Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck — vom Fachbereich Planen und Bauen am Mühlendamm erteilt

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck zuständig?

Der Fachbereich Planen und Bauen am Mühlendamm 22 – als zentrale Stelle für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet, ohne separate Bezirksbehörden.

Q: Kann in Lübeck auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Eine belastbare Rechtsgrundlage dafür lässt sich für Schleswig-Holstein nicht finden. Rechnen Sie deshalb mit der alleinigen Zuständigkeit des Fachbereichs Planen und Bauen und lassen Sie eine gegenteilige Auskunft im Zweifel gegenprüfen.

Q: Braucht ein Kulturdenkmal in der Altstadt eine zusätzliche Genehmigung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung selbst prüft nur die bauliche Abgeschlossenheit. Erfordert deren Herstellung aber einen Eingriff in geschützte Bausubstanz, muss dieser Eingriff vorab nach § 12 DSchG SH genehmigt werden – von derselben Stadtverwaltung, die auch als obere Denkmalschutzbehörde entscheidet.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein, beide Verfahren stehen unabhängig nebeneinander. In Lübeck spielt eine Umwandlungsgenehmigung ohnehin keine Rolle, weil Schleswig-Holstein bislang keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen hat.

Q: Brauche ich für ein Zweifamilienhaus auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Sobald Sondereigentum entstehen soll, ist die Bescheinigung Pflicht – unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Ein Denkmalbezug spielt nur eine Rolle, wenn das konkrete Gebäude tatsächlich geschützt ist.

Q: Was ist die AVA, auf die sich der Lübecker Fachbereich Planen und Bauen stützt?

Eine bundesweit geltende Verwaltungsvorschrift, die gemeinsam mit § 7 und § 32 WEG festlegt, nach welchem Maßstab Bauaufsichtsbehörden die bauliche Abgeschlossenheit von Wohnungseinheiten beurteilen.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Lübeck eine einzige Anlaufstelle: der Fachbereich Planen und Bauen am Mühlendamm 22, derselbe Bereich, der auch Bauanträge und Bauvoranfragen für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet bearbeitet. Eine unabhängig nachweisbare Rechtsgrundlage dafür, dass in Schleswig-Holstein alternativ ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen dürfte, lässt sich nicht finden – maßgeblich bleibt die behördliche Prüfung. Die eigentliche Lübecker Besonderheit liegt woanders: Soll in einem der über eintausend Altstadt-Kulturdenkmale eine Einheit erst durch einen baulichen Eingriff – etwa eine zusätzliche Tür oder Trennwand – abgeschlossen werden, braucht dieser Eingriff selbst vorab eine denkmalrechtliche Genehmigung. Weil Lübeck für sein Gebiet zugleich obere Denkmalschutzbehörde ist, bleibt auch diese Abstimmung vollständig in der eigenen Verwaltung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck kurz und kompakt

Zuständig ist ausschließlich der Fachbereich Planen und Bauen am Mühlendamm 22 – dieselbe Stelle, die auch über Bauanträge und Bauvoranfragen im gesamten, kreisfreien Stadtgebiet entscheidet.
Rechtlich stützt sich die Bescheinigung auf § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und § 32 WEG, konkretisiert durch die bundesweit geltende Verwaltungsvorschrift AVA zu Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Für Schleswig-Holstein lässt sich unabhängig keine eigene Rechtsgrundlage für eine Sachverständigen-Alternative zur behördlichen Bescheinigung finden.
Bei einem der über eintausend Kulturdenkmale der Altstadt braucht ein baulicher Eingriff zur Herstellung der Abgeschlossenheit meist vorab eine Genehmigung nach § 12 DSchG SH – erteilt von derselben Stadtverwaltung, die auch als obere Denkmalschutzbehörde fungiert.

Was der Fachbereich Planen und Bauen prüft – und was nicht

Die inhaltliche Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Lübeck kommt bei Kulturdenkmalen eine vorgelagerte Frage hinzu:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche oder denkmalrechtliche Zulässigkeit der zugrunde liegenden Maßnahme.
Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
Erfordert die Herstellung der Abgeschlossenheit selbst einen baulichen Eingriff in ein Kulturdenkmal, muss dessen denkmalrechtliche Genehmigung vorliegen, bevor der Aufteilungsplan den tatsächlich realisierbaren Zustand zeigt.

Sachverständigen-Alternative: für Lübeck nicht belegbar

Manche Bundesländer räumen öffentlich bestellten Sachverständigen ausdrücklich das Recht ein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung anstelle der Bauaufsichtsbehörde auszustellen. Wer für Schleswig-Holstein nach einer vergleichbaren Regelung sucht, wird nicht fündig: Weder die bundeseinheitliche AVA noch die einschlägigen WEG-Paragrafen sehen einen solchen Weg für Lübeck vor, beide stellen ausschließlich auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde ab. Praktisch heißt das: Planen Sie mit dem Fachbereich Planen und Bauen als einzigem Ansprechpartner, und lassen Sie einen gegenteiligen Hinweis aus anderer Quelle im Zweifel vor Ort verifizieren, statt sich blind darauf zu stützen.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob das Gebäude als Kulturdenkmal gilt, entscheidet über den Weg zur Bescheinigung:

Gebäude ohne Denkmalbezug

Liegt ein aktueller, bemaßter Aufteilungsplan vor, prüft der Fachbereich Planen und Bauen ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – ohne weitere Fachbeteiligung.

Kulturdenkmal in der Altstadt

Erfordert die Abgeschlossenheit einen baulichen Eingriff in geschützte Bausubstanz, klärt die städtische Denkmalschutzbehörde die Genehmigung nach § 12 DSchG SH, bevor der Aufteilungsplan zur Bescheinigung eingereicht wird.

Welche Unterlagen für Ihre Lübecker Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist unabhängig vom Gebäudetyp derselbe, bei einem Kulturdenkmal kommt ein weiterer Nachweis hinzu:

Bemaßter Aufteilungsplan
Zeigt jede Einheit durchgehend nummeriert und trennt Sonder- von Gemeinschaftseigentum eindeutig ab – einzige Prüfgrundlage für die Bescheinigung.
Eigentumsnachweis
Belegt aktuell, wem Grundstück und Gebäude gehören, ergänzt um einen frischen Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte.
Denkmalrechtliche Genehmigung bei baulichen Eingriffen
Wird die Abgeschlossenheit erst durch einen Eingriff in geschützte Bausubstanz hergestellt, muss die Genehmigung nach § 12 DSchG SH beigefügt werden, bevor der Fachbereich Planen und Bauen den Aufteilungsplan abschließend prüft.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Lübeck – Beispiele aus der Praxis

Kulturdenkmal mit zusätzlicher Wohnungstür

Damit zwei Einheiten in einem Altstadt-Kaufmannshaus als abgeschlossen gelten, braucht es eine zusätzliche Tür in einer geschützten Wand. Erst nach der denkmalrechtlichen Genehmigung dieses Eingriffs reicht der Fachbereich Planen und Bauen die Bescheinigung nach.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung und ohne Denkmalprüfung beantragen.

Kleineres Wohnhaus außerhalb der Altstadt

Ohne Denkmalbezug genügt der bemaßte Aufteilungsplan mit Eigentumsnachweis. Die Bescheinigung wird allein anhand der Zeichnung geprüft, eine Fachbeteiligung entfällt.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Lübeck kommt es vor allem darauf an, bei einem Kulturdenkmal die denkmalrechtliche Seite frühzeitig mitzudenken:

Aufteilungsplan vorbereiten
Ob aus Genehmigungsplanung, alter Bauakte oder frischer Vor-Ort-Vermessung – am Ende steht ein bemaßtes, durchnummeriertes Dokument.
Denkmalstatus klären
Steht das Gebäude als Kulturdenkmal unter Schutz, wird geprüft, ob die Abgeschlossenheit überhaupt einen baulichen Eingriff in geschützte Substanz erfordert.
Denkmalrechtliche Genehmigung einholen, falls nötig
Vor Antragstellung beim Fachbereich Planen und Bauen muss ein etwaiger Eingriff denkmalrechtlich genehmigt sein.
Antrag beim Fachbereich Planen und Bauen stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan, Eigentumsnachweis und – wo nötig – der denkmalrechtlichen Genehmigung.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Sobald sie vorliegt, steht der notariellen Beurkundung der Teilungserklärung nichts mehr im Weg.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck beeinflusst

Weil nur eine zentrale Stelle zuständig ist, entscheidet in Lübeck vor allem der Denkmalstatus über den Aufwand:

Denkmalstatus des Gebäudes
Bei einem Kulturdenkmal kommt die vorgelagerte denkmalrechtliche Genehmigung eines baulichen Eingriffs hinzu – bei einem nicht gelisteten Gebäude entfällt dieser Schritt vollständig.
Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Wo Maße fehlen oder die Nummerierung unklar bleibt, entstehen Rückfragen, die den gesamten Vorgang verzögern.
Zustand vorhandener Unterlagen
Stammt der Aufteilungsplan bereits aus einer aktuellen Neubauplanung, entfällt der Aufwand einer kompletten Neuerstellung fast vollständig.
Zahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto aufwendiger wird die durchgehende Nummerierung und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.