Aufteilungspläne in Magdeburg — wenn die Bauakte ein Gebäude beschreibt, das es nicht mehr gibt

Q: Ist die Bauakte in Magdeburg genauso lückenhaft wie in stärker kriegszerstörten Archiven anderer Städte?

Nicht unbedingt. Das Stadtarchiv Magdeburg führt einen Bauaktenbestand ab etwa 1830, der nach eigener Darstellung während des Kriegs ausgelagert wurde; als Kriegsverluste benennt das Archiv andere Sammlungen. Das eigentliche Problem liegt woanders: Viele der beschriebenen Gebäude wurden 1945 zerstört und beim Wiederaufbau durch einen anderen Bau ersetzt.

Q: Was mache ich, wenn die Bauakte ein Gebäude zeigt, das es nicht mehr gibt?

Dann tritt ein Aufmaß vor Ort an die Stelle der historischen Unterlagen. Der Aufteilungsplan muss den tatsächlichen, heutigen Bestand abbilden – eine Vorkriegsakte kann dafür allenfalls historischen Kontext liefern.

Q: Wo bekomme ich eine alte Magdeburger Bauakte her?

Für aktuelle Bauvorgänge ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz zuständig. Für ältere, historische Bestände führt zusätzlich das separat organisierte Stadtarchiv Magdeburg einen eigenen Bauaktenbestand ab etwa 1830.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein. Sachsen-Anhalt kennt keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, und die beiden Verfahren sind ohnehin unabhängig voneinander: Der Aufteilungsplan entsteht unabhängig von einer möglichen Genehmigung für die spätere Teilungserklärung.

Q: Reicht ein Typenplan einer DDR-Bauserie als Aufteilungsplan?

Als Ausgangspunkt ja, als vollständiger Nachweis meist nicht. Der Typenplan zeigt den Auslieferungszustand einer Bauserie, aber keine durchgehende Einheiten-Nummerierung und keine späteren individuellen Veränderungen wie Wohnungszusammenlegungen.

Q: Warum reicht die Zerstörung von 1945 als Erklärung für Aktenlücken allein nicht aus?

Weil sie vor allem die Gebäude betraf, nicht überwiegend die Verwaltungsunterlagen. Das Stadtarchiv weist in seiner eigenen Bestandsübersicht andere Sammlungen als Kriegsverlust aus. Die eigentliche Herausforderung besteht darin, dass eine erhaltene Akte oft ein längst ersetztes Gebäude beschreibt.

Anders als in vielen anderen deutschen Großstädten liegt das Problem beim Magdeburger Aufteilungsplan selten darin, dass die Bauakte selbst verloren gegangen wäre. Das Stadtarchiv Magdeburg führt einen eigenen Bauaktenbestand, der bereits um 1830 beginnt, nach eigener Darstellung während des Zweiten Weltkriegs ausgelagert wurde und bis heute laufend um Abgaben des Fachdienstes Bauordnungsamt und Denkmalschutz ergänzt wird. Das eigentliche Problem liegt woanders: Wo der Luftangriff vom 16. Januar 1945 rund 90 Prozent der Bebauung zwischen Universitätsplatz und Dom zerstörte, beschreibt selbst eine vollständig erhaltene historische Bauakte häufig ein Gebäude, das es in dieser Form nicht mehr gibt. Für den Aufteilungsplan zählt aber ausschließlich der heutige Bestand.

Aufteilungspläne in Magdeburg kurz und kompakt

Das Stadtarchiv Magdeburg führt einen eigenen Bauaktenbestand ab etwa 1830, der laufend um Abgaben des Fachdienstes Bauordnungsamt und Denkmalschutz ergänzt wird – nach eigener Darstellung wurde sein Bestand während des Kriegs ausgelagert.
Als Kriegsverlust benennt das Archiv in seiner eigenen Bestandsübersicht andere Sammlungen, etwa Teile des ältesten Bestands und der Familienarchive – nicht ausdrücklich den Bauaktenbestand selbst.
Trotzdem hilft eine erhaltene Vorkriegsakte am Ende oft wenig: Weil rund 90 Prozent der Bebauung zwischen Universitätsplatz und Dom 1945 zerstört wurden, beschreibt sie häufig einen Grundriss, der beim Wiederaufbau nicht rekonstruiert, sondern durch einen Neubau ersetzt wurde.
Für Gebäude, die tatsächlich erst nach 1945 errichtet wurden, liegt beim Fachdienst meist eine vergleichsweise junge, in sich stimmige Bauakte vor – anders als bei den wenigen erhaltenen Vorkriegsbauten, wo Akte und heutiger Bestand sorgfältig gegengeprüft werden müssen.

Wann Sie in Magdeburg einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die fachliche Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnungsamt und Denkmalschutz, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung – die in Magdeburg, anders als in einigen westdeutschen Großstädten, keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung voraussetzt, weil Sachsen-Anhalt keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen hat.
Bei einem tatsächlichen Neubau, etwa am Wissenschaftshafen, entsteht der Plan meist direkt aus der aktuellen Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Was das Stadtarchiv über seinen Bauaktenbestand sagt – und warum das nicht das ganze Bild ist

Das Stadtarchiv Magdeburg beschreibt seinen Bauaktenbestand als eigenständige Abteilung, die auf die frühere städtische Baupolizei zurückgeht, um 1830 einsetzt und durch laufende Abgaben des heutigen Bauordnungsamts fortgeschrieben wird; nach eigener Darstellung wurde der Archivbestand während des Zweiten Weltkriegs ausgelagert. Als konkrete Kriegsverluste benennt das Archiv andere Sammlungen – etwa Teile seines ältesten Bestands und der historischen Familienarchive –, nicht ausdrücklich den Bauaktenbestand. Für die Praxis heißt das: Eine Bauakte für ein Magdeburger Grundstück ist häufiger auffindbar, als der Blick auf die Stadtgeschichte zunächst vermuten lässt. Die eigentliche Hürde liegt eine Stufe weiter: Der Luftangriff vom 16. Januar 1945 zerstörte rund 90 Prozent der Bebauung zwischen Universitätsplatz und Dom und rund 60 Prozent des gesamten Stadtgebiets. Wo ein Gebäude nicht identisch wiederaufgebaut, sondern durch einen Neubau ersetzt wurde – oft mit anderem Grundriss, anderer Parzellenzuordnung oder als Teil eines größeren Blocks der Wiederaufbau- oder DDR-Zeit –, beschreibt selbst eine lückenlos erhaltene Vorkriegsakte einen Zustand, den es am heutigen Grundstück nicht mehr gibt. Der Aufteilungsplan muss aber den tatsächlichen, heutigen Bestand abbilden, nicht den historischen.

Zwei Ausgangslagen für den Magdeburger Aufteilungsplan

Anders als bei einem allgemeinen Grundriss kommt es beim Aufteilungsplan zusätzlich darauf an, ob das Gebäude selbst noch dem in der Akte beschriebenen Zustand entspricht:

Wiederaufbau- und DDR-Bestand: Akte und Gebäude passen meist zusammen

Für den weit überwiegenden Teil der Magdeburger Bausubstanz, der erst nach 1945 entstand, führt der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz eine vergleichsweise junge, durchgehende Bauakte. Der Aufteilungsplan lässt sich hier in der Regel direkt daraus ableiten und muss nur um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.

Erhaltener Vorkriegsbestand: Akte und Gebäude erst gegenprüfen

Für die wenigen Gebäude, die den Luftangriff von 1945 überstanden haben, etwa im Hasselbachplatz-Viertel, kann eine historische Akte im Stadtarchiv liegen – sie muss aber Zug um Zug gegen den heutigen Bestand geprüft werden, weil auch überstandene Gebäude seither oft verändert wurden. Wo Akte und Bestand auseinanderlaufen, ersetzt ein Aufmaß vor Ort die fehlenden Angaben.

Welche Unterlagen für Ihren Magdeburger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig davon, welcher der beiden Wege zutrifft:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz oder beim separat geführten Stadtarchiv Magdeburg werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und eine Vollmacht verlangt; seit Dezember 2024 lässt sich die Anfrage auch digital über das städtische Online-Portal stellen.
Vorhandene Grundrisse oder Typenpläne
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß oder der Typenplan einer DDR-Bauserie verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – bei Plattenbauten insbesondere bei Keller- und Abstellräumen, die räumlich getrennt vom eigentlichen Wohnungszuschnitt liegen.

Aufteilungspläne in Magdeburg – Beispiele aus der Praxis

Nachkriegsbau an einer Magistrale mit vollständiger, junger Akte

Für ein im Wiederaufbaustil errichtetes Wohn- und Geschäftshaus liegt beim Fachdienst eine vollständige, den heutigen Bestand korrekt abbildende Bauakte vor. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Gründerzeithaus am Hasselbachplatz mit historischer, aber veralteter Akte

Für eines der wenigen erhaltenen Gründerzeitgebäude liegt zwar eine historische Bauakte im Stadtarchiv vor, sie endet aber schon vor mehreren Jahrzehnten. Weil das Gebäude seither mehrfach verändert wurde, wird der Aufteilungsplan nach einem Aufmaß vor Ort neu erstellt.

Plattenbauzeile ohne WEG-tauglichen Bestandsplan

Ein WBS-70-Wohnblock soll erstmals aufgeteilt werden. Der vorhandene Typenplan zeigt den Auslieferungszustand, nicht aber spätere Zusammenlegungen einzelner Wohnungen. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb aus einer Kombination von Typenplan und punktuellem Aufmaß der veränderten Einheiten.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Magdeburg

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Magdeburg liegt das Gewicht auf der frühen Prüfung, ob die vorhandene Akte tatsächlich den heutigen Bestand beschreibt:

Bauakte beim Fachdienst oder Stadtarchiv prüfen
Wir klären, ob eine aktuelle Akte beim Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz vorliegt oder ob für ein älteres Gebäude zusätzlich das Stadtarchiv Magdeburg weiterhilft.
Akte gegen heutigen Bestand abgleichen
Gerade bei erhaltenen Vorkriegsgebäuden wird geprüft, ob der in der Akte gezeigte Grundriss noch mit dem tatsächlichen Zuschnitt übereinstimmt.
Fehlende Grundlagen per Aufmaß ergänzen
Weicht der Bestand ab oder existiert keine verwertbare Akte, wird direkt vor Ort aufgemessen – bei Plattenbauten häufig nur für die individuell veränderten Einheiten.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Abstellflächen.
Plan für Fachdienst und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Magdeburg beeinflusst

In Magdeburg entscheidet vor allem, wie gut Akte und heutiger Bestand zusammenpassen – nicht allein die Gebäudegröße:

Baujahr und Wiederaufbaustatus
Für einen Nachkriegs- oder DDR-Bau ist die Bauakte meist unmittelbar verwertbar. Für einen der wenigen erhaltenen Vorkriegsbauten kommt der zusätzliche Abgleich mit dem heutigen Bestand hinzu.
Ob eine Archivrecherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei älteren Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv Magdeburg – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Abstellflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.