Nutzungsänderung in Magdeburg — vom Industriehafen Buckau bis zu den Getreidespeichern am Wissenschaftshafen neu gedacht

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Magdeburg?

Den größten Einfluss hat, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche oder sanierungsrechtliche Prüfung erforderlich wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben lässt sich ein individuelles Angebot unkompliziert online anfragen.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Magdeburg?

Für das vereinfachte Verfahren muss der Fachdienst binnen drei, bei wichtigem Grund bis zu fünf Monaten entscheiden, sonst greift die Genehmigungsfiktion nach § 68 Abs. 5 BauO LSA. Muss zusätzlich die Denkmalschutzseite geprüft werden, geschieht das innerhalb derselben Organisationseinheit.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag setzt eine bauliche Veränderung voraus – einen Neubau, Umbau oder eine Erweiterung. Bei einer Nutzungsänderung bleibt die Bausubstanz oft weitgehend erhalten; entscheidend ist, wozu eine bereits vorhandene Fläche künftig dient. In Magdeburg gehen beide häufig ineinander über, etwa wenn eine ehemalige Fabriketage zugleich umgenutzt und saniert wird.

Q: Warum eignet sich Buckau besonders für Beispiele zur Nutzungsänderung?

Weil der Stadtteil seit der 1991 eingeleiteten und 2022 formal abgeschlossenen Sanierungsmaßnahme Buckau einen besonders dichten Bestand an ehemaligen Fabrik- und Werksgebäuden hat, die sich für eine Umnutzung zu Wohnzwecken eignen – von der Fabriketage in der Budenbergstraße bis zur früheren Eisenbahnwerkstatt.

Q: Was hat es mit den Wohnungen in den Getreidespeichern am Wissenschaftshafen auf sich?

In zwei ehemaligen Speichergebäuden aus den 1930er-Jahren entstehen rund 116 Wohnungen mit Blick auf Elbe oder Hafenbecken. Die erste Baustufe ist bereits bezogen, die zweite soll 2026 fertiggestellt werden – ein Beispiel, wie aus reiner Lagernutzung Wohnraum wird.

Q: Welches Amt bearbeitet meine Nutzungsänderung in Magdeburg?

Zuständig ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz der Landeshauptstadt Magdeburg als untere Bauaufsichtsbehörde. Betrifft die Fläche ein Einzeldenkmal, prüft dieselbe Organisationseinheit auch die denkmalschutzrechtliche Seite.

Kaum ein Magdeburger Stadtteil zeigt so deutlich, wie aus einer Nutzungsänderung ein neues Quartier wird, wie Buckau: Das ehemalige Industrieviertel, in dem einst Schäffer & Budenberg Messgeräte und Armaturen fertigte, wandelt sich seit der 1991 eingeleiteten und 2022 abgeschlossenen Sanierungsmaßnahme Schritt für Schritt zum Wohnquartier – aus Fabrikhallen wurden Lofts, aus einer früheren Eisenbahnwerkstatt werden gerade Wohnungen. Ein zweites Beispiel liefert der Wissenschaftshafen, wo Getreidespeicher aus den 1930er-Jahren zu Wohnungen mit Elbblick umgebaut werden. Der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz beurteilt jede dieser Nutzungsänderungen nach demselben Maßstab: Löst die künftige Nutzung andere Anforderungen aus als die bisherige? Wer ein Bestandsgebäude in Magdeburg umnutzen möchte, findet in der Stadt gleich mehrere einschlägige Vorbilder.

Nutzungsänderung in Magdeburg kurz und kompakt

Nicht die Gebäudeklasse zählt, sondern ein Vergleich: Braucht die neue Nutzung andere Anforderungen als die bisherige, entscheidet das nach § 59 Abs. 1 BauO LSA über verfahrensfrei, freigestellt, vereinfacht oder vollständig.
Zuständig ist derselbe Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz wie beim Bauantrag – für das gesamte Magdeburger Stadtgebiet und mit gebündelter Denkmalprüfung.
Buckau als Magdeburgs bekanntestes Umnutzungsbeispiel: Ehemalige Fabrikhallen von Schäffer & Budenberg und eine frühere Eisenbahnwerkstatt wurden beziehungsweise werden zu Loftwohnungen umgenutzt.
Der Wissenschaftshafen als zweites Vorbild: In historischen Getreidespeichern aus den 1930er-Jahren entstehen derzeit mehr als hundert Wohnungen mit Blick auf Elbe und Hafenbecken.
Seit der Novelle vom 16. Dezember 2025 erleichtert die geänderte Wohnungs-Vorschrift des § 47 BauO LSA die Umnutzung bereits vorhandener Aufenthaltsräume zu Wohnraum – relevant etwa für Büroflächen in der Innenstadt.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Magdeburg genehmigungspflichtig?

Auch eine Nutzungsänderung ist nach § 59 Abs. 1 BauO LSA zunächst grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer Anlage. Ob dafür tatsächlich ein Verfahren nötig wird, hängt in der Praxis davon ab, ob die künftige Nutzung andere Anforderungen auslöst als die bisherige:

Bleiben Rettungswege, Stellplatzbedarf und Brandschutzanforderungen im Kern gleich, bleibt die Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahme regelmäßig ohne eigenes Verfahren – in der Praxis eher die Ausnahme bei einem grundlegenden Nutzungswechsel.
Für die Genehmigungsfreistellung nach § 61 BauO LSA muss die Umnutzung an ein Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet gekoppelt sein – eine reine Nutzungsänderung ohne Umbau erfüllt das selten.
Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen, etwa an Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 62 BauO LSA – der häufigste Weg bei Umnutzungen in Magdeburg.
Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 BauO LSA, etwa durch eine größere Zahl an Wohneinheiten oder eine publikumsintensive Nutzung, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 63 BauO LSA.

Buckau: vom Industriestandort zum Wohnquartier

1991 erklärte der Stadtrat große Teile Buckaus zum Sanierungsgebiet – zu diesem Zeitpunkt standen laut dem 1993 aufgestellten Rahmenplan 38 Prozent der 614 Gebäude mit rund 1.000 Wohnungen leer, 81 Prozent der Bausubstanz galt als sanierungsbedürftig. Die zum 31. Dezember 2022 abgeschlossene Sanierungsmaßnahme machte aus dem einstigen Industrieviertel rund um die frühere Maschinenfabrik Schäffer & Budenberg eines der Magdeburger Quartiere mit der größten Dichte an umgenutzten Fabrikbauten: In der Budenbergstraße entstanden 2013/2014 aus einer leerstehenden Fabriketage 24 Loftwohnungen samt Gewerbeeinheit, ausgezeichnet als Bauwerk des Jahres 2014 des Magdeburger Architekten- und Ingenieurvereins; im selben Werksensemble wurden die Messma-Lofts aus einer denkmalgeschützten Messgerätefabrik entwickelt. Am Rand des Quartiers plant ein Investor, die 1883 erbaute Königlich-Preußische Eisenbahnwerkstatt mit ihrem markanten Wasserturm zu einem Wohn- und Geschäftshaus umzunutzen. Für jede dieser Umnutzungen prüft der Fachdienst nicht nur die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, sondern bei den denkmalgeschützten Werksbauten zusätzlich die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis – in einem Quartier, dessen Sanierungsverfahren selbst erst 2022 endete.

Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag, angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab aus § 59 Abs. 1 BauO LSA:

Ohne eigenes Verfahren bei gleichbleibenden Anforderungen

Verlangt die künftige Nutzung nichts, was die bisherige nicht auch schon verlangte, bleibt es bei der formlosen Nutzungsaufnahme. Für die meisten Umnutzungen in den ehemaligen Buckauer Fabrikhallen greift das kaum, weil der Wechsel zu Wohnnutzung fast immer neue Anforderungen an Rettungswege und Schallschutz auslöst.

Genehmigungsfreistellung (§ 61 BauO LSA)

Vor allem dort relevant, wo eine Umnutzung mit dem Umbau eines Wohngebäudes niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet zusammenfällt – für eine reine Umnutzung ohne begleitenden Umbau eher die Ausnahme.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 62 BauO LSA)

Der mit Abstand häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa bei der Umwandlung eines Speichergebäudes am Wissenschaftshafen in Wohnungen.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 63 BauO LSA)

Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau wird – wie bei den Getreidespeichern im Wissenschaftshafen, in denen weit über hundert Wohnungen samt gemeinschaftlich genutzten Flächen entstehen.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Magdeburg braucht

Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert. Je nach Gebäude und Lage verlangt der Fachdienst weitere Nachweise:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 59 Abs. 1 BauO LSA.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung; bei ehemaligen Fabrik- oder Speichergebäuden häufig ergänzt um eine Aufnahme der tragenden Wände, Decken und Dachkonstruktionen.
Nachweis zu Stellplätzen, Schallschutz und Rettungswegen
Fällt vor allem bei der Umwandlung von Gewerbe- oder Lagerflächen in Wohnraum an, etwa bei den Umbauten in Buckau oder am Wissenschaftshafen, wo neue Rettungswege in bestehende Fabrikstrukturen eingefügt werden müssen.
Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal wie eine der früheren Werksbauten in Buckau oder die Hyparschale, prüft der Fachdienst die denkmalschutzrechtliche Seite innerhalb derselben Organisationseinheit mit.
Nachweis zur vereinfachten Wohnraumschaffung nach § 47 BauO LSA
Seit der Novelle vom Dezember 2025 erleichtert diese Vorschrift die Umnutzung bereits vorhandener Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden zu Wohnraum – relevant etwa bei leerstehenden Büroflächen in der Innenstadt.

Nutzungsänderungen in Magdeburg – Beispiele aus der Praxis

Fabriketage in der Budenbergstraße wird zu Loftwohnungen

Für das ehemalige Werksgelände der Firma Schäffer & Budenberg entstanden 2013/2014 aus einer bis dahin ungenutzten Fabriketage 24 Loftwohnungen mit individuellen Grundrissen sowie eine Gewerbeeinheit – denkmalgerecht saniert und 2014 vom Magdeburger Architekten- und Ingenieurverein als Bauwerk des Jahres ausgezeichnet.

Königlich-Preußische Eisenbahnwerkstatt Buckau wird Wohn- und Geschäftshaus

Der 1883 errichtete, knapp 50 Meter lange Backsteinbau mit seinem 23 Meter hohen Wasserturm diente einst der Reparatur von Lokomotiven; ein Investor plant die Umnutzung zu einem Wohn- und Geschäftshaus, das den Wasserturm als Landmarke erhält.

Getreidespeicher im Wissenschaftshafen werden zu Wohnungen mit Elbblick

In zwei Speichergebäuden aus den 1930er-Jahren entstehen 116 Ein- bis Vierzimmerwohnungen mit Terrasse oder Balkon zu Elbe oder Hafenbecken, im obersten Geschoss ergänzt um eine großzügige Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse; die ersten Mieter zogen 2025 ein, das zweite Speichergebäude soll im Frühjahr 2026 fertig werden.

Leerstehende Büroetage in der Innenstadt wird Wohnraum

Nach der Ansiedlungszusage und späteren Absage einer großen Chipfabrik hat sich die Nachfrage nach hochwertigem Innenstadtwohnraum 2026 spürbar belebt; die seit der Novelle 2025 erleichterte Umnutzung bereits vorhandener Aufenthaltsräume nach § 47 BauO LSA macht die Umwandlung überzähliger Büroflächen in Wohnungen einfacher als zuvor.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Magdeburg ab

Rechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. Magdeburg-spezifisch sind die gebündelte Zuständigkeit für Bauaufsicht und Denkmalschutz sowie zusätzliche Prüfungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten oder ehemaligen Werksarealen.

Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
Denkmalschutz und Sanierungsgebiet frühzeitig klären
Bei ehemaligen Werksbauten in Buckau, an Speichergebäuden am Wissenschaftshafen oder in den einfachen Sanierungsgebieten lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche oder sanierungsrechtliche Genehmigung ins Spiel kommt.
Unterlagen beim Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen an die zentrale Stelle An der Steinkuhle, wahlweise digital über das städtische Online-Portal mit BundID oder Unternehmenskonto.
Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert die Behörde gezielt nach.
Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 68 Abs. 5 BauO LSA, eine Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nötig, darf die neue Nutzung erst nach deren Vorliegen beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Magdeburg beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Magdeburg zählen zusätzlich:

Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung von einer Fabrik- oder Lagernutzung zu Wohnraum, wie in Buckau oder am Wissenschaftshafen üblich, bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt – bei ehemaligen Werksbauten mit ungewöhnlichen Grundrissen kommen meist mehrere Nachweise zusammen.
Denkmalschutz oder Lage im Sanierungsgebiet
Ein geschütztes Werksgebäude in Buckau oder ein Grundstück in einem der noch laufenden einfachen Sanierungsgebiete bringt eine eigenständige denkmalrechtliche beziehungsweise sanierungsrechtliche Abstimmung mit sich.
Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen des Fachdiensts ändert das nichts.