Kubaturberechnung in Lübeck — umbauter Raum zwischen Gebührentabelle und offener Diele

Q: Was unterscheidet das BRI von der Wohnfläche?

Das BRI erfasst den gesamten Baukörper bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, wie die einzelnen Räume genutzt werden. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Bereiche unter Dachschrägen dagegen je nach Höhe nur teilweise oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude entstehen so zwei bewusst unterschiedliche Zahlen.

Q: Warum interessiert sich die Bauaufsicht am Mühlendamm für den umbauten Raum?

Weil die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein für zahlreiche Gebäudetypen den gebührenpflichtigen Bauwert aus dem umbauten Raum und einem Richtwert ihrer Anlage 2 berechnet – landesweit einheitlich, also auch bei einem Antrag in Lübeck.

Q: Weshalb hat ein Kaufmannshaus mit offener Diele ein ungewöhnlich großes BRI?

Weil die namensgebende Diele oft zwei oder mehr Geschosse offen durchmisst, ohne dass darunter eine entsprechend große Wohnfläche liegt. Das gesamte Luftvolumen dieser Halle zählt trotzdem vollständig zum BRI – eine geometrische Besonderheit, unabhängig vom Denkmalstatus des Hauses.

Q: Wie häufig ändern sich die Richtwerte der Baugebührenverordnung?

Einmal jährlich: § 2 Abs. 1 BauGebVO schreibt eine Anpassung anhand des Baupreisindexes des Statistischen Bundesamts vor, veröffentlicht jeweils zum 1. September im Amtsblatt für Schleswig-Holstein – für 2026 liegt der Faktor bei 1,033.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI ist ein Volumenmaß, die BGF eine reine Flächensumme über alle Geschosse. Beide beruhen auf DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen – Rauminhalt einerseits, Fläche andererseits.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße sämtlicher Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Bei privaten Altstadtgebäuden reicht die Überlieferung meist nicht vor 1945 zurück – dann ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – Berechnungen zum Gebäudeenergiegesetz beziehen sich auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen. Eine sauber ermittelte Kubatur ist damit über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus nützlich.

Wie groß ein Gebäude tatsächlich ist, lässt sich auf zwei sehr unterschiedliche Arten messen: als Wohnfläche, die man bewohnt, oder als umbautes Volumen, das man errichtet hat. Für Letzteres liefert DIN 277 mit Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) die maßgeblichen Kennzahlen. In Schleswig-Holstein steckt dahinter mehr als reine Geometrie: Für viele Vorhaben knüpft die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein die Höhe der Bauantragsgebühr unmittelbar an einen Richtwert je Kubikmeter umbauten Raums aus ihrer Anlage 2 – landesweit einheitlich und damit auch am Mühlendamm maßgeblich. Wer den umbauten Raum seines Lübecker Vorhabens kennt, kennt also zugleich einen zentralen Baustein der zu erwartenden Gebühr. In der Altstadt kommt ein zweiter, rein geometrischer Effekt hinzu: In vielen Kaufmannshäusern zieht sich die namensgebende Diele offen über zwei oder mehr Geschosse – ein Luftraum, der beim BRI voll mitzählt, obwohl darunter keine entsprechend große Wohnfläche entsteht.

Kubaturberechnung in Lübeck kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) beschreibt das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die addierten Grundflächen aller Geschosse – Ermittlung jeweils nach DIN 277.
Am Mühlendamm zieht die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein für zahlreiche Gebäudetypen einen Richtwert je Kubikmeter aus ihrer Anlage 2 heran, um daraus den gebührenpflichtigen Bauwert und damit die Bauantragsgebühr zu berechnen.
Weil sich Baukosten laufend verändern, verlangt § 2 Abs. 1 BauGebVO eine jährliche Fortschreibung dieser Richtwerte anhand des Baupreisindexes des Statistischen Bundesamts; der zum 1. September 2026 festgesetzte Index liegt bei 1,033.
In einem Kaufmannshaus mit offener, mehrgeschossiger Diele wächst das BRI im Verhältnis zur nutzbaren Wohnfläche spürbar stärker als bei einem gleichmäßig geschossenen Gebäude – eine Folge der reinen Geometrie, unabhängig davon, ob das Haus als Kulturdenkmal gilt.
Bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV zählen Dachschrägen und niedrige Räume nur anteilig oder gar nicht; im BRI dagegen fließt das gesamte Volumen bis zur Dachhaut ein – für ein und dasselbe Gebäude ergeben sich deshalb bewusst zwei verschiedene Zahlen.

Wozu der umbaute Raum in Lübeck gebraucht wird

Eine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung ist der BRI nicht – als Kennzahl taucht er trotzdem an mehreren Stellen auf:

Bei der Bauantragsgebühr: Für die in Anlage 2 der BauGebVO gelisteten Gebäudetypen bildet der umbaute Raum, multipliziert mit dem dort hinterlegten Richtwert, die Bemessungsgrundlage, die die Bauaufsicht am Mühlendamm der Gebührenberechnung zugrunde legt.
Bei Wertermittlung und Finanzierung: Für Kreditgeber und Gutachter gehört eine belastbar dokumentierte Kubatur häufig zu den Objektunterlagen, ganz unabhängig vom laufenden Bauantragsverfahren.
Bei energetischen Nachweisen: Auch die Berechnung nach dem Gebäudeenergiegesetz bezieht sich auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen.

Warum die Gebührentabelle mitwächst und die Diele das BRI aufbläht

Seit dem 10. Juni 2022 gilt in Schleswig-Holstein eine neu gefasste Baugebührenverordnung, in Kraft seit 1. September 2022: Für die Gebäudetypen ihrer Anlage 2 ergibt sich der gebührenpflichtige Bauwert aus der Multiplikation von Kubikmetern umbauten Raums mit einem für den jeweiligen Typ festgelegten Richtwert. Damit dieser Wert stets aktuelle Baukosten widerspiegelt, verlangt § 2 Abs. 1 BauGebVO eine jährliche Anpassung anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes – jeweils zum 1. September im Amtsblatt für Schleswig-Holstein bekanntgemacht, zuletzt mit dem Faktor 1,033 für 2026. Diese Systematik gilt unverändert an jedem Standort des Landes. In Lübeck trifft sie auf eine bauliche Besonderheit: Ein Kaufmannshaus mit offener Diele erzeugt allein durch seine Raumhöhe ein größeres BRI als ein flächengleiches, aber regelmäßig geschossenes Gebäude – reine DIN-277-Mathematik, die mit dem Denkmalstatus nichts zu tun hat, aber bei der Gebührenschätzung mitgedacht werden sollte.

BRI und BGF – zwei Kennzahlen, zwei Fragestellungen

Beide Größen folgen derselben Norm, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst den vollständigen umschlossenen Baukörper von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – bei einem Kaufmannshaus einschließlich der kompletten Höhe der offenen Diele, ganz gleich, wie viel Wohnfläche darunter tatsächlich liegt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Summiert die Grundflächen aller Geschosse entlang der äußeren Bauteilkanten und liefert damit die Ausgangsgröße für weitere Kennwerte, etwa die Nutzfläche oder eine Kostenschätzung nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Lübeck zusammenkommen muss

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte aus Aufmaß oder Bestandsplan
Mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene – bei einem Kaufmannshaus inklusive der vollen Höhe von offener Diele und angrenzenden Galerieebenen.
Dachform und Neigungswinkel
Erst mit diesen Angaben lässt sich das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt schließen – bei Giebelhäusern der Altstadt oft mit einem ausgeprägt steilen Neigungswinkel.
Zuordnung zum Gebäudetyp der Anlage 2
Für eine Berechnung mit Bezug zum Bauantrag braucht es zusätzlich die passende Einordnung in die Richtwerttabelle der Baugebührenverordnung.

Kubaturberechnung in Lübeck – Beispiele aus der Praxis

Bauantragsgebühr für ein Mehrfamilienhaus in St. Lorenz

Das nach DIN 277 dokumentierte Volumen wird mit dem passenden Richtwert aus Anlage 2 der Baugebührenverordnung verrechnet – so entsteht der gebührenpflichtige Bauwert für den Bauantrag.

Kaufmannshaus mit offener Diele in der Altstadt

Wegen der zwei- bis dreigeschossigen offenen Halle fällt das BRI spürbar größer aus als bei einem ähnlich breiten, aber regelmäßig geschossenen Gebäude – die parallel erstellte Wohnflächenberechnung nach WoFlV kommt für dasselbe Haus zu einer deutlich abweichenden Zahl.

Wertgutachten für ein Gangbuden-Haus

Erst ein sauber ermitteltes BRI schafft für die kleinen, unregelmäßig zugeschnittenen Häuser in den Gängen und Höfen der Altstadt eine belastbare Vergleichsbasis.

Finanzierungsunterlage für ein Objekt an der Trave

Für die Kreditprüfung wird häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI verlangt – unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand des Gebäudes.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Lübeck

Vom Bestand zum belastbaren Ergebnis:

Aktenlage beim Fachbereich Planen und Bauen klären
Zunächst wird geprüft, ob eine verwertbare Zeichnung vorliegt – bei privaten Altstadtgebäuden endet die Überlieferung erfahrungsgemäß meist erst 1945.
Fehlende Maße vor Ort ergänzen
Bei lückenhaften oder fehlenden Angaben – besonders bei der offenen Diele eines Kaufmannshauses – wird nachgemessen, anstatt mit Schätzwerten zu arbeiten.
BRI und BGF geschossweise nach DIN 277 bestimmen
Einschließlich der vollen Höhe offener Bereiche wie der Diele, sofern vorhanden.
Gebäudetyp der Baugebührenverordnung zuordnen
Für den Bauantrag wird der passende Eintrag aus Anlage 2 der BauGebVO bestimmt und mit dem dortigen Richtwert je Kubikmeter verrechnet.
Ergebnis für den jeweiligen Zweck aufbereiten
Je nachdem, ob Wertgutachten, Finanzierungsanfrage oder Angabe gegenüber der Bauaufsicht am Mühlendamm im Vordergrund steht, unterscheidet sich die Dokumentationstiefe.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Lübeck beeinflusst

Diese Faktoren wirken sich auf den Aufwand aus:

Aktenlage beim Fachbereich Planen und Bauen
Reicht die überlieferte Zeichnung nicht bis vor 1945 zurück oder fehlt sie ganz, ist vor der eigentlichen Berechnung ein Aufmaß-Termin nötig.
Offene Raumbereiche wie die Diele
Ein Kaufmannshaus mit mehrgeschossiger, offener Halle verlangt spürbar mehr Erfassungsaufwand als ein durchgehend gleich geschossenes Gebäude.
Dachform des Gebäudes
Ein einfaches Satteldach lässt sich rascher erfassen als eine Kombination aus Staffelgiebel, Gauben und Erkern.
Verwendungszweck des Ergebnisses
Ein Bezug zur Baugebührenverordnung für den Bauantrag verlangt eine andere Dokumentationstiefe als eine Berechnung für Wertermittlung oder Finanzierung.