Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz — von der Abteilung Bauaufsicht im Bauamt bestätigt

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz zuständig?

Die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der Landeshauptstadt Mainz als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet.

Q: Kann in Mainz auch ein Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen?

Manche Fachportale behaupten das für Rheinland-Pfalz, eine konkrete gesetzliche Grundlage dafür ließ sich bei eigener Prüfung jedoch nicht bestätigen. Verwechselt wird das häufig mit § 65 Abs. 4 LBauO, der Sachverständigen-Bescheinigungen ausdrücklich nur für Standsicherheit und Brandschutz vorsieht. Verlässlich ist die Zuständigkeit der Abteilung Bauaufsicht.

Q: Braucht die Behörde für die Bescheinigung eine eigene Vor-Ort-Begehung?

In der Regel nicht. Geprüft wird anhand des eingereichten, bemaßten Aufteilungsplans, nicht durch eine eigene Ortsbesichtigung.

Q: Wann wird die Bescheinigung erteilt, wenn ich gleichzeitig umbaue?

Erst nach Fertigstellung der baulichen Maßnahme, auf Grundlage des dann tatsächlichen Zustands – etwa bei einem Dachgeschossausbau im Zuge der Aufteilung in der Südlichen Altstadt.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe wie die Teilungserklärung?

Nein. Die Bescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten und ist eine Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung, mit der die rechtliche Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt. Ohne die Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.

Q: Muss ich für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz eine Umwandlungsgenehmigung vorlegen?

Nein. Anders als in einigen anderen Bundesländern kennt Rheinland-Pfalz keine eigene Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in Mainz unabhängig davon allein an den bemaßten Aufteilungsplan geknüpft.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Mainz eine eindeutige Zuständigkeit: die Abteilung Bauaufsicht im Bauamt der Landeshauptstadt, die als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet entscheidet – keine verteilten Bezirksämter wie in Berlin, sondern eine zentrale Stelle. Weniger eindeutig ist eine Behauptung, die in Fachportalen gelegentlich zu lesen ist: dass Rheinland-Pfalz neben einigen anderen Bundesländern eine Sachverständigen-Bescheinigung als Alternative zur behördlichen Prüfung zulasse. Bei genauerer Prüfung findet sich dafür keine konkrete gesetzliche Grundlage, die sich von der ähnlich klingenden, aber inhaltlich anderen Regelung für Standsicherheits- und Brandschutznachweise im Baugenehmigungsverfahren unterscheiden ließe. Wer dennoch von dritter Seite eine solche Bescheinigung angeboten bekommt, sollte sich die konkrete Rechtsgrundlage nennen lassen, bevor er sich darauf verlässt.

Was die Mainzer Bauaufsicht bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft

Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle und die Frage einer möglichen Alternative unterscheiden sich zwischen den Bundesländern:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan; für Neubauten im Zollhafenquartier ergibt sich dieser meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude in Neustadt oder Südlicher Altstadt aus einem eigens erstellten Plan.
Ist im Zuge der Aufteilung zusätzlich eine bauliche Maßnahme geplant, etwa ein Dachgeschossausbau in der Südlichen Altstadt, wird die Bescheinigung erst auf Grundlage des fertiggestellten, tatsächlichen Zustands erteilt.

Sachverständigen-Bescheinigung: eine Behauptung ohne bestätigte Grundlage

Mehrere Fachportale führen Rheinland-Pfalz neben anderen Ländern als Bundesland, in dem wahlweise auch ein Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen darf. Eine eigenständige Prüfung dieser Behauptung findet dafür keine konkrete Rechtsgrundlage: § 65 Abs. 4 LBauO erlaubt zwar die Vorlage von Bescheinigungen sachverständiger Personen, aber ausdrücklich nur für die Sicherstellung von Standsicherheit und Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren – eine andere Regelung als die Abgeschlossenheit einer Wohnung nach § 7 WEG. Wer auf Nummer sicher gehen will, geht von der Zuständigkeit der Abteilung Bauaufsicht aus und fragt eine mögliche Alternative im Einzelfall direkt bei der Behörde nach, statt sich auf ungeprüfte Übersichten zu verlassen.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für eine Wohnung im Zollhafenquartier, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Bauaufsicht prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen, ohne dass ein zusätzlicher Vermessungstermin nötig wird. Das verkürzt die Zeit zwischen Bauantrag und Beantragung der Bescheinigung spürbar.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, etwa bei einem älteren Neustadt- oder Altstadthaus, muss sie erst erstellt werden – aus vorhandenen Bauunterlagen, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Aktenlage nicht ausreicht. Erst wenn dieser Plan steht, kann die Abteilung Bauaufsicht die Abgeschlossenheit überhaupt prüfen; der Zeitaufwand dafür verlagert sich damit auf die Planvorbereitung, nicht auf die eigentliche Antragsbearbeitung.

Welche Unterlagen für Ihre Mainzer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Gebäudetyp:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Antrag bei der Abteilung Bauaufsicht
Zu richten an das Bauamt der Landeshauptstadt Mainz mit Registratur auf der Zitadelle, wahlweise digital über das Online-Portal für Baugenehmigungen in Rheinland-Pfalz – für den gesamten kreisfreien Stadtbereich dieselbe Adresse, unabhängig davon, ob das Gebäude in der Neustadt, der Südlichen Altstadt oder im Zollhafen liegt.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Mainz – Beispiele aus der Praxis

Neustadt-Altbau mit rekonstruiertem Aufteilungsplan

Weil die vorhandene Bauakte den heutigen Bestand nicht vollständig abbildet, entsteht der Aufteilungsplan überwiegend per Vor-Ort-Aufmaß. Erst auf dieser aktuellen Grundlage bestätigt die Abteilung Bauaufsicht die Abgeschlossenheit der Einheiten.

Neubauwohnungen im Zollhafenquartier

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Schmales Altstadthaus mit Dachgeschossausbau

Ein Eigentümer teilt ein Gebäude in der Südlichen Altstadt in zwei Einheiten auf und baut zugleich das Dachgeschoss aus. Die Bescheinigung wird erst nach Fertigstellung des Ausbaus auf Grundlage des dann tatsächlichen Zustands erteilt.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Mainz kommt es vor allem darauf an, den Aufteilungsplan an die jeweilige Ausgangslage anzupassen:

Vorhandene Unterlagen prüfen
Wir klären, ob eine verwertbare Bauakte oder Genehmigungsplanung vorliegt oder ob der Plan neu erstellt werden muss.
Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
Antrag bei der Abteilung Bauaufsicht stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, digital oder auf dem Postweg an das Bauamt.
Gegebenenfalls bauliche Maßnahme abwarten
Ist im Zuge der Aufteilung ein Umbau geplant, wird die Bescheinigung erst nach dessen Fertigstellung auf Grundlage des tatsächlichen Zustands beantragt.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz beeinflusst

Der Ausgangszustand des Gebäudes wirkt sich in Mainz stärker aus als die Frage, welche Behörde zuständig ist:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom Gebäudetyp verlängern.
Zustand vorhandener Bauunterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Zollhafen-Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung für ein Altstadthaus erheblich Zeit.
Bauliche Begleitmaßnahmen
Wird gleichzeitig umgebaut, etwa ein Dachgeschoss ausgebaut, verschiebt sich die Antragstellung auf den fertiggestellten Zustand und damit auf einen späteren Zeitpunkt im Bauablauf.
Lage in Neustadt, Südlicher Altstadt oder Zollhafen
Die historisch schmalen Parzellen der Südlichen Altstadt verlangen mehr Sorgfalt bei der Plangrundlage als eine reguläre Neubauwohnung mit digital vorliegenden Plänen.