Teilungserklärung in Lübeck — Aufteilungsplan und WEG-Begründung im Welterbe der Altstadt

Q: Brauche ich in Lübeck eine Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin?

Nein – jedenfalls nicht nach aktuell einsehbaren Quellen. Schleswig-Holstein hat keine eigene Umwandlungsverordnung erlassen, auch wenn Lübeck seit Februar 2023 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. Prüfen Sie den Stand trotzdem kurz vor der Beurkundung, weil sich Landesrecht ändern kann.

Q: Welches Amt ist für die Grundbucheintragung in Lübeck zuständig?

Zentral das Amtsgericht Lübeck am Burgfeld. Als kreisfreie Stadt hat Lübeck nur eine zuständige Stelle für das gesamte Stadtgebiet, keine Aufteilung auf mehrere Amtsgerichtsbezirke.

Q: Was bedeutet der Denkmalschutz der Altstadt für eine WEG-Aufteilung?

Erfordert die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe in ein Kulturdenkmal, braucht dieser Eingriff vorab eine Genehmigung nach § 12 DSchG SH. Weil Lübeck für sein Gebiet zugleich obere Denkmalschutzbehörde ist, entscheidet darüber dieselbe Stadtverwaltung ohne Beteiligung einer Landesbehörde.

Q: Brauche ich für jedes Altstadtgebäude eine denkmalrechtliche Genehmigung?

Nur, wenn das Gebäude als Kulturdenkmal gilt und die geplante Aufteilung tatsächlich bauliche Eingriffe in die geschützte Substanz erfordert. Eine reine Nummerierung im Aufteilungsplan ohne bauliche Maßnahme löst keine Genehmigungspflicht aus.

Q: Was passiert, wenn Schleswig-Holstein doch noch eine Umwandlungsverordnung erlässt?

Für neue Teilungserklärungen käme dann in den betroffenen Gebieten eine zusätzliche Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB hinzu, ähnlich der Regelung in Berlin und Hamburg. Bereits notariell beurkundete Teilungserklärungen blieben davon unberührt.

Q: Was unterscheidet eine Teilungserklärung im Kulturdenkmal von einer im Neubau?

Im Kulturdenkmal muss ein baulicher Eingriff zur Herstellung der Abgeschlossenheit vorab denkmalrechtlich genehmigt werden. Im Neubau entsteht der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne zusätzliche denkmalrechtliche Abstimmung.

Auch für eine Teilungserklärung gilt in Lübeck, was für die meisten Vorhaben in der Altstadt gilt: Der Aufteilungsplan ist nur die halbe Miete. Für Schleswig-Holstein lässt sich nach unabhängiger Recherche keine eigenständige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bestätigen, wie sie Berlin oder Hamburg für ihre angespannten Wohnungsmärkte erlassen haben – obwohl auch Lübeck seit Februar 2023 zu den 67 schleswig-holsteinischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB zählt. Wer stattdessen ein Kaufmannshaus im Welterbegebiet der Altstadt in Wohnungseigentum aufteilen will, trifft auf eine andere Hürde: Über eintausend Gebäude im historischen Kern stehen einzeln unter Denkmalschutz, und bauliche Eingriffe, die eine Einheit erst abgeschlossen machen, brauchen häufig selbst eine denkmalrechtliche Genehmigung. Weil Lübeck für sein Gebiet zugleich obere Denkmalschutzbehörde ist, bleibt diese Abstimmung – anders als in den meisten anderen Städten – vollständig in einer Hand.

Teilungserklärung in Lübeck kurz und kompakt

Für Schleswig-Holstein lässt sich unabhängig keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bestätigen – eine Teilungserklärung in Lübeck kommt deshalb ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung aus, die in Berlin oder Hamburg inzwischen üblich ist.
Diese Einstufung trifft auch auf Lübeck zu, das die Landesregierung seit Anfang Februar 2023 zu den insgesamt 67 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB zählt – eröffnet werden dadurch vor allem Vorkaufsrecht und Baugebote, kein Genehmigungsvorbehalt für WEG-Umwandlungen.
Betrifft die Aufteilung ein Kulturdenkmal – allein die Altstadt zählt über eintausend davon –, brauchen bauliche Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit meist eine eigene Genehmigung nach § 12 DSchG SH.
Weil Lübeck für sein Gebiet zugleich obere Denkmalschutzbehörde ist, entscheidet über diese Genehmigung dieselbe Stadtverwaltung, die auch die untere Ebene bearbeitet – ohne den sonst üblichen Weg über eine separate Landesbehörde.

Brauchen Sie in Lübeck eine Umwandlungsgenehmigung für Ihre Teilungserklärung?

Für Schleswig-Holstein lässt sich nach unabhängiger Recherche keine eigenständige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bestätigen, wie sie Berlin und Hamburg für ihre angespannten Wohnungsmärkte erlassen haben. Das gilt trotz einer Einstufung, die Lübeck mit diesen Städten teilt. Wer eine Teilungserklärung in der Welterbe-Altstadt plant, stößt trotzdem auf eine zusätzliche Prüfung – nur liegt sie nicht im Städtebaurecht, sondern im Denkmalrecht:

Die im Februar 2023 wirksame Einstufung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt betrifft in erster Linie das Vorkaufsrecht und mögliche Baugebote der Stadt – ein WEG-spezifischer Genehmigungsvorbehalt ist damit nicht verbunden.
Eine gesonderte Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, die einen solchen Vorbehalt erst schaffen würde, hat Schleswig-Holstein bislang nicht erlassen.
Stattdessen entscheidet in der Welterbe-Altstadt regelmäßig das Denkmalrecht mit: Steht das aufzuteilende Gebäude als Kulturdenkmal unter Schutz, brauchen bauliche Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit meist eine eigene Genehmigung nach § 12 DSchG SH.

Zwei Denkmalebenen, eine Verwaltung: die Abstimmung bleibt in Lübeck

In den meisten deutschen Großstädten ist eine denkmalrechtliche Genehmigung für ein WEG-relevantes Vorhaben Sache der unteren Denkmalschutzbehörde – mit einer Landesbehörde als möglicher zweiter, übergeordneter Instanz im Hintergrund, etwa bei komplexeren Abwägungen. In Lübeck entfällt diese zweite Ebene: Das seit dem 30. Januar 2015 geltende Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein weist der Hansestadt für ihr eigenes Gebiet zugleich den Rang der oberen Denkmalschutzbehörde zu. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet das praktisch: Eine denkmalrechtliche Frage zur Teilungserklärung – etwa ob ein zusätzlicher Wohnungsabschluss oder eine neue Tür in einem Kaufmannshaus genehmigungsfähig ist – wird von derselben Stadtverwaltung entschieden, die auch über den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung befindet. Eine Abstimmung mit einer separaten Landesbehörde, wie sie andernorts zusätzliche Zeit kosten kann, entfällt strukturell.

Zwei Ausgangslagen für die Lübecker WEG-Begründung

Wie aufwendig eine Teilungserklärung in Lübeck wird, hängt vor allem davon ab, ob das Gebäude als Kulturdenkmal gilt:

Teilungserklärung ohne Denkmalbezug

Für Gebäude außerhalb der Kernzone oder ohne Eintrag in der Denkmalliste – etwa Nachkriegsbauten in St. Lorenz oder Neubauprojekte auf der Wallhalbinsel – läuft die Teilungserklärung wie in jeder anderen deutschen Stadt: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung.

Teilungserklärung für ein Kulturdenkmal in der Altstadt

Steht das Gebäude als Kulturdenkmal unter Schutz, wird die denkmalrechtliche Zulässigkeit baulicher Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit sinnvollerweise vor der notariellen Beurkundung geklärt – die zuständige Stadtverwaltung entscheidet darüber ohne Beteiligung einer Landesbehörde.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Lübeck nötig sind

Zum bundesweit üblichen Kern tritt bei einem Kulturdenkmal ein zusätzlicher Nachweis hinzu:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Zeigt jede Einheit bemaßt und durchlaufend nummeriert nach § 7 WEG, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs Planen und Bauen am Mühlendamm.
Aktueller Grundbuchauszug
Notar und Amtsgericht Lübeck am Burgfeld brauchen für Beurkundung und Eintragung einen frischen Auszug aus dem bestehenden Grundbuch.
Denkmalrechtliche Genehmigung bei Kulturdenkmalen
Sind für die Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe in geschützte Bausubstanz nötig, muss die Genehmigung nach § 12 DSchG SH vor der Beurkundung vorliegen – in Lübeck erteilt von der städtischen Denkmalschutzbehörde selbst.

Teilungserklärungen in Lübeck – Beispiele aus der Praxis

Kaufmannshaus in der Welterbe-Altstadt wird aufgeteilt

Ein mehrstöckiges Giebelhaus mit historischer Diele soll wohnungsweise verkauft werden. Weil das Gebäude als Kulturdenkmal gilt, klärt die städtische Denkmalschutzbehörde vorab, ob die für die Abgeschlossenheit nötige zusätzliche Wohnungstür mit dem Erscheinungsbild vereinbar ist – ohne Rückgriff auf eine Landesbehörde.

Neubau-Eigentumswohnungen außerhalb der Altstadt

Bei einem Neubauprojekt etwa in St. Lorenz oder Travemünde entsteht die WEG-Aufteilung direkt aus der Genehmigungsplanung. Denkmalrechtliche Fragen stellen sich hier in aller Regel nicht, der Aufteilungsplan lässt sich ohne zusätzliche Abstimmung erstellen.

Zweifamilienhaus in Travemünde wird aufgeteilt

Ein Ehepaar möchte sein Zweifamilienhaus in zwei separate Eigentumswohnungen überführen, um eine der beiden künftig zu vermieten. Weil das Grundstück außerhalb der Welterbezone liegt und kein Kulturdenkmal betroffen ist, reicht dafür der reguläre Weg über Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Lübeck ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe; in Lübeck entscheidet früh, ob das Gebäude als Kulturdenkmal gilt:

Bestand und Denkmalstatus prüfen
Zu Beginn steht die Frage, ob das Gebäude in der Denkmalliste geführt wird und ob die geplante Aufteilung überhaupt bauliche Eingriffe in die Bausubstanz erfordert.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Bauakten, per Aufmaß oder direkt aus der Genehmigungsplanung entsteht der bemaßte, lückenlos nummerierte Aufteilungsplan für jede Einheit.
Denkmalrechtliche Genehmigung einholen, falls nötig
Bei einem Kulturdenkmal wird die Genehmigung nach § 12 DSchG SH parallel zur Planerstellung beantragt – zuständig ist die städtische Denkmalschutzbehörde als obere wie untere Instanz zugleich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Der Fachbereich Planen und Bauen bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
Notarielle Beurkundung und Eintragung beim Amtsgericht Lübeck
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo nötig – denkmalrechtlicher Genehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt zentral beim Amtsgericht Lübeck.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Lübeck beeinflusst

Ohne zusätzliches Umwandlungsverfahren hängt der Aufwand in Lübeck stärker vom Denkmalstatus des Gebäudes ab als von der reinen Wohnungsanzahl:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Denkmalstatus des Gebäudes
Bei einem Kulturdenkmal kommt die Abstimmung mit der städtischen Denkmalschutzbehörde hinzu – bei einem nicht gelisteten Gebäude entfällt dieser Schritt vollständig.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto mehr Aufwand verursachen Nummerierung und Abgrenzung im Aufteilungsplan.
Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller- oder Stellplatzflächen abgesetzt vom Hauptgebäude, müssen sie im Plan trotzdem eindeutig der richtigen Einheit zugewiesen werden.