Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigshafen am Rhein — vom Bereich Bauaufsicht anhand des Aufteilungsplans geprüft

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigshafen zuständig?

Der Bereich Bauaufsicht der Stadtverwaltung Ludwigshafen am Rhein mit Sitz in der Halbergstraße 1, als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet.

Q: Kann in Ludwigshafen auch ein Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen?

Nein. § 65 Abs. 4 LBauO lässt Sachverständigen-Bescheinigungen ausdrücklich nur für Standsicherheit und Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren zu – eine andere Vorschrift als die Abgeschlossenheit nach § 7 WEG. Zuständig bleibt allein der Bereich Bauaufsicht.

Q: Braucht die Behörde für die Bescheinigung eine eigene Vor-Ort-Begehung?

In der Regel nicht. Geprüft wird anhand des eingereichten, bemaßten Aufteilungsplans, nicht durch eine eigene Ortsbesichtigung.

Q: Wann wird die Bescheinigung erteilt, wenn ich gleichzeitig umbaue?

Erst nach Fertigstellung der baulichen Maßnahme, auf Grundlage des dann tatsächlichen Zustands.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe wie die Teilungserklärung?

Nein, beide gehören zusammen, sind aber verschiedene Schritte. Die Bescheinigung ist eine bautechnische Bestätigung des Bereichs Bauaufsicht und Voraussetzung dafür, dass der Notar überhaupt die Teilungserklärung beurkunden kann, mit der die rechtliche Aufteilung in Wohnungseigentum entsteht.

Q: Was ist bei einem umgenutzten technischen Altbau zu beachten?

Weil die ursprüngliche Bauakte solcher Gebäude selten eine Wohnnutzung mit getrennten Einheiten vorsah, wird der Aufteilungsplan meist vollständig neu anhand des heutigen, tatsächlichen Zustands erstellt.

In Ludwigshafen entscheidet über die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine einzige, klar benannte Stelle: der Bereich Bauaufsicht der Stadtverwaltung mit Sitz in der Halbergstraße 1, zuständig als untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet. Geprüft wird ausschließlich anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind – eine rein technische Frage nach dem Wohnungseigentumsgesetz, unabhängig davon, ob es sich um ein schlichtes Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus, eine Neubauwohnung im Bereich der Neuordnung der Innenstadt oder ein zu Wohnzwecken umgenutztes ehemaliges Betriebsgebäude handelt. Gerade bei solchen umgenutzten Altbauten lohnt sich ein zweiter Blick, weil ihre ursprüngliche Bauakte selten eine Wohnnutzung mit klar getrennten Einheiten vorsah.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigshafen am Rhein kurz und kompakt

Zuständig ist der Bereich Bauaufsicht der Stadtverwaltung Ludwigshafen am Rhein – eine zentrale Stelle für das gesamte, kreisfreie Stadtgebiet.
Grundlage der Prüfung ist ausschließlich der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan – eine eigene Vor-Ort-Begehung der Behörde ist nicht die Regel.
§ 65 Abs. 4 LBauO betrifft eine andere Frage: Er lässt Sachverständigen-Bescheinigungen ausdrücklich nur für Standsicherheit und Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren zu, nicht für die wohnungseigentumsrechtliche Abgeschlossenheit nach § 7 WEG.
Bei umgenutzten technischen Altbauten, etwa ehemaligen Infrastrukturgebäuden, verlangt die Prüfung besondere Sorgfalt, weil die ursprüngliche Bauakte keine in sich abgeschlossenen Wohneinheiten vorsah.

Was der Bereich Bauaufsicht bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft

Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern:

Im Mittelpunkt steht allein die bauliche Trennung der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – ob die geplante Nutzung baurechtlich zulässig ist, wird an anderer Stelle geklärt.
Als Grundlage dient der eingereichte Aufteilungsplan; bei Neubauten im Bereich der Neuordnung der Innenstadt stammt er meist unmittelbar aus der Genehmigungsplanung, bei Bestandsobjekten wird er eigens dafür erstellt.
Kommt im Zuge der Aufteilung eine bauliche Änderung hinzu, etwa ein Dachgeschossausbau, erteilt der Bereich Bauaufsicht die Bescheinigung erst nach deren Fertigstellung.

Eine oft verwechselte Vorschrift: § 65 Abs. 4 LBauO

Wer bei der Vorbereitung auf § 65 Abs. 4 LBauO stößt, könnte annehmen, ein Sachverständiger dürfe die behördliche Prüfung ersetzen. Gemeint ist damit aber ein anderer Regelungsbereich: Die Vorschrift lässt Bescheinigungen sachverständiger Personen ausschließlich zur Sicherstellung von Standsicherheit und, soweit nötig, Brandschutz im laufenden Baugenehmigungsverfahren zu – Themen, die mit der wohnungseigentumsrechtlichen Abgeschlossenheit einer Einheit nichts zu tun haben. Für die Frage, ob Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan sauber getrennt sind, gibt es in Ludwigshafen keine vergleichbare Sachverständigen-Option; diese Prüfung bleibt vollständig beim Bereich Bauaufsicht. Wer die beiden Vorschriften verwechselt und auf eine externe Bescheinigung setzt, verzögert damit im Zweifel nur die spätere Eintragung ins Wohnungsgrundbuch.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für eine Wohnung im Bereich der Neuordnung der Innenstadt, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – ohne zusätzlichen Vermessungstermin.

Bestandsgebäude oder umgenutzter Altbau ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, etwa bei einem älteren Wiederaufbauhaus oder einem zu Wohnzwecken umgenutzten technischen Gebäude, muss sie erst erstellt werden – aus vorhandenen Bauunterlagen, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Aktenlage nicht ausreicht.

Welche Unterlagen für Ihre Ludwigshafener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Gebäudetyp:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Antrag beim Bereich Bauaufsicht
Zu richten an die Stadtverwaltung in der Halbergstraße 1, wahlweise digital über das seit 29. September 2025 landesweit verfügbare Bauportal – für den gesamten kreisfreien Stadtbereich dieselbe Adresse.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Ludwigshafen – Beispiele aus der Praxis

Wiederaufbauhaus mit rekonstruiertem Aufteilungsplan

Weil die vorhandene Bauakte den heutigen Bestand nicht vollständig abbildet, entsteht der Aufteilungsplan überwiegend per Vor-Ort-Aufmaß. Erst auf dieser aktuellen Grundlage bestätigt der Bereich Bauaufsicht die Abgeschlossenheit der Einheiten.

Umgenutztes technisches Gebäude wird in Wohnungen aufgeteilt

Ein ehemaliges Betriebsgebäude, das inzwischen zu mehreren Wohneinheiten umgebaut wurde, braucht einen vollständig neuen Aufteilungsplan, weil die ursprüngliche Bauakte weder Wohnnutzung noch getrennte Einheiten vorsah.

Neubauwohnungen im Bereich der Neuordnung der Innenstadt

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigshafen ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Ludwigshafen kommt es vor allem darauf an, den Aufteilungsplan an die jeweilige Ausgangslage anzupassen:

Vorhandene Unterlagen prüfen
Wir klären, ob eine verwertbare Bauakte oder Genehmigungsplanung vorliegt oder ob der Plan neu erstellt werden muss.
Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
Antrag beim Bereich Bauaufsicht stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, digital über das Bauportal oder auf dem Postweg.
Gegebenenfalls bauliche Maßnahme abwarten
Ist im Zuge der Aufteilung ein Umbau geplant, wird die Bescheinigung erst nach dessen Fertigstellung auf Grundlage des tatsächlichen Zustands beantragt.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ludwigshafen beeinflusst

Der Ausgangszustand des Gebäudes wirkt sich stärker aus als die Frage, welche Behörde zuständig ist:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom Gebäudetyp verlängern.
Zustand vorhandener Bauunterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung für ein älteres Gebäude erheblich Zeit.
Bauliche Begleitmaßnahmen
Wird gleichzeitig umgebaut, etwa ein Dachgeschoss ausgebaut, verschiebt sich die Antragstellung auf den fertiggestellten Zustand und damit auf einen späteren Zeitpunkt.
Frühere Nutzung des Gebäudes
Ein Gebäude mit wechselvoller Nutzungsgeschichte verlangt mehr Sorgfalt bei der Plangrundlage als ein durchgehend als Wohnhaus genutztes Objekt.