Grundrisse in Lübeck — vom Ganghaus in der Welterbe-Altstadt bis zum Hafenspeicher auf der Wallhalbinsel bemaßt erfasst

Q: Wo bekomme ich einen alten Grundriss für meine Lübecker Immobilie her?

Zuständig ist die Bauaufsicht der Hansestadt Lübeck am Mühlendamm, die als kreisfreie Stadt zentral für alle zehn Stadtteile zuständig ist. Eine bezirkliche Aufteilung wie in Berlin gibt es nicht.

Q: Was ist an einem Grundriss für ein Gangbuden-Haus besonders?

Die rund 90 erhaltenen Gänge, Torwege und Höfe der Altstadt führen zu kleinen, historisch selten detailliert vermessenen Wohnhäusern. Wegen der beengten Zuwegung spielen bei der Erfassung zusätzlich Fragen wie der zweite Rettungsweg eine Rolle.

Q: Brauche ich für eine Teilungserklärung in Lübeck einen neuen Grundriss?

In der Regel ja, sobald der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand abweicht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht einen maßstäblichen, mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmenden Plan.

Q: Wie unterscheidet sich der Aufwand zwischen Altstadt und St. Lorenz Süd?

Die unregelmäßig geschnittenen, jahrhundertealten Gangbuden-Häuser der Altstadt verlangen in der Regel mehr Sorgfalt als die zweigeschossigen Reihenhäuser im Arbeiterquartier St. Lorenz Süd, die einem regelmäßigeren, späteren Bauschema folgen.

Q: Ist ein Grundriss für eine Speicherwohnung auf der Wallhalbinsel genauso aufwendig wie in der Altstadt?

In der Regel nicht. Für die Umnutzung der Hafenspeicher liegen die Grundrisse von Beginn an als digitale Planung vor, während bei Altstadtgebäuden häufig erst die Übereinstimmung zwischen Bauakte und tatsächlichem Zustand geprüft werden muss.

Kaum ein Merkmal prägt den Lübecker Grundriss so sehr wie die rund 90 erhaltenen Gänge, Torwege und Höfe der Altstadt: enge Passagen, oft nicht breiter als für den Transport eines Sarges nötig, die seit dem 14. Jahrhundert zu winzigen, dicht gestaffelten Wohnhäusern hinter den repräsentativen Straßenfassaden führen. Der Luftangriff vom Palmarum-Wochenende 1942 zerstörte erhebliche Teile der Altstadt – wie groß der Anteil genau war, wird in verschiedenen Quellen unterschiedlich beziffert –, doch der Wiederaufbau erfolgte überwiegend parzellengetreu, sodass der mittelalterliche Stadtgrundriss bis heute erkennbar blieb. Außerhalb der Welterbe-Altstadt zeigt sich Lübeck von einer ganz anderen Seite: Im Arbeiterquartier St. Lorenz Süd entstanden nach der Reichsgründung zweigeschossige Reihenhäuser in kleinerem Maßstab, wie es für eine Hafen- statt Industriestadt typisch ist. Auf der Nördlichen Wallhalbinsel wiederum verwandeln sich denkmalgeschützte Hafenspeicher gerade in Wohnraum. Je nachdem, in welche dieser drei Kategorien Ihre Immobilie fällt, unterscheidet sich der Weg zu einem verlässlichen Grundriss erheblich.

Grundrisse in Lübeck kurz und kompakt

Lübecks Bauaufsicht ist am Mühlendamm zentral für alle zehn Stadtteile und 35 Stadtbezirke der kreisfreien Hansestadt zuständig – eine bezirkliche Aufteilung wie in Berlin gibt es nicht.
Rund 90 Gänge, Torwege und Höfe der Altstadt führen zu schmalen, ab dem 14. Jahrhundert aus Platzmangel errichteten Wohnhäusern, deren Grundrisse historisch selten vollständig dokumentiert wurden.
Der Wiederaufbau nach den Kriegszerstörungen von 1942 folgte weitgehend dem alten Parzellenraster – die Gebäude selbst sind seither aber oft mehrfach verändert worden.
Auf der Nördlichen Wallhalbinsel entstehen aus denkmalgeschützten Hafenspeichern derzeit 211 Wohneinheiten, deren Grundrisse komplett neu aus der Umnutzungsplanung hervorgehen.
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Wann Sie in Lübeck einen neuen Grundriss brauchen

Auch in Lübeck ist ein Grundriss keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen zwingend gebraucht:

Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – bei einem jahrhundertealten Gangbuden-Haus reicht ein historischer Aktenauszug dafür in aller Regel nicht.
Fehlende oder lückenhafte Bauakte: Wegen der Kriegszerstörungen von 1942 fehlen für manche Altstadtgebäude Teile der ursprünglichen Bauunterlagen, auch wenn das Ausmaß der Verluste nicht einheitlich beziffert wird.
Umnutzung eines Hafenspeichers: Wird auf der Wallhalbinsel eine frühere Lagerfläche zu Wohnraum, muss der Grundriss komplett neu erstellt werden, weil kein Wohnungsplan aus der Speicherzeit existiert.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilt, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Beengte Rettungswege in Gangbuden-Häusern: Weil die historischen Durchgänge zu den Hinterhäusern besonders schmal sind, verlangt schon die Bestandsdokumentation für spätere Umbauten eine präzise Erfassung der Zugangssituation.

Gangbuden und Höfe: Wohnen hinter der Fassade

Aus Platzmangel innerhalb der Stadtmauern entstanden in Lübeck ab dem 14. Jahrhundert kleine Wohnhäuser in den Hinterhöfen der repräsentativen Kaufmannshäuser, erschlossen über schmale Gänge und Torwege – deren Breite historisch am Transport eines Sarges bemessen wurde. Rund 90 dieser Gänge, Torwege und Höfe sind bis heute erhalten und bilden ein eigenständiges Siedlungsmuster innerhalb der Welterbe-Altstadt. Für den Grundriss bedeutet das gleich mehrere Besonderheiten: Die einzelnen Gangbuden-Häuser sind oft winzig und unregelmäßig geschnitten, ihre Zugangswege beeinflussen unmittelbar Fragen wie den zweiten Rettungsweg, und die zugehörige Bauakte bildet die tatsächliche Nutzung über die Jahrhunderte selten vollständig ab. Ein Aufmaß vor Ort ist deshalb bei dieser Gebäudeform besonders häufig der einzig verlässliche Weg zu einem aktuellen, bemaßten Grundriss.

Woher Ihr Lübecker Grundriss stammt

Je nach Gebäudetyp und Lage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte der Bauaufsicht am Mühlendamm

Existiert eine verwertbare Bauakte und stimmt sie mit dem heutigen Bestand überein, lässt sich der Grundriss daraus ableiten und bei Bedarf neu bemaßen. Die Bauaufsicht ist für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet zentral zuständig.

Per Aufmaß vor Ort

Bei den schmalen Gangbuden-Häusern der Altstadt und bei Gebäuden mit kriegsbedingt lückenhafter Aktenlage liefert ein Aufmaß vor Ort meist die verlässlicheren Ergebnisse. Auch nach der Umnutzung eines Hafenspeichers ist es der übliche Weg.

Aus vorhandenen digitalen Plänen

Für Neubauwohnungen auf der Nördlichen Wallhalbinsel liegen die Grundrisse von Beginn an als digitale Planung der Umnutzung vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.

Welche Unterlagen für Ihren Lübecker Grundriss hilfreich sind

Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht bei der Bauaufsicht am Mühlendamm werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, wenn ein Dritter die Anfrage stellt, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst unvollständige oder historische Pläne helfen, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen – bei einem Gangbuden-Haus allerdings oft nur eingeschränkt, weil solche Kleinstwohnungen historisch selten detailliert vermessen wurden.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
Angaben zu Zugang und Rettungsweg bei Ganghäusern
Bei einem Haus in einem der Altstadt-Gänge hilft eine kurze Beschreibung der Zuwegung, um die Anleiterbarkeit und den zweiten Rettungsweg schon bei der Grundrisserfassung realistisch einzuschätzen.

Grundrisse in Lübeck – Beispiele aus der Praxis

Gangbuden-Haus in der Altstadt ohne verwertbare Akte

Für ein Wohnhaus in einem der schmalen Altstadt-Gänge liefert die Bauakte wegen der Kriegszerstörungen von 1942 oft nur lückenhafte oder gar keine Unterlagen. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den heutigen, tatsächlichen Zuschnitt inklusive der beengten Zuwegung.

Speicherwohnung auf der Nördlichen Wallhalbinsel

In einem der denkmalgeschützten Hafenspeicher entsteht eine von insgesamt 211 neuen Wohneinheiten. Weil kein Wohnungsplan aus der Speicherzeit existiert, wird der Grundriss vollständig aus der Umnutzungsplanung übernommen und bei Bedarf neu bemaßt.

Gründerzeitreihenhaus in St. Lorenz Süd vor dem Verkauf

Für ein zweigeschossiges Reihenhaus im ehemaligen Arbeiterquartier zeigt die Bauakte meist den ursprünglichen, kleinteiligen Zuschnitt. Wurden seither Wände versetzt oder ein Dachgeschoss ausgebaut, wird der aktuelle Bestand vor Ort neu erfasst.

Zusammengelegte Altstadtwohnung nahe dem Holstentor

Wurden zwei benachbarte Wohnungen in einem Kaufmannshaus zusammengeführt, zeigt die alte Bauakte einen Zuschnitt, den es so nicht mehr gibt. Maßgeblich für einen aktuellen Grundriss ist ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand.

So läuft Ihr Grundriss in Lübeck ab

Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Lübeck liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob eine vorhandene Bauakte die kriegsbedingten Lücken und spätere Umbauten überhaupt vollständig abbildet:

Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Umnutzung gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
Vorhandene Unterlagen prüfen
Bauakte oder alte Pläne werden auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand geprüft – bei Altstadtgebäuden auch mit Blick auf mögliche Kriegsverluste in der Aktenlage.
Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reichen die vorhandenen Unterlagen nicht aus, wird die Bauakte bei der Bauaufsicht am Mühlendamm angefragt oder direkt vor Ort aufgemessen.
Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar oder Exposé.

Was den Aufwand eines Grundrisses in Lübeck beeinflusst

Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Lübecker Gebäudetypen deutlich:

Zustand der vorhandenen Unterlagen
Eine aktuelle, verwertbare Bauakte ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom Bestand ab, kommen Aktenrecherche bei der Bauaufsicht oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
Gebäudeform: Gangbude, Kaufmannshaus oder Speicher
Ein schmales Gangbuden-Haus mit beengter Zuwegung verlangt mehr Sorgfalt bei der Erfassung als ein regelmäßig geschnittenes Reihenhaus in St. Lorenz Süd.
Zahl der Ebenen und Räume
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Haus mit mehreren Gebäudeteilen und Geschossen verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.