Kubaturberechnung in Magdeburg — Bruttorauminhalt nach DIN 277 als Grundlage der Baugenehmigungsgebühr

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wofür braucht der Fachdienst in Magdeburg den Bruttorauminhalt?

Die Baugebührenverordnung (BauGVO) Sachsen-Anhalt leitet für die in ihrer Anlage 2 gelisteten Anlagenarten den anrechenbaren Bauwert unmittelbar aus dem nach DIN 277-1:2005-02 ermittelten Bruttorauminhalt ab – ein festgelegter Wert je Kubikmeter, multipliziert mit dem BRI, ergibt die Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben erhaltene Gründerzeitbauten in Magdeburg oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Die wenigen erhaltenen Gründerzeitbauten, etwa am Hasselbachplatz, haben deutlich höhere Geschosse als der überwiegende Bestand aus Wiederaufbau- und DDR-Zeit – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht ein Typenplan für die Kubaturberechnung eines Plattenbaus aus?

Als Ausgangspunkt ja, sofern der heutige Bestand dem Typenplan noch entspricht. Weicht das Gebäude durch Anbauten, Dachausbau oder Dämmmaßnahmen davon ab, sind die tatsächlichen Maße per Aufmaß zu ergänzen.

Q: Fließt der Bruttorauminhalt bei jedem Vorhaben in die Gebühr ein?

Nur bei den in Anlage 2 der Baugebührenverordnung gelisteten Anlagenarten wird der anrechenbare Bauwert unmittelbar aus dem BRI abgeleitet. Für andere Zwecke, etwa Wertermittlung oder Finanzierung, bleibt die Kubaturberechnung unabhängig davon nützlich.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei mehreren Objekten, etwa mehreren Plattenbauzeilen eines Bestandshalters, lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn Vergleichbarkeit zwischen den Gebäuden gewünscht ist.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) sind zwei nach DIN 277 definierte Kennzahlen, die in Sachsen-Anhalt unmittelbar in die Gebührenrechnung des Fachdiensts Bauordnungsamt und Denkmalschutz einfließen. Die Baugebührenverordnung (BauGVO) des Landes vom 4. Mai 2006 leitet für die in ihrer Anlage 2 gelisteten Anlagenarten den anrechenbaren Bauwert direkt aus dem nach DIN 277-1:2005-02 ermittelten Bruttorauminhalt ab: BRI, multipliziert mit einem für die jeweilige Anlagenart festgelegten Wert je Kubikmeter. Anders als eine Bemessung über tatsächliche Herstellungskosten macht diese Systematik die reine Kubatur selbst zu einer gebührenrelevanten Zahl – wer sie kennt, kennt einen der beiden Faktoren, aus denen sich die spätere Baugenehmigungsgebühr errechnet.

Kubaturberechnung in Magdeburg kurz und kompakt

BRI erfasst das gesamte umbaute Gebäudevolumen, BGF die Summe aller Grundflächen – beide werden nach DIN 277-1:2005-02 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Nach Anlage 5 der Baugebührenverordnung (BauGVO) Sachsen-Anhalt vom 4. Mai 2006 ergibt sich der anrechenbare Bauwert für die in Anlage 2 gelisteten Anlagenarten unmittelbar aus dem BRI, multipliziert mit einem festgelegten Wert je Kubikmeter.
Diese direkte Kopplung an die Kubatur unterscheidet Sachsen-Anhalts Gebührenmechanik von einer Bemessung, die vorrangig auf tatsächliche Baukosten abstellt.
Im BRI zählt das Volumen bis zur äußeren Dachhaut vollständig mit – anders als bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV, die Räume unter Dachschrägen je nach Höhe nur teilweise oder gar nicht anrechnet.
Die im Magdeburger Bestand verbreiteten, niedrigeren Geschosshöhen der Wiederaufbau- und Plattenbauzeit ergeben ein anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als die wenigen erhaltenen, hochgeschossigen Gründerzeitbauten.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, messen aber Verschiedenes:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das komplette umbaute Volumen des Gebäudes, gemessen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, welche Fläche darunter als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume fließen vollständig ein und bilden nach Anlage 5 der Baugebührenverordnung zugleich die Bemessungsgrundlage für den anrechenbaren Bauwert.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche und häufig Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Magdeburg gebraucht wird

Belastbare Maße des gesamten Baukörpers sind die Voraussetzung:

Bestandszeichnungen oder Aufmaß
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen einschließlich Keller und Dachraum – bei Typenbauten ergänzt um den Typenplan der jeweiligen Bauserie.
Angaben zum Dach
Neigung und Aufbau, damit das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt erfasst wird, insbesondere bei Schrägen und nachträglichen Dachausbauten.
Zuordnung der Anlagenart
Ob das Vorhaben unter eine der in Anlage 2 der Baugebührenverordnung gelisteten Anlagenarten fällt, entscheidet mit, ob der BRI unmittelbar in die Gebühr eingeht.

Kubaturberechnung in Magdeburg – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigung für einen Neubau am Wissenschaftshafen

Der nach DIN 277 ermittelte Bruttorauminhalt fließt über Anlage 5 der Baugebührenverordnung unmittelbar in den anrechenbaren Bauwert und damit in die Berechnung der Baugenehmigungsgebühr ein.

Wertermittlung eines erhaltenen Gründerzeithauses am Hasselbachplatz

Die für die Bauzeit typischen hohen Geschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Nachkriegsbau – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Aufstockung eines Wiederaufbaugebäudes an der Ernst-Reuter-Allee

Nur der tatsächlich zusätzlich umbaute Rauminhalt bis zur neuen Dachhaut zählt zum ergänzten BRI, unabhängig davon, in welchem Umfang die neue Fläche als Wohnfläche angerechnet wird.

Vergleich mehrerer Plattenbauzeilen eines Bestandshalters

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich sanierte WBS-70-Gebäude überhaupt erst vergleichbar, etwa für Portfolioentscheidungen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Magdeburg

Von der Datenlage bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand sichten
Bauakte, Typenplan oder vorhandenes Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Lücken schließen
Fehlende oder veraltete Maße werden vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF berechnen
Nach DIN 277, getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Gebührenbezug klären
Fällt das Vorhaben unter Anlage 2 der Baugebührenverordnung, dokumentieren wir den BRI als Grundlage des anrechenbaren Bauwerts nachvollziehbar.
Ergebnis dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim Fachdienst.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Magdeburg beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Aufwand:

Datenlage
Eine belastbare Bauakte oder ein Typenplan beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Geschosszahl
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Dachkomplexität
Schrägen, Gauben und nachträgliche Dachausbauten verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Verwendungszweck
Eine Berechnung für den Fachdienst kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Zahl der Objekte
Bei mehreren Gebäuden, etwa mehreren Plattenbauzeilen, lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.