Aufmaß & Vermessung in Magdeburg — privatrechtliches Bauaufmaß, hoheitliche Einmessung durch den ÖbVI
Das Wort Vermessung meint in Magdeburg zwei Dinge, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben. Das eine ist eine private Dienstleistung: Ein Bauaufmaß nimmt auf, wie ein Gebäude innen tatsächlich beschaffen ist, und übersetzt das in Zeichnungen und Flächen. Das andere ist eine hoheitliche Aufgabe: Die Gebäudeeinmessung bringt den äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster und wird von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder vom Land selbst ausgeführt. Beide Seiten begegnen sich in Magdeburg besonders oft, weil hier ein Wohnungsbestand steht, an dem seit 1990 nicht nur innen umgebaut, sondern außen sichtbar angebaut und zurückgebaut wurde – und weil die Katasterbehörde des Landes ihre Verwaltungsleitung in dieser Stadt hat. Wer Unterlagen braucht, klärt deshalb zuerst, welche der beiden Fragen offen ist.
Wann in Magdeburg ein Bauaufmaß gebraucht wird
Für das Bauaufmaß existieren weder Pflicht noch Frist. Nötig wird es dort, wo aus den vorhandenen Papieren keine belastbaren Maße hervorgehen. Im Magdeburger Bestand sind das vor allem diese Anlässe:
- Für das Gebäude liegt nur ein Serien- oder Typenblatt vor, das den Zustand vor Bezug zeigt und spätere Sanierungen, Anbauten oder Grundrissänderungen nicht abbildet.
- Ein Umbau im Bestand steht an und muss wissen, wo die tragenden Querwände wirklich verlaufen – im industriell gefertigten Wohnungsbau ist das die entscheidende Vorfrage jeder Grundrissänderung.
- Bank, Sachverständiger oder Käufer verlangen eine Fläche, die sich Raum für Raum nachvollziehen lässt, und die vorhandene Zahl stammt aus einer undatierten Quelle.
- Ein Wohnblock soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden; nach § 7 Abs. 4 WEG müssen die Einheiten im Aufteilungsplan eindeutig gegeneinander abgegrenzt sein, einschließlich der Nebenräume.
- Die im Vertrag genannte Fläche wird bestritten und soll durch eine eigene Aufnahme überprüft werden, bevor daraus Forderungen abgeleitet werden.
Sachsen-Anhalt ordnet die Erfassung des Gebäudebestands gesetzlich an. § 14 VermGeoG LSA verpflichtet Eigentümer, Erbbauberechtigte und Inhaber anderer grundstücksgleicher Rechte, der Vermessungs- und Geoinformationsbehörde die für die Führung des Liegenschaftskatasters erforderlichen Auskünfte zu erteilen, die Neuerrichtung oder die Änderung der äußeren Abmessungen eines Gebäudes unverzüglich anzuzeigen und die Aufnahme des veränderten Bestands auf eigene Kosten zu veranlassen. Ausgeführt wird das entweder als amtliche Gebäudevermessung oder auf Grundlage der Unterlagen eines Vermessungsingenieurs, die beim Landesamt eingereicht und geprüft werden. Entscheidend ist die Rechtsstellung der Ausführenden: Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur nimmt Liegenschaftsvermessungen als hoheitliche Aufgabe wahr, ist dabei Träger eines öffentlichen Amtes und beliehener Unternehmer und kann das Ergebnis mit öffentlichem Glauben beurkunden; die Liste der in Sachsen-Anhalt bestellten Büros führt das Landesamt selbst. Ebenso wichtig ist, was am Ende im Kataster steht. Geführt wird es elektronisch als Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem und weist Flurstücke, Gebäude, die tatsächliche Nutzung sowie Kataster- und Verwaltungseinheiten nach – beim Gebäude also den Umring und die Nutzungsangabe. Raumaufteilung, lichte Höhen, Wandstärken und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet. Für Magdeburg folgt daraus eine praktische Konsequenz: Der Stadtumbau hat seit 2001 rund 13.000 Wohnungen durch Abriss oder Rückbau von Obergeschossen aus dem Markt genommen, allein im Fördergebiet Nord 1.235 Wohnungen und zwei Kindergärten; umgekehrt sind vielerorts Aufzugstürme und Balkone vorgesetzt worden. Alle diese Eingriffe verändern die äußeren Abmessungen und lösen die Pflicht aus § 14 aus. Ein Bauaufmaß erfüllt sie nicht – es beantwortet die Frage nach dem Inneren.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Magdeburger Objekt passt, ergibt sich aus der Bauweise und aus dem, was mit den Unterlagen später geschehen soll:
Handaufmaß mit Kontrollmaßen im Serienbau
Das Raster einer Bauserie ist eine Planungsgröße und kein Messwert. Die WBS 70 arbeitete mit einem Modul von 1,20 Metern, einem Grundraster von 6,00 mal 6,00 Metern, Gebäudetiefen von 10,8, 12,0 oder 14,4 Metern und einer Geschosshöhe von 2,80 Metern. Was davon im gebauten Haus ankommt, hängt an Montagetoleranzen, Putzstärke und nachträglichen Vorsatzschalen – gemessen wird deshalb jeder Raum einzeln, mit Diagonalen als Gegenprobe.
Durchbindung über Segmente und Aufgänge
Ein Wohnblock besteht aus aneinandergereihten Haussegmenten. Werden mehrere Aufgänge in einer Zeichnung geführt, genügt es nicht, jede Wohnung für sich aufzunehmen: Über Fassadenmaße, Fugenraster und Treppenhäuser entsteht der gemeinsame Bezug, damit Schächte und Steigleitungen von Segment zu Segment übereinanderliegen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Angebracht, wenn ein weiterverwendbares Bestandsmodell gebraucht wird oder wenn vor einem Grundrissumbau feststehen muss, wo tragende Bauteile sitzen. Die Genauigkeit entsteht nicht auf dem Geräteblatt, sondern aus Standpunktwahl, Zielmarken und der Registrierung der Einzelscans.
Auswertung vorhandener Zeichnungen mit Gegenmaßen
Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Grundfläche aus einer Bauzeichnung ermittelt werden; ist abweichend davon gebaut worden, sind die tatsächlichen Verhältnisse maßgebend. Typen- und Bestandspläne werden deshalb gegengemessen, bevor aus ihnen gerechnet wird.
Das entsteht aus dem Aufmaß
Der Messvorgang allein ist noch kein Ergebnis. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet, gerechnet und belegt wird:
- Bemaßte Grundrisse je Geschoss und Aufgang
Vom Keller bis unter das Dach, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei mehreren Segmenten werden sie in einer gemeinsamen Zeichnung geführt, damit die Übergänge sichtbar bleiben.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss verschweigt: Geschosshöhen, Fußbodenaufbauten, Brüstungshöhen und den Verlauf eines geneigten Dachs über dem Raum darunter.
- Wandaufbauten und Hinweise zum Tragwerk
Festgehalten wird, welche Wände tragend erscheinen und wo Vorsatzschalen, Installationsschächte oder nachträgliche Dämmlagen das lichte Maß verkleinern. Die statische Bewertung selbst bleibt der Tragwerksplanung vorbehalten.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Raumweise aufgeschlüsselt, jede Teilfläche mit ihrem Anrechnungsfaktor. Bezugsgröße ist das lichte Maß am fertig ausgebauten Raum, nicht das Rohbaumaß aus der Bauzeichnung.
- Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Gebraucht für Bauvorlagen, Kostenermittlung und Bewertung. Weil die Norm das Bauwerk beschreibt und den Begriff Wohnfläche nicht kennt, stehen ihre Werte neben der Berechnung nach WoFlV.
- Messdokumentation mit Skizze, Fotos und Rohdaten
Sie belegt, an welcher Stelle im Gebäude welcher Wert entstanden ist, und erspart bei Rückfragen einen zweiten Termin.
Aufmaße in Magdeburg – Beispiele aus der Praxis
Zehngeschosser vor der Grundrissumgestaltung
Magdeburger Genossenschaften erproben, wie sich Blöcke aus DDR-Zeiten mit neuen, größeren Wohnungszuschnitten an die heutige Nachfrage anpassen lassen. Vor einer solchen Umgestaltung ist zu klären, wo die tragenden Querwände stehen und welche Öffnungen möglich sind – das Aufmaß liefert die Geometrie, die Originalunterlagen der Statik die zweite Hälfte der Antwort.
Nachgerüstete Aufzüge an einem Wohnblock
Bei einem Magdeburger Sanierungsvorhaben wurden für 60 Wohnungen Aufzüge nachgerüstet. Innen verändern sich damit Flure, Podeste und Zugänge, außen wächst ein Turm an die Fassade. Das Aufmaß dokumentiert den neuen Innenzustand; dass die äußeren Abmessungen sich geändert haben, ist eine Frage an das Kataster und nicht an die Zeichnung.
Umbau eines Aufgangs zu kleineren Hauseinheiten
Weil das Baukastenprinzip der Serie es zulässt, wurden einzelne Magdeburger Plattenbauten zu Stadthäusern umgebaut oder auf weniger Geschosse zurückgesetzt. Danach beschreibt kein Serienblatt mehr das Gebäude: Geschosszahl, Erschließung und Wohnungszuschnitte sind neu und müssen vollständig aufgenommen werden.
Wohnung in einem Wiederaufbaubau an der Magistrale
Die repräsentativen Wohn- und Geschäftsbauten, die in den 1950er-Jahren entlang der neuen Hauptstraßen entstanden, haben kräftige Wände, hohe Räume und tiefe Laibungen. Hier trägt raumweises Handaufmaß mit Diagonalen: Rechtwinkligkeit ist eine Annahme, die geprüft und nicht vorausgesetzt wird.
So läuft Ihr Aufmaß in Magdeburg ab
Die Reihenfolge ist überall dieselbe. Was in Magdeburg über die Dauer entscheidet, liegt meist vor dem Messtermin: welche Unterlagen aus Serienbau, Modernisierung und Bauakte überhaupt noch auffindbar sind.
- Verwendungszweck und Erfassungstiefe abstecken
Ein Flächennachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und welche Bauteile aufzunehmen sind.
- Vorhandene Unterlagen aus drei Quellen zusammentragen
In Frage kommen das Serienblatt zum Bautyp, die Modernisierungsakten von Eigentümerin, Verwaltung oder Genossenschaft und die Bauakte im städtischen Bauaktenarchiv. Die Einsicht im Lesesaal ist dort gebührenfrei; für Reproduktionen fallen Gebühren nach der Verwaltungskostensatzung an.
- Termin abstimmen und Zugänge sichern
Über die Dauer entscheidet, was am Termin offensteht: Wohnräume, Kellerabteile, Boden- und Technikräume und bei mehreren Einheiten jede einzelne Wohnung. Wo eine Genossenschaft oder Verwaltung dazwischensteht, braucht die Ankündigung Vorlauf.
- Aufnahme am Objekt
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Winkelprüfung, dazu Höhen, Öffnungen, Nischen und Vorsprünge. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit sich später jeder Wert einer Stelle im Gebäude zuordnen lässt.
- Auswertung, Übergabe und saubere Abgrenzung
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenaufstellung mit ausgewiesenem Rechenweg. Zum Abschluss wird festgehalten, was die Unterlagen belegen – und was sie nicht belegen: Ob der Gebäudebestand im Kataster aktuell ist, beantwortet allein das Landesamt.
Was den Preis für ein Aufmaß in Magdeburg beeinflusst
Zwei gleich große Objekte können im Messaufwand weit auseinanderliegen; ein Pauschalpreis würde das verdecken. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Mit jedem Raum kommen Längen, Höhen und Öffnungen hinzu. Ein klar geschnittenes Zimmer ist schnell erfasst, ein Grundriss mit Vorsprüngen und Zwischenpodest braucht ein Mehrfaches.
- Zahl der Geschosse, Aufgänge und Einheiten
Eine einzelne Wohnung ist in einem Durchgang aufgenommen. Mehrere Segmente verlangen zusätzlich die Durchbindung, damit sich die Ebenen decken.
- Abweichung vom dokumentierten Zustand
Entspricht das Objekt noch dem Serienblatt, dient dieses als Gerüst. Nach Zusammenlegung, Anbau oder Geschossrückbau ist der Bestand neu zu erheben.
- Gewähltes Messverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Ausrüstung, Zeit vor Ort und Nachbearbeitung. Der Scan lohnt, wo ein weiterverwendbares Modell gebraucht wird.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Bemaßte Grundrisse sind die Basis. Schnitte, Ansichten, Rauminhalte oder Angaben zum Wandaufbau kommen je nach Verwendungszweck hinzu.
Alle Leistungen in Magdeburg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Magdeburg ansehen →
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