainz?

Der Preis richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Zahl der Gebäudeteile und dem Umfang der gewünschten Unterlagen. Eine kompakte Etagenwohnung liegt deutlich unter einem vollständig aufgemessenen Blockrandhaus mit mehreren Aufgängen; der konkrete Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Mainz?

Der Termin vor Ort dauert bei einer üblichen Eigentumswohnung meist weniger als eine Stunde; ein ganzes Blockrandhaus mit mehreren Aufgängen kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Beauftragung und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage später.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster?

Nein. Die Einmessung ist eine hoheitliche Aufgabe nach dem Landesgesetz über das amtliche Vermessungswesen und in Rheinland-Pfalz den Vermessungs- und Katasterbehörden sowie den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Bis wann muss ich in Mainz eine Gebäudeeinmessung veranlassen?

Nach §§ 18, 20 Abs. 1 LGVerm spätestens einen Monat nach Fertigstellung des Rohbaus – als fertiggestellt gilt er, sobald die tragenden Teile stehen. Wird die Frist versäumt, holt die zuständige Vermessungs- und Katasterbehörde die Einmessung von Amts wegen nach, auf Kosten des Eigentümers.

Q: Reichen die alten Pläne aus dem Bauamt als Nachweis?

Für viele Innenstadtgebäude nicht, weil aus der Zeit vor 1945 gar keine Pläne erhalten sind – die vorhandene Bauakte zeigt dann nur den Wiederaufbau. Aber auch ein erhaltener Genehmigungsplan zeigt meist den beantragten Rohbauzustand, nicht den heute tatsächlich ausgebauten Raum.

Q: Brauche ich für die Aufteilung meines Mainzer Hauses in Eigentumswohnungen ein Aufmaß?

In aller Regel ja. Der Aufteilungsplan muss nach § 7 Abs. 4 WEG jede Einheit mit Maßangaben eindeutig abgrenzen; eine Zeichnung, die nur einen Maßstab angibt, genügt nach der Rechtsprechung nicht (OLG Nürnberg, Beschluss vom 26. Januar 2024 – 15 Wx 2137/23). Das Bauamt der Landeshauptstadt verlangt die Bauzeichnungen zusätzlich in mindestens zweifacher Ausfertigung.

Wer in Mainz von Vermessung spricht, meint oft zwei verschiedene Dinge zugleich. Das eine ist die hoheitliche Gebäudeeinmessung, die den Umriss eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster einträgt und in Rheinland-Pfalz gesetzlich vorgeschrieben ist. Das andere ist das Bauaufmaß: die Aufnahme eines Hauses von innen, aus der bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung entstehen. Gebraucht wird meist Letzteres – zumal der Mainzer Bestand zwei Besonderheiten mitbringt, die eine Bauakte allein selten auflöst: In der Neustadt liegen hinter derselben Blockrandfassade häufig mehrere Treppenhäuser und längst getrennte Einheiten, und für viele Gebäude der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Innenstadt sind aus der Zeit vor 1945 keine verlässlichen Pläne mehr erhalten. Ein Aufmaß erfasst deshalb den Zustand, der heute tatsächlich vorhanden ist, statt sich auf eine Zeichnung zu verlassen, die den Krieg vielleicht nicht überstanden hat.

Aufmaß und Vermessung in Mainz kurz und kompakt

Bauaufmaß, nicht Katastervermessung: Erfasst werden Innenmaße, Raumaufteilung und Flächen eines Gebäudes – die hoheitliche Einmessung in das Liegenschaftskataster bleibt Vermessungs- und Katasterbehörden und Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten.
Rheinland-Pfalz kennt eine echte Einmessungspflicht: Nach §§ 18, 20 Abs. 1 des Landesgesetzes über das amtliche Vermessungswesen (LGVerm) ist die Gebäudeeinmessung spätestens einen Monat nach Fertigstellung des Rohbaus zu beantragen.
Zwei Stellen, zwei Aufgaben: Für die hoheitliche Liegenschaftsvermessung ist in Mainz das Vermessungs- und Katasteramt Rheinhessen-Nahe zuständig, für kommunale Geodaten die städtische Abteilung Vermessung und Geoinformation.
Kriegslücke in den Akten: Für zahlreiche Gebäude der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Innenstadt fehlen vorkriegszeitliche Baupläne; was heute in der Bauakte liegt, zeigt oft nur den Wiederaufbau.
Planprofi24 nimmt Ihr Objekt in Mainz messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Neustadt-Blockrand bis zur Altstadt, deutschlandweit beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Mainz gebraucht wird

Zu einem Bauaufmaß zwingt kein Gesetz – anders als bei der hoheitlichen Einmessung entscheidet allein der Bedarf. In Mainz wird es vor allem in diesen Fällen gebraucht:

Bestandspläne fehlen ganz oder zeigen einen Stand, den spätere Umbauten längst überholt haben – in den nach 1945 wiederaufgebauten Innenstadtlagen eher die Regel als die Ausnahme.
Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne Aufmaß fehlt dafür die Datengrundlage.
Wohnungseigentum wird in einem Neustädter Mehrfamilienhaus begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit mit Maßangaben eindeutig abgrenzen, eine bloße Maßstabsangabe genügt nicht (OLG Nürnberg, Beschluss vom 26. Januar 2024 – 15 Wx 2137/23).
Die Fläche im Miet- oder Kaufvertrag steht infrage – unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.

Die Einmessungspflicht nach dem LGVerm – und was ein Bauaufmaß davon unterscheidet

Rheinland-Pfalz nimmt für die Gebäudeeinmessung den Eigentümer oder Erbbauberechtigten in die Pflicht, nicht die Behörde. Nach §§ 18 und 20 Abs. 1 des Landesgesetzes über das amtliche Vermessungswesen (LGVerm) vom 20. Dezember 2000 ist die Einmessung spätestens einen Monat nach Fertigstellung des Rohbaus bei einer Vermessungs- und Katasterbehörde in Rheinland-Pfalz oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur mit Sitz im Land zu beantragen; als fertiggestellt gilt der Rohbau, sobald die tragenden Teile stehen. Wird die Frist versäumt, führt die zuständige Vermessungs- und Katasterbehörde die Einmessung von Amts wegen durch – auf Kosten des Eigentümers oder Erbbauberechtigten. Für Mainz ist das regional das Vermessungs- und Katasteramt Rheinhessen-Nahe mit Sitz in Alzey; daneben unterhält die Landeshauptstadt mit der Abteilung Vermessung und Geoinformation eine eigene städtische Vermessungsstelle für kommunale Geodaten und den amtlichen Stadtplan – zuständig für die hoheitliche Fortführung des Liegenschaftskatasters ist sie nicht. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht, und sie beantwortet ohnehin eine andere Frage als das Bauaufmaß. Im Kataster ist verzeichnet, wo auf dem Grundstück ein Gebäude steht und wie sein äußerer Umriss verläuft. Wie viele Zimmer dahinterliegen, wie hoch sie sind und welche Fläche sie ergeben, findet sich dort nicht.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren sich für ein Mainzer Objekt eignet, entscheidet weniger das Budget als die Bausubstanz und der Zweck der späteren Unterlagen:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg für eine einzelne Wohnung. Marktübliche Geräte messen mit einer Genauigkeit von rund ± 1,5 Millimetern – weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Entscheidend ist weniger das Gerät als die Übertragung der Werte: Wer direkt in die Aufmaß-App misst, vermeidet Abschreibfehler.

Tachymetrische Verknüpfung über mehrere Aufgänge

Ein Neustädter Blockrandhaus mit mehreren Hausnummern und Treppenhäusern lässt sich nicht raumweise für sich allein aufnehmen, wenn am Ende ein gemeinsamer Bestandsplan entstehen soll. Ein Passpunktnetz bringt die einzelnen Aufgänge und Geschosse in einen durchgehenden Bezug, sodass sich die Grundrisse über die gesamte Gebäudetiefe hinweg zuordnen lassen.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Sinnvoll bei schiefwinkliger oder verformter Altbausubstanz, wie sie in den spätmittelalterlichen und barocken Fachwerkhäusern rund um den Kirschgarten vorkommt. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die tatsächliche Projektgenauigkeit entsteht aber erst aus Standpunktwahl, Zielmarken und einer sauber registrierten Zusammenführung der Einzelscans.

Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle

§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – vorausgesetzt, gebaut wurde wie gezeichnet. Bei Nachkriegsplänen aus den 1950er-Jahren ist genau das oft die offene Frage, weshalb vorhandene Zeichnungen vor Ort stichprobenartig geprüft werden, bevor daraus gerechnet wird.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei Neustädter Blockrandhäusern werden mehrere Aufgänge in einer gemeinsamen Zeichnung geführt, damit die Geschosse zueinander passen.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss nicht sichtbar wird: Geschosshöhen, den Verlauf einer Dachschräge über dem Raum und – bei Fachwerkbauten – die Neigung tragender Wände.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß und Anrechnungsfaktor.
Planunterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für die Aufteilung in Wohnungseigentum verlangt das Bauamt der Landeshauptstadt Bauzeichnungen in mindestens zweifacher Ausfertigung im Maßstab von wenigstens 1:100, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eindeutig voneinander abgrenzen.
Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Dokumentation. Sie machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Mainz – Beispiele aus der Praxis

Blockrandhaus in der Neustadt mit vier Aufgängen

Was von außen wie ein einziges Gebäude wirkt, verteilt sich innen auf vier Treppenhäuser mit eigenen Eigentümergemeinschaften. Für einen gemeinsamen Bestandsplan müssen alle Aufgänge in einem durchgehenden Maßbezug aufgenommen werden, sonst liegen die Geschosse in der Zeichnung nicht sauber übereinander.

Fachwerkhaus am Kirschgarten

Die Balkendecken liegen schräg, kaum eine Wand steht im rechten Winkel, und die Raumhöhe wechselt von Zimmer zu Zimmer. Diagonalmaße und ein Laserscan machen sichtbar, wie stark sich die Geometrie über die Jahrhunderte verzogen hat – Werte, die eine reine Handskizze nicht liefert.

Nachkriegswohnhaus in der Innenstadt ohne verlässlichen Bestandsplan

Für dieses Gebäude nördlich des Doms existiert nur ein grob bemaßter Plan aus dem Wiederaufbau der 1950er-Jahre. Ein Aufmaß vor Ort ist hier keine Ergänzung, sondern die einzig verlässliche Grundlage, weil ältere Unterlagen aus der Zeit vor der Zerstörung nicht erhalten sind.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in der Neustadt

Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein, einschließlich Kellerabteilen und Speicherflächen. Das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage; geprüft und mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt wird sie vom Bauamt.

So läuft Ihr Aufmaß in Mainz ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Mainz entscheidet vor allem die Vorarbeit über die Dauer: welche Unterlagen beim Bauamt überhaupt noch vorliegen und wie viele Gebäudeteile am Termin zugänglich sind.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Satz Aufteilungspläne stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und welche Gebäudeteile hineingehören.
Bestandsunterlagen beim Bauamt anfragen
Anders als man vermuten könnte, führt nicht das Stadtarchiv die laufenden Bauakten, sondern das Bauamt der Landeshauptstadt selbst. Für Objekte in den am stärksten kriegszerstörten Lagen ist vorab zu klären, ob überhaupt Pläne aus der Zeit vor 1945 erhalten sind.
Termin abstimmen und Zugang klären
Bei mehreren Aufgängen im selben Blockrandhaus entscheidet der Zugang über die Termindauer: Keller, Dachboden und alle Treppenhäuser müssen offen sein. Bei vermieteten Einheiten und Häusern in Verwalterbetreuung braucht das Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen, Vormauerungen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und eine Skizze, damit jede Zahl einer Stelle im Gebäude zuzuordnen ist.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg. Ist zusätzlich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig, werden die Pläne von vornherein im dafür verlangten Maßstab und in ausreichender Anzahl angelegt.

Was den Preis für ein Aufmaß in Mainz beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre am Mainzer Bestand wenig aussagekräftig: Zwei Wohnungen gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Unregelmäßige Grundrisse mit schiefen Wänden brauchen mehr Messzeit als klar rechtwinklig geschnittene Zimmer.
Anzahl der Aufgänge und Gebäudeteile
Ein einzelnes Treppenhaus ist in einem Zug erfasst. Ein Neustädter Blockrandhaus mit mehreren Aufgängen verlangt zusätzlich einen gemeinsamen Maßbezug, damit die Geschosse zueinander passen.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo Verformung und Schiefwinkligkeit dokumentiert werden sollen.
Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerabteile, verstellte Speicherflächen oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit. Was am Termin zugänglich ist, wird in einem Durchgang erledigt.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Planunterlagen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.