Aufmaß & Vermessung in Lübeck — Bauaufmaß auf schmaler Parzelle, Gebäudeeinmessung im Kataster
Auch in Lübeck stehen zwei unterschiedliche Aufgaben nebeneinander, die beide als „Vermessung“ bezeichnet werden. Die eine ist hoheitlich: Das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein führt das Liegenschaftskataster und muss ein neu errichtetes oder äußerlich verändertes Gebäude dort nachweisen. Die andere ist privatrechtlich: das Bauaufmaß, das erfasst, wie ein Gebäude innen tatsächlich geschnitten ist. Auf der Altstadtinsel ist das keine Formsache: Die Parzellen reichen historisch oft von einer Straße zur parallel verlaufenden Straße – schmal zur Fassade, aber beachtlich tief –, und in ihrer Mitte liegt häufig die namensgebende Diele, ein hoher, teils mehrgeschossiger Raum mit umlaufender Galerie. Wo Innenwände über Jahrhunderte versetzt, Böden eingezogen oder wieder entfernt wurden, hilft ein historischer Plan, sofern überhaupt einer erhalten ist, nur bedingt weiter. Ein Bauaufmaß erfasst deshalb den tatsächlichen Zustand und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte und eine nachvollziehbare Flächenberechnung.
Wann ein Aufmaß in Lübeck gebraucht wird
Für ein Bauaufmaß gibt es weder Pflicht noch Frist. Notwendig wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben. In Lübeck sind das vor allem diese Anlässe:
- Für das Gebäude existiert kein verwertbarer Plansatz, oder der vorhandene zeigt einen Stand, den spätere Umbauten längst überholt haben – bei jahrhundertealter Bausubstanz eher die Regel als die Ausnahme.
- Eine Sanierung, ein Umbau oder ein Dachgeschossausbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung, insbesondere wenn parallel eine denkmalrechtliche Genehmigung nach § 12 DSchG SH erforderlich wird.
- Ein Altstadthaus soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen, einschließlich dessen, was von einer früheren Diele als Gemeinschaftseigentum übrig bleibt.
- Eine Bank oder eine sachverständige Person verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg, für die ein bloßer Grundriss aus der Bauakte nicht ausreicht.
- Die Fläche im Miet- oder Kaufvertrag steht infrage: Unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.
Das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster – kurz Vermessungs- und Katastergesetz, VermKatG – vom 12. Mai 2004 regelt in § 16 die Pflichten der Eigentümerinnen, Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten: Ein Gebäude ist auf eigene Kosten einmessen zu lassen, sobald es neu errichtet oder in seinem äußeren Erscheinungsbild baulich verändert wird, damit die Liegenschaftskarte den tatsächlichen Gebäudebestand zeigt. Wird die Einmessung nicht innerhalb der gesetzten Frist beauftragt, kann das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein die erforderlichen Maßnahmen selbst veranlassen und die Kosten der Eigentümerseite in Rechnung stellen. Anders als in einigen anderen Bundesländern, wo kreisfreie Städte eine eigene kommunale Vermessungsverwaltung führen, liegt das Kataster in Schleswig-Holstein durchgehend beim Landesamt. Für Lübeck ist konkret die Abteilung Liegenschaftskataster mit Sitz an der Brolingstraße 53 zuständig – sie betreut zugleich die drei Umlandkreise Herzogtum Lauenburg, Ostholstein und Stormarn, ein Zuschnitt, der die kreisfreie Hansestadt und ihr ländliches Umland unter einer einzigen Vermessungsstelle bündelt, während etwa Kiel von einer eigenen Abteilung mit anderem Kreiszuschnitt betreut wird. Neben dem Landesamt sind auch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure als Vermessungsstellen im Sinne des Gesetzes befugt, Einmessungen und Grenzfeststellungen auszuführen, und mit eigener Praxis auch in Lübeck ansässig. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 ausdrücklich nicht, und sie beantwortet ohnehin eine andere Frage als das Bauaufmaß: Im Kataster steht der äußere Umriss eines Gebäudes, nicht sein Grundriss. Wie eine Diele geschnitten ist, ob eine Galerie eingezogen wurde oder wie viele Wohnungen sich hinter einer Fassade verbergen, geht daraus nicht hervor – dafür ist das Bauaufmaß da.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt trägt, entscheidet die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen – nicht das Budget:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen. Marktübliche Geräte geben eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern an – weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Fehler entstehen seltener am Gerät als bei der Übertragung, weshalb direkt in die Aufmaß-App gemessen wird.
Tachymetrische Verknüpfung von Diele, Galerie und Nebengebäuden
Sobald eine offene Halle mehrere Geschosse durchmisst oder Vorder- und Hinterhaus gemeinsam dargestellt werden sollen, reicht raumweises Messen nicht. Ein Passpunktnetz bringt alle Ebenen in einen gemeinsamen Bezug, sodass Galerie und Erdgeschoss in der Zeichnung tatsächlich übereinanderliegen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Sinnvoll bei stark verformter oder schiefwinkliger historischer Substanz, wie sie Jahrhunderte an Setzungen mit sich bringen. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die Projektgenauigkeit entsteht aber erst aus Standpunktwahl und sauberer Registrierung der Einzelscans.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – vorausgesetzt, es wurde gebaut wie gezeichnet. Bei Gebäuden, deren letzter Bestandsplan Jahrzehnte zurückliegt, wird das deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Von der Straßenfassade bis zum rückwärtigen Kernhaus, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei geteilten Altstadthäusern werden die Wohnungsgrenzen in derselben Zeichnung geführt.
- Schnitte durch Diele und Galerie
Sie zeigen, was im Grundriss verschwindet: die Höhe der offenen Halle, den Verlauf der umlaufenden Galerie und die Dachschräge darüber.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung. Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß und Anrechnungsfaktor.
- Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung, insbesondere bei gemischt genutzten Kaufmannshäusern mit Wohnung, Kontor und Lager unter einem Dach.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Dokumentation. Sie machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde, und sind bei historischer Bausubstanz zugleich ein Beitrag zur baugeschichtlichen Bestandsdokumentation.
Aufmaße in Lübeck – Beispiele aus der Praxis
Giebelhaus mit zweigeschossiger Diele auf schmaler Parzelle
Das Grundstück reicht von der Straße bis zum Hof, kaum breiter als die Fassade selbst. Weil die Diele mehrere Geschosse durchmisst und von einer Galerie gesäumt wird, wird tachymetrisch statt raumweise gemessen, damit alle Ebenen in einem gemeinsamen Bezug zueinanderstehen.
Altstadthaus vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch eindeutig abgegrenzt sein – auch das, was von einer historischen Diele als Treppenhaus oder Zugang übrig bleibt. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage, die der Antragsteller selbst beibringen muss.
Neubau im Gründungsviertel mit offener Gebäudeeinmessung
Für die Bank wird der Flächennachweis gebraucht, für das Kataster die Gebäudeeinmessung – zwei Aufträge an zwei Stellen. Die Einmessung übernehmen das Landesamt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, das Bauaufmaß liefert Innenmaße, Zeichnungen und Flächen.
Wohnhaus außerhalb der Welterbezone ohne Bestandsplan
Für ein Haus etwa in St. Lorenz Süd oder Kücknitz ohne verwertbaren Plan wird zunächst beim Bauaktenarchiv angefragt; führt das nicht weiter, entsteht der Bestand direkt aus dem Aufmaß vor Ort – ohne den Umweg über eine unvollständige Akte.
So läuft Ihr Aufmaß in Lübeck ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Lübeck verkürzt oder verlängert, ist die Aktenlage und die Frage, wie viele historische Ebenen am Termin tatsächlich zugänglich sind.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage oder ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
- Bestandsunterlagen beim Bauaktenarchiv anfragen
Anfragen laufen schriftlich über das Bauaktenarchiv der Hansestadt Lübeck, erreichbar per E-Mail oder über die zentrale Behördenrufnummer 0451 115. Einsicht erhält nur, wer Eigentümer ist oder eine Vollmacht vorlegt; der Ort der Einsichtnahme wird erst mit der Terminbestätigung mitgeteilt.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Bei mehrgeschossigen Dielen und Galerien entscheidet der Zugang über die Termindauer: Keller, Speicherböden und Nebenräume müssen offen sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Vormauerungen. Bei einer offenen Diele kommt eine zusätzliche Höhenaufnahme durch alle Ebenen hinzu.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg. Zeigt sich, dass das Gebäude im Kataster nicht im heutigen Umriss nachgewiesen ist, gehört der Hinweis auf die Einmessungspflicht zur Übergabe dazu.
Was den Preis für ein Aufmaß in Lübeck beeinflusst
Zwei Häuser mit ähnlicher Fläche können sich im Messaufwand erheblich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl der Räume und Ebenen
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Ein Vorder- und ein Hinterhaus verlangen zwei eigenständige Raumlisten.
- Komplexität von Diele und Galerie
Eine offene, mehrgeschossige Halle mit umlaufender Galerie braucht einen zusätzlichen Höhenbezug, den ein rechtwinkliger Grundriss ohne solche Räume nicht verlangt.
- Parzellenlänge und Zahl der Gebäudeteile
Schmale, tiefe Grundstücke mit Vorderhaus, Diele und rückwärtigem Kernhaus verlangen einen durchgehenden Maßbezug über die gesamte Gebäudetiefe.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertungszeit. Ein Scan lohnt dort, wo Verformung und Schiefwinkligkeit dokumentiert werden sollen.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.
Alle Leistungen in Lübeck
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