Nutzungsänderung in Lübeck — vom Salzspeicher zum Kaufhaus, vom Kloster zum Museum

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Lübeck?

Ausschlaggebend sind der Abstand zwischen bisheriger und geplanter Nutzung sowie die Frage, ob Denkmalrecht, Erhaltungssatzung oder Sanierungsrecht zusätzlich greifen. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben erhalten Sie online ein individuelles Angebot.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Lübeck?

Im vereinfachten Verfahren nach § 63 LBO ist binnen drei Monaten ab vollständigen Bauvorlagen zu entscheiden, aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängerbar. Genehmigungen nach § 12 DSchG SH oder § 172 BauGB laufen daneben und können den Start der neuen Nutzung verschieben.

Q: Worin unterscheidet sich eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag zielt auf eine bauliche Maßnahme. Bei der Nutzungsänderung kann die Substanz unangetastet bleiben; geprüft wird, wozu eine bestehende Fläche künftig dient und welche Anforderungen daraus folgen. In Lübecker Speichern und Kaufmannshäusern fallen beide Vorgänge häufig zusammen.

Q: Darf ich in Travemünde eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln?

Das hängt vom jeweiligen Bebauungsplan ab. Vier einfache Bebauungspläne schließen die Umwandlung einzelner Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ebenso aus wie den Neubau von Gebäuden mit Ferienwohnungen; die Vermietung einer kleineren Nebenwohnung in einem Einfamilienhaus soll ausnahmsweise möglich bleiben.

Q: Brauche ich für eine Umnutzung in der Altstadt eine zusätzliche Genehmigung?

In aller Regel ja. In den Erhaltungssatzungsgebieten ist die Nutzungsänderung baulicher Anlagen nach § 172 BauGB gesondert genehmigungspflichtig, im Sanierungsgebiet Altstadt zusätzlich nach § 144 BauGB. Steht das Gebäude als Kulturdenkmal unter Schutz, kommt § 12 DSchG SH hinzu.

Q: Welche Stelle entscheidet über meine Nutzungsänderung in Lübeck?

Bauordnungsrechtlich die Bauaufsicht am Mühlendamm als untere Bauaufsichtsbehörde. Denkmalrechtliche und städtebaurechtliche Fragen bleiben ebenfalls in der Lübecker Verwaltung, weil die Hansestadt für ihr Gebiet auch obere Denkmalschutzbehörde ist.

Wie selbstverständlich Lübeck mit Umwidmungen umgeht, zeigt sich am Ende der Altstadtinsel: Das zwischen 1464 und 1478 errichtete Holstentor diente Verteidigung und Repräsentation und beherbergt seit 1950 das Museum für Stadtgeschichte; unmittelbar daneben stehen die von 1579 bis 1745 erbauten Salzspeicher, in denen heute ein Textilkaufhaus untergebracht ist. Ob eine solche Umwidmung ein Verfahren auslöst, misst die Bauaufsicht am Mühlendamm an § 59 LBO — entscheidend ist, ob die künftige Nutzung andere Anforderungen stellt als die bisherige. In Lübeck endet die Prüfung damit allerdings selten: In den Erhaltungssatzungsgebieten ist die Nutzungsänderung baulicher Anlagen zusätzlich nach § 172 BauGB genehmigungsbedürftig, und bei einem Kulturdenkmal tritt die Genehmigung nach § 12 DSchG SH hinzu.

Nutzungsänderung in Lübeck kurz und kompakt

Maßstab ist kein Gebäudetyp, sondern ein Vergleich: Verlangt die neue Nutzung andere Anforderungen als die bisherige, ordnet § 59 LBO das Vorhaben einem der Verfahren nach den §§ 61 bis 64 LBO zu.
Zuständig ist die Bauaufsicht im Bereich Stadtplanung und Bauordnung — dieselbe Stelle wie beim Bauantrag, zentral für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet.
In den Erhaltungssatzungsgebieten bedürfen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer eigenen Genehmigung nach § 172 BauGB; die Altstadtsatzung erfasst die Insel zwischen Kanal-Trave und Stadt-Trave.
Betrifft die Umnutzung ein Kulturdenkmal, entscheidet die städtische Denkmalschutzbehörde nach § 12 DSchG SH mit — in Lübeck ohne Beteiligung einer Landesbehörde.
In Travemünde steuern vier einfache Bebauungspläne, ob aus Wohnraum überhaupt noch eine Ferien- oder Zweitwohnung werden darf.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Lübeck genehmigungspflichtig?

§ 59 LBO stellt die Nutzungsänderung der Errichtung und der Änderung einer Anlage gleich: Sie bedarf der Baugenehmigung, soweit die §§ 60 bis 62, 76 und 77 LBO nichts anderes bestimmen. Ob tatsächlich ein Verfahren anläuft, klärt der Vergleich zwischen bisheriger und künftiger Nutzung:

Stellt die neue Nutzung dieselben Anforderungen an Planungsrecht, Stellplätze, Brandschutz und Rettungswege wie die alte, kann sie nach § 61 LBO verfahrensfrei bleiben — im gewachsenen Altstadtbestand eher die Ausnahme.
Die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO setzt Gebäudeklassen 1 bis 3 ohne Sonderbaueigenschaft voraus und kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Umwidmung mit einem Umbau zusammenfällt.
Verschieben sich Stellplatzbedarf, Lärmprofil oder Rettungswegführung, führt der Weg in das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO — der praktische Regelfall.
Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau nach § 51 LBO, etwa als große Versammlungs- oder Verkaufsstätte, bleibt nur das Verfahren nach § 64 LBO mit vollem Prüfumfang.

Erhaltungssatzung, Sanierungsgebiet, Denkmalrecht: drei Schichten über der Baugenehmigung

Anders als in den meisten Städten ist die bauordnungsrechtliche Entscheidung in Lübeck oft nur eine von mehreren. Die erste Zusatzschicht bildet das Städtebaurecht: § 172 BauGB erlaubt Gemeinden, Gebiete festzulegen, in denen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen gesondert genehmigt werden müssen. Die Hansestadt setzt dieses Instrument ausdrücklich zum Schutz der Welterbestätte samt Pufferzone ein sowie für städtebaulich bedeutsame Quartiere außerhalb der Altstadt und in Travemünde; der Geltungsbereich der Altstadtsatzung reicht über die gesamte Insel zwischen der Kanal-Trave im Osten und der Stadt-Trave im Westen. Eine weitere Satzung zielt auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und greift damit unmittelbar dort, wo Wohnraum in andere Nutzungen überführt werden soll. Die zweite Schicht ist das Sanierungsrecht: Für das im März 2020 förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Altstadt, umgesetzt in der Förderkulisse Städtebaulicher Denkmalschutz, kommt die Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu. Die dritte Schicht ist das Denkmalrecht — weil Lübeck für sein Gebiet zugleich obere Denkmalschutzbehörde ist und eine eigene Welterbebeauftragte hat, entscheidet die Stadt über die Genehmigung nach § 12 DSchG SH selbst. Wer eine Umnutzung in der Altstadt plant, fragt deshalb sinnvollerweise nicht zuerst nach dem LBO-Verfahren, sondern danach, welche dieser Schichten das Grundstück berührt: Sie bestimmen Unterlagenumfang und Zeitplan stärker als die Verfahrensart.

Die vier LBO-Verfahren, angewendet auf eine Umnutzung

Formal stehen dieselben Wege offen wie beim Bauantrag. Was sie auseinanderhält, ist der Vergleichsmaßstab des § 59 LBO:

Verfahrensfrei bei unveränderten Anforderungen (§ 61 LBO)

Denkbar, wenn zwei nahe verwandte Nutzungen einander ablösen, etwa ein Ladengeschäft ein anderes. In den Satzungsgebieten der Altstadt bleibt die städtebaurechtliche Genehmigung davon unberührt.

Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO)

Trägt, wenn die Umnutzung an einen Umbau in den Gebäudeklassen 1 bis 3 gekoppelt ist und kein Sonderbau entsteht. Für eine reine Umwidmung ohne bauliche Maßnahme ist sie kaum je der passende Weg.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBO)

Der übliche Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege mit der neuen Nutzung verändern — etwa wenn aus Lagerfläche in einem Speichergebäude Wohnungen oder Ausstellungsräume werden.

Sonderbauverfahren (§ 64 LBO)

Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst unter § 51 LBO fällt: eine Veranstaltungshalle mit mehreren tausend Gästen, eine große Verkaufsstätte, ein publikumsstarkes Museum.

Welche Unterlagen eine Lübecker Nutzungsänderung verlangt

Kern jeder Umnutzung ist die belegte Antwort darauf, was sich gegenüber dem Bestand ändert. Je nach Lage kommt hinzu:

Gegenüberstellung alter und neuer Nutzung
Nutzungsart, Personenzahl, Betriebszeiten und die daraus folgenden Anforderungen — die Grundlage der Einordnung nach § 59 LBO.
Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes, bei Kaufmannshäusern und Speichern oft ergänzt um eine Aufnahme von Deckenbalken und tragenden Wänden.
Nachweise zu Stellplätzen, Schallschutz und Rettungswegen
Fallen nur an, soweit die neue Nutzung sie auslöst. In den rund 90 erhaltenen Gängen, Torwegen und Höfen der Altstadt ist besonders der zweite Rettungsweg ein Thema: Die Durchgänge zu den Hinterhäusern wurden im 14. Jahrhundert nur so breit angelegt, wie es der Transport eines Sarges verlangte, und begrenzen bis heute die Anleiterbarkeit.
Genehmigung nach § 12 DSchG SH
Erforderlich, sobald das Gebäude Kulturdenkmal ist — allein der historische Stadtkern zählt über eintausend Einzeldenkmale.
Antrag nach der Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB)
In den Satzungsgebieten eigenständig zu stellen; im Sanierungsgebiet Altstadt tritt § 144 BauGB hinzu.
Abgleich mit den Travemünder Bebauungsplänen
Bei Ferien- oder Zweitwohnnutzung im Ostseebad ist zuerst zu klären, ob der einschlägige einfache Bebauungsplan sie überhaupt noch zulässt.

Nutzungsänderungen in Lübeck – Beispiele aus der Praxis

Salzspeicher an der Obertrave werden Verkaufsfläche

Die Speichergruppe neben dem Holstentor entstand zwischen 1579 und 1745 im Stil von Backsteinrenaissance und Backsteinbarock und lagerte das über die Alte Salzstraße und den Stecknitz-Kanal herangeführte Salz. Heute nutzt sie ein Textilkaufhaus. Der Sprung von der Lagerung zum Publikumsverkehr verändert Rettungswege, Brandschutz und Stellplatzfrage grundlegend — und trifft zugleich auf Denkmal- und Satzungsrecht.

Burgkloster wird Teil des Europäischen Hansemuseums

Seit Mai 2015 gehört das mittelalterliche Burgkloster zum Europäischen Hansemuseum: rund 2.400 Quadratmeter Nutzfläche im Baudenkmal, etwa 1.600 im ergänzenden Neubau, dazu eine in den Rundgang eingebundene Grabungsstätte. Museale Nutzung dieser Größenordnung fällt unter das Sonderbauverfahren.

Werfthallen im Hafen werden Veranstaltungsort

Die zwischen 1870 und 1920 errichteten Hallen der Kulturwerft Gollan liegen im ältesten Industriegebiet Schleswig-Holsteins. Wo einst Schiffe gebaut wurden, finden heute Konzerte, Messen und Produktionen mit bis zu 3.000 Gästen statt — eine Versammlungsstätte und damit ein Sonderbau nach § 51 LBO.

Wohnung in Travemünde soll Ferienwohnung werden

Vier einfache Bebauungspläne — Torstraße/Auf dem Baggersand, Moorredder/Fehlingstraße, Steenkamp/Strandweg sowie Mecklenburger Landstraße/Kohlenhof — begrenzen die Umwandlung von Wohnraum. In Mehrfamilienhäusern ist die Umwidmung einzelner Wohnungen ausgeschlossen, ebenso der Neubau von Gebäuden mit Ferienwohnungen; ausnahmsweise soll die Vermietung einer kleineren Nebenwohnung im Einfamilienhaus möglich bleiben.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Lübeck ab

Der bauordnungsrechtliche Ablauf folgt dem Landesrecht. Wie lang der Weg wird, entscheidet in Lübeck die Frage, welche Satzung oder Schutzkategorie das Grundstück erfasst.

Anforderungsprofile beider Nutzungen gegenüberstellen
Erst wenn Personenzahl, Betriebszeiten, Lärm, Stellplatzbedarf und Rettungswege für alt und neu nebeneinanderliegen, lässt sich sagen, ob und welches Verfahren nötig wird.
Schutzstatus des Grundstücks abfragen
Kulturdenkmal, Erhaltungssatzungsgebiet, Sanierungsgebiet, Grabungsschutzgebiet — jede Kategorie zieht eine eigene Genehmigung oder Beteiligung nach sich.
Bestand aufnehmen und dokumentieren
Für viele Altstadthäuser existieren keine verwertbaren Pläne mehr. Ein Aufmaß vor Ort liefert die Grundlage für Bestandszeichnungen und alle darauf aufbauenden Nachweise.
Unterlagen bei der Bauaufsicht am Mühlendamm einreichen
Nutzungsgegenüberstellung, Bestandspläne und die ausgelösten Zusatzanträge gehen gebündelt an den Bereich Stadtplanung und Bauordnung.
Beteiligung der Fachstellen und Bescheid
Nach der Vollständigkeitsprüfung werden Denkmalpflege und Stadtplanung beteiligt. Aufgenommen werden darf die neue Nutzung erst, wenn auch die städtebaurechtliche und gegebenenfalls die denkmalrechtliche Genehmigung vorliegen.

Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Lübeck bestimmt

Nicht die Fläche entscheidet über den Aufwand, sondern der Abstand zwischen bisheriger und geplanter Nutzung — und die Zahl der Stellen, die mitentscheiden.

Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Zwei benachbarte Büronutzungen erzeugen wenig Prüfstoff. Der Weg von der Lagerhalle zur Versammlungsstätte verändert nahezu jede Anforderung.
Zahl der berührten Schutzkategorien
Denkmal, Erhaltungssatzung, Sanierungsgebiet: Jede zusätzliche Kategorie bedeutet einen eigenen Antrag mit eigener Begründung.
Qualität der vorhandenen Bestandsunterlagen
Wo keine Pläne mehr existieren, steht ein Aufmaß am Anfang — bei Ganghäusern und Speichern besonders häufig der Fall.
Umfang der ausgelösten Nachweise
Brandschutz, Schallschutz und Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
Zeitliche Priorität
Eine früh und vollständig zusammengestellte Gegenüberstellung verkürzt die Vorbereitung, nicht die behördlichen Fristen.