Kubaturberechnung in Ludwigshafen am Rhein — Volumen und Grundfläche nach DIN 277

Q: Beeinflusst der Bruttorauminhalt die Baugenehmigungsgebühr in Ludwigshafen?

Im Regelfall nicht. Die rheinland-pfälzische Baugebührenverordnung (BauABehGebV RP) knüpft die Gebühr für die meisten Vorhaben an den Rohbauwert, also die tatsächlichen, indexierten Herstellungskosten – das BRI spielt dabei keine unmittelbare Rolle.

Q: Wozu dient die Kubaturberechnung dann in der Praxis?

Hauptsächlich für Wertermittlungen, Finanzierungsanfragen und energetische Nachweise, die sich auf das tatsächliche Bauvolumen beziehen – unabhängig von der behördlichen Gebührenberechnung.

Q: Ist das BRI dasselbe wie die Wohnfläche?

Nein. Das BRI umfasst das gesamte Volumen bis zur Dachhaut, während die Wohnfläche nach WoFlV Räume unter Dachschrägen nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt – für dasselbe Gebäude ergeben sich entsprechend unterschiedliche Werte.

Q: Was unterscheidet BRI und BGF konkret?

Das BRI ist eine Volumenangabe, die BGF eine Flächenangabe über alle Geschosse hinweg. Beide werden nach DIN 277 ermittelt, sagen aber Unterschiedliches über ein Gebäude aus.

Q: Genügt die vorhandene Bauakte, oder muss aufgemessen werden?

Das hängt davon ab, ob die Akte den heutigen Zustand tatsächlich zeigt. Bildet sie nur den ursprünglichen Wiederaufbauzustand ab, ohne spätere Umbauten zu erfassen, führt kein Weg an einem aktuellen Aufmaß vorbei.

Q: Brauche ich für eine Förderung im Sanierungsgebiet eine Kubaturberechnung?

Häufig ja. Fördermittelgeber verlangen für die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Modernisierung in Friesenheim, Mitte, Süd oder West regelmäßig eine nachvollziehbare Volumen- oder Flächenangabe des betroffenen Gebäudes.

Wer für ein Ludwigshafener Gebäude Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) berechnen lässt, verfolgt damit selten das Ziel, die Baugenehmigungsgebühr zu senken – anders als man vermuten könnte, spielt die Kubatur dafür in Rheinland-Pfalz nämlich keine unmittelbare Rolle. Die Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen und Leistungen nach dem Bauordnungsrecht (BauABehGebV RP) bemisst die Gebühr für die meisten Vorhaben stattdessen nach dem sogenannten Rohbauwert, den tatsächlichen, jährlich indexierten Herstellungskosten. Gebraucht wird eine Kubaturberechnung in Ludwigshafen deshalb meist aus anderen, ebenso handfesten Gründen – für eine Wertermittlung, eine Finanzierungsanfrage oder einen energetischen Nachweis, der auf das umbaute Volumen Bezug nimmt, etwa bei einem der größeren Neubauten im Zuge der Neuordnung der Innenstadt.

Wann eine Kubaturberechnung in Ludwigshafen gebraucht wird

Weil die Baugenehmigungsgebühr selbst am Rohbauwert hängt, taucht der Bedarf an BRI und BGF in Ludwigshafen typischerweise an anderer Stelle im Ablauf eines Vorhabens auf:

Bei einer geförderten Modernisierung in einem der vier Sanierungsgebiete Friesenheim, Mitte, Süd oder West verlangen Förderprogramme regelmäßig eine nachvollziehbare Volumen- oder Flächenangabe als Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Bei größeren Neubauvorhaben im Bereich der Neuordnung der Innenstadt, wo auf den durch den Rückbau der Hochstraße Nord freiwerdenden rund 39 Hektar neue Bebauung entsteht, verlangen finanzierende Banken meist eine eigenständig dokumentierte BGF unabhängig von der behördlichen Gebührenermittlung.
Bei einer energetischen Sanierung mit Fördermittelantrag wird häufig das beheizte Volumen als Bezugsgröße verlangt, die sich unmittelbar aus dem BRI ableiten lässt.

Warum der Rohbauwert eine eigene Berechnung bleibt

Der für die Ludwigshafener Baugenehmigungsgebühr maßgebliche Rohbauwert nach der BauABehGebV RP wird zwar häufig aus einer Kostenschätzung nach DIN 276 abgeleitet, die ihrerseits auf der Bruttogrundfläche aufbaut – eine eigenständige Kubaturberechnung ersetzt diesen Schritt aber nicht automatisch. Wer beides braucht, etwa für ein größeres Bauvorhaben mit paralleler Finanzierungsanfrage, sollte BGF-Ermittlung und Rohbauwert-Kalkulation deshalb als zwei getrennte, wenn auch inhaltlich verwandte Aufgaben einplanen.

BRI und BGF im Vergleich

Beide Kennzahlen entstehen nach DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst wird das gesamte umschlossene Volumen eines Gebäudes von den äußeren Bauteilflächen bis zur Dachhaut, unabhängig davon, welcher Anteil davon später als Wohnfläche zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten und dient oft als Basis für Kostenschätzungen nach DIN 276 – aus denen sich wiederum der in Ludwigshafen gebührenrelevante Rohbauwert ableitet.

Grundlagen für eine Ludwigshafener Kubaturberechnung

Ohne verlässliche Maße des gesamten Baukörpers bleibt jede Berechnung Näherung:

Vollständige Höhen- und Flächenmaße je Ebene
Grundrisse und Schnitte, die Keller und Dachraum mit abdecken. Weil Wiederaufbaupläne spätere Umbauten selten zeigen, stammen diese Maße in Ludwigshafen häufig aus einem eigenen Aufmaß statt aus der Bauakte.
Genaue Dachform
Erst die Kenntnis von Neigung und Gauben erlaubt eine korrekte Volumenermittlung bis zur äußersten Dachhaut.
Klarer Verwendungszweck
Wertermittlung, Finanzierung oder energetischer Nachweis stellen unterschiedliche Anforderungen an die Dokumentationstiefe des Ergebnisses.

Kubaturberechnung in Ludwigshafen – Beispiele aus der Praxis

Wertgutachten für ein Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus

Die vergleichsweise kompakten Geschosshöhen der 1950er-Jahre führen zu einem moderateren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei hochgeschossiger älterer Bausubstanz – ein Punkt, den das Gutachten entsprechend einordnet.

Neubau im Bereich der Neuordnung der Innenstadt

Für ein größeres Neubauprojekt anstelle der früheren Hochstraße Nord verlangt die finanzierende Bank eine nachvollziehbar dokumentierte BGF – unabhängig davon, dass die Ludwigshafener Baugenehmigungsgebühr auf dem Rohbauwert beruht, nicht auf der Kubatur.

Bürobau anstelle des früheren BASF-Hochhauses

Der Nachfolgebau des 2014 abgerissenen, 101,63 Meter hohen Hochhauses hat ein deutlich anderes Bauvolumen als sein Vorgänger – die Kubaturberechnung liefert dafür die nachvollziehbare Datengrundlage.

Energetischer Nachweis für ein saniertes Gebäude

Die Berechnung des beheizten Volumens stützt sich auf das ermittelte BRI des Bestandsgebäudes, unabhängig von späteren Umbauten am Dachgeschoss.

Fördermittelantrag im Sanierungsgebiet Süd

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer geförderten Modernisierung verlangt der Fördermittelgeber eine nachvollziehbare Volumenangabe des Bestandsgebäudes vor und nach der Maßnahme.

Wie Ihre Kubaturberechnung für Ludwigshafen entsteht

Von der ersten Bestandsaufnahme bis zur fertigen Zahl:

Verfügbare Unterlagen sichten
Bauakte beim Bereich Bauaufsicht oder frühere Aufmaße geben einen ersten Überblick über den vorhandenen Baukörper.
Lücken vor Ort schließen
Was die Unterlagen nicht hergeben – oft bedingt durch nicht dokumentierte Umbauten seit dem Wiederaufbau – wird direkt am Gebäude nachgemessen.
BRI und BGF getrennt berechnen
Geschoss für Geschoss, inklusive Dachraum mit seinen Schrägen, nach den Vorgaben der DIN 277.
Ergebnis auf Plausibilität prüfen
Passend zum jeweiligen Verwendungszweck, damit Wertermittlung, Finanzierung oder energetischer Nachweis auf einer stimmigen Zahl aufbauen.
Unterlagen übergeben
Nachvollziehbar dokumentiert; für die Baugenehmigungsgebühr selbst bleibt in Ludwigshafen weiterhin der gesondert ermittelte Rohbauwert entscheidend.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Ludwigshafen bestimmt

Diese Punkte wirken sich auf Zeit und Ergebnis aus:

Vorhandene Datenqualität
Vollständige, aktuelle Pläne verkürzen die Berechnung erheblich gegenüber einer Situation, in der erst vor Ort gemessen werden muss.
Zahl der Ebenen
Jedes zusätzliche Geschoss, jeder Keller und jeder ausgebaute Dachraum erhöht den Erfassungsaufwand.
Form des Dachs
Ein verwinkeltes Dach mit mehreren Gauben braucht spürbar mehr Zeit als ein einfaches Satteldach im Neubau.
Geplante Verwendung des Ergebnisses
Ein Wertgutachten, eine Finanzierungsanfrage oder ein energetischer Nachweis stellen unterschiedlich hohe Anforderungen an die Dokumentation.
Zusätzlicher Rohbauwert-Bezug
Wird neben der Kubatur auch der gebührenrelevante Rohbauwert benötigt, kommt die separate Kostenschätzung nach DIN 276 als eigener Arbeitsschritt hinzu.