Teilungserklärung in Magdeburg — WEG-Aufteilung ohne die Umwandlungsbremse des § 250 BauGB
Wer in Berlin, Hamburg oder München eine Teilungserklärung vorbereitet, muss seit einigen Jahren zuerst prüfen, ob eine kommunale Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB eine zusätzliche Genehmigung verlangt. Für Sachsen-Anhalt und damit für Magdeburg stellt sich diese Frage nicht: Das Land hat von der bis 2030 verlängerten bundesrechtlichen Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht, eine eigene Umwandlungsverordnung existiert nicht. Was in Magdeburg stattdessen über den Aufwand entscheidet, ist die Bausubstanz selbst: Ein großer Teil der Gebäude, die heute geteilt werden, stammt nicht aus einer gewachsenen Gründerzeit, sondern aus dem Wiederaufbau nach dem Luftangriff vom 16. Januar 1945 und aus der industriellen Plattenbauproduktion der DDR-Jahrzehnte – ein anderer Ausgangspunkt für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als anderswo.
Wann eine Teilungserklärung in Magdeburg zusätzliche Genehmigungen braucht
Anders als in einigen westdeutschen Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt kommt in Magdeburg zur eigentlichen WEG-Aufteilung kein zweites Genehmigungsverfahren hinzu. Das bundesrechtliche Instrument dafür existiert zwar, wird in Sachsen-Anhalt aber nicht angewendet:
- § 250 BauGB erlaubt den Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig wird.
- Sachsen-Anhalt gehört zu den Bundesländern, die von dieser – zuletzt bis 2030 verlängerten – Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht haben; eine eigene Umwandlungsverordnung ist nicht erlassen.
- Für eine Magdeburger Teilungserklärung braucht es deshalb ausschließlich den nach § 7 WEG bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnungsamt und Denkmalschutz – unabhängig davon, wie viele Wohnungen das Gebäude hat.
§ 250 BauGB verlangt für die Genehmigungspflicht zwei Voraussetzungen: eine ausdrückliche Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung, die ein Gebiet als Wohnungsmarkt mit angespannter Lage bezeichnet, und mehr als fünf Bestandswohnungen im betroffenen Gebäude. Der Bundesgesetzgeber hat die Ermächtigung dazu um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert – genutzt haben sie bislang vor allem Länder mit ausgeprägt angespannten Großstadt-Wohnungsmärkten. Für Sachsen-Anhalt ist eine solche Rechtsverordnung nicht ersichtlich. Für Magdeburg heißt das: Eine Teilungserklärung bleibt unabhängig von der Wohnungszahl ein reines WEG-Verfahren. Das ändert nichts an der eigentlichen fachlichen Arbeit – der Aufteilungsplan muss trotzdem jede Einheit eindeutig abgrenzen –, verkürzt aber den Weg zur notariellen Beurkundung um einen kompletten Verwaltungsschritt, den Eigentümer in den betroffenen Ländern zusätzlich einplanen müssen. Sollte sich die Rechtslage künftig ändern, wäre das für ein Bundesland ohne bisherige Verordnung eine Neuerung, die vor einer länger geplanten Aufteilung frühzeitig zu prüfen wäre.
Zwei Ausgangslagen für eine Magdeburger Teilungserklärung
Ohne zusätzliche Genehmigungshürde hängt der Aufwand einer Magdeburger Teilungserklärung fast vollständig an der Bausubstanz. Zwei Konstellationen kommen in der Praxis am häufigsten vor:
Aufteilung eines Typenbaus aus der DDR-Zeit
Bei einer WBS-70- oder vergleichbaren Plattenbauzeile liefert das serielle Konstruktionsraster einen Ausgangspunkt für Grundriss und Flächenzuschnitt der einzelnen Einheiten, ersetzt aber nicht die Bemaßung am heutigen Bestand – seit 1990 wurden viele dieser Gebäude individuell modernisiert, mit Aufzügen nachgerüstet oder in ihrer Geschosszahl verändert.
Aufteilung eines Wiederaufbau- oder Nachkriegsgebäudes
Für ein Gebäude entlang einer der nach 1945 neu angelegten Magistralen oder in der wiederaufgebauten Innenstadt existiert selten ein historischer Aufteilungsplan, weil diese Bauten von Beginn an als Mietshäuser geplant und erst später zur Aufteilung vorgesehen wurden. Der Aufteilungsplan entsteht hier meist neu, gestützt auf die Bauakte des Fachdienstes oder ein Aufmaß vor Ort.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Magdeburg nötig sind
Da keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung anfällt, bleibt der Unterlagenkreis in Magdeburg auf das eigentliche WEG-Verfahren beschränkt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnungsamt und Denkmalschutz.
- Bestandsunterlagen oder Aufmaß
Je nach Baujahr und Aktenlage entweder die Bauakte des Fachdienstes, der Typenplan der jeweiligen Bauserie oder ein aktuelles Aufmaß vor Ort – ausschlaggebend ist, ob die vorhandenen Unterlagen den heutigen Zuschnitt noch korrekt abbilden.
- Miteigentumsanteile und Verteilerschlüssel
Die Aufteilung der Miteigentumsanteile, die spätere Betriebskosten- und Stimmrechtsverteilung mitbestimmt, wird üblicherweise anhand der ermittelten Wohn- oder Nutzfläche jeder Einheit festgelegt.
Teilungserklärungen in Magdeburg – Beispiele aus der Praxis
Genossenschaftlicher Plattenbau wird zu Eigentumswohnungen
Ein zehngeschossiger Wohnblock aus der WBS-70-Serie soll wohnungsweise verkauft werden. Weil keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist, hängt der Zeitplan allein davon ab, wie schnell Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen – bei individuell veränderten Wohnungen braucht das zusätzlich ein Aufmaß vor Ort.
Wohn- und Geschäftshaus an einer Magistrale
Ein in den 1950er-Jahren im Wiederaufbaustil errichtetes Gebäude mit Ladenflächen im Erdgeschoss und Wohnungen darüber wird erstmals in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Der Aufteilungsplan muss Gewerbe- und Wohneinheiten eindeutig trennen; ein historischer Plan existiert für das Gebäude nicht.
Kleines Mehrfamilienhaus ohne besondere Hürden
Ein Gebäude mit vier Wohnungen wird unter Geschwistern aufgeteilt. Da Sachsen-Anhalt keine Umwandlungsverordnung kennt, wäre selbst bei mehr als fünf Einheiten keine zusätzliche Genehmigung nötig gewesen – die Wohnungszahl spielt für das Verfahren selbst keine Rolle.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Magdeburg ab
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung verkürzt sich der Magdeburger Ablauf gegenüber Ländern mit Umwandlungsverordnung um einen ganzen Verfahrensschritt:
- Bausubstanz und Unterlagenlage klären
Vorab wird geprüft, ob eine verwertbare Bauakte oder ein Typenplan existiert oder ob der Bestand vor Ort aufgemessen werden muss – bei Plattenbauten oft der Typenplan, bei Wiederaufbaubauten häufiger ein neues Aufmaß.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden bemaßt, durchgehend nummeriert und gegen das Gemeinschaftseigentum abgegrenzt – Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Fachdienst beantragen
Der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz prüft den Aufteilungsplan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nicht vorzulegen, weil es sie in Sachsen-Anhalt nicht gibt.
- Eintragung beim Grundbuchamt
Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Magdeburg als zentrale Stelle für das gesamte Stadtgebiet.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Magdeburg beeinflusst
Da die Umwandlungsgenehmigung als Aufwandsfaktor entfällt, bestimmen in Magdeburg vor allem diese Punkte den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandsunterlagen
Ein aktueller Typenplan oder eine vollständige Bauakte verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Individuelle Veränderungen seit 1990
Nachträgliche Umbauten, Wohnungszusammenlegungen oder Aufzugsanbauten – gerade in Plattenbaubeständen keine Seltenheit – machen eine Vor-Ort-Aufnahme statt einer reinen Aktenauswertung nötig.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob es sich um einen Typenbau oder ein individuell geschnittenes Wiederaufbaugebäude handelt.
- Gewerbe- und Wohnanteile im selben Gebäude
Ein gemischt genutztes Gebäude mit Läden im Erdgeschoss verlangt eine zusätzlich saubere Abgrenzung zwischen Teil- und Wohnungseigentum.
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