Wohnflächenberechnung in Leverkusen — wo die Mieterschutzverordnung NRW seit 2025 mitrechnet
Leverkusens Wohnungsbestand reicht von den kleinteiligen Häusern der Gartenstadt-geprägten Bayer-Werkssiedlungen in Wiesdorf über den gewachsenen Bestand der 1930 und 1975 hinzugekommenen Stadtteile bis zu neueren Wohnlagen am Rhein in Hitdorf. Wie eine Wohnfläche in jedem dieser Fälle korrekt zu ermitteln ist, richtet sich bundesweit einheitlich nach der Wohnflächenverordnung – doch seit dem 1. März 2025 hängt an der Zahl in Leverkusen mehr als früher: Die Stadt gehört zu den 57 nordrhein-westfälischen Kommunen, für die die neu gefasste Mieterschutzverordnung NRW einen angespannten Wohnungsmarkt unterstellt. Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist rechnen dort alle mit einem Betrag je Quadratmeter – die Wohnfläche ist damit kein Nebendetail, sondern der Faktor, mit dem multipliziert wird.
Nach welchem Maßstab Ihre Leverkusener Wohnfläche zu rechnen ist
Welches Regelwerk gilt, folgt aus dem Vertrag, aus dessen Datum und aus der Nutzung der Räume – nicht aus freier Wahl:
- Bei Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung der Regelmaßstab. Verbindlich angeordnet ist ihre Anwendung nur für die Wohnraumförderung; darüber hinaus zieht die Rechtsprechung sie zur Auslegung heran, solange die Parteien nichts Abweichendes bestimmt haben.
- Wurde eine Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet, bleibt es bei dieser Berechnung, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung erzwingen (§ 5 WoFlV).
- Maßgeblich ist das bei Vertragsschluss geltende Regelwerk, nicht das Baujahr (BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2023 – VIII ZR 61/23).
- Ein im Vertrag benannter Maßstab geht vor – dann aber vollständig und nicht in Teilen (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18).
Zum 1. März 2025 hat Nordrhein-Westfalen seine Mieterschutzverordnung neu gefasst und den Geltungsbereich von 18 auf 57 Städte und Gemeinden erweitert – Leverkusen zählt zu den Kommunen, für die damit erstmals ein angespannter Wohnungsmarkt unterstellt wird. Damit greifen mehrere Beschränkungen zugleich. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete nach § 556d BGB im Grundsatz höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine laufende Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um fünfzehn statt der sonst zulässigen zwanzig Prozent steigen. Und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum darf wegen Eigenbedarfs erst acht statt drei Jahre später gekündigt werden. Der gemeinsame Nenner ist ein Betrag je Quadratmeter: Wer eine Wohnung zu groß ausweist, verlangt bei sonst fehlerfreier Rechnung zu viel Miete. Für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 entschieden, dass allein die tatsächliche Fläche zählt. Hinzu kommt § 556g BGB: Der Vermieter hat auf Verlangen über die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen Auskunft zu geben – eine Fläche, deren Herleitung niemand zeigen kann, ist dort keine Auskunft, sondern eine Behauptung.
Die Berechnungsgrundlagen im Detail
Die Grundlagen unterscheiden sich nicht in Nuancen, sondern im Ansatz – sichtbar wird das gerade an den Gartenstadt-Häusern mit ihren ausgebauten Dachräumen und angebauten Nebengebäuden:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
In Kraft seit dem 1. Januar 2004. § 2 klärt, welche Räume zur Wohnung gehören, § 3 regelt die Messung, § 4 die Anrechnung. Gemessen wird nach lichten Maßen ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Raum.
Höhenzonen und Freiflächen: die Anrechnung nach § 4 WoFlV
Voll zählen Räume und Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe, zur Hälfte solche ab einem und unter zwei Metern, darunter nichts – ein Mechanismus, der bei den steilen Dächern vieler Gartenstadt-Häuser regelmäßig zum Tragen kommt. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte.
DIN 277 in der Ausgabe 2021-08
Die Norm beschreibt Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche des Bauwerks. Den Begriff Wohnfläche kennt sie nicht, Höhenzonen ebenso wenig – Flächen unter einer Dachschräge werden vollständig erfasst.
Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Leverkusen braucht
Je vollständiger die Ausgangsunterlagen, desto weniger muss am Objekt nachgemessen werden:
- Bemaßte Grundrisse aller Wohnebenen
Brauchbar ist ein Plan mit durchgehenden Maßketten oder Raumflächen. Aus einer Zeichnung in Rohbaumaßen lässt sich die Wohnfläche nicht übernehmen.
- Höhenlinien im ausgebauten Dachgeschoss
Unter Schrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung – bei den giebelständigen Gartenstadt-Häusern der Bayer-Werkssiedlungen ein regelmäßig relevanter Punkt.
- Miet- oder Kaufvertrag im Wortlaut
Benennt er ein Regelwerk, gilt dieses; benennt er keines, entscheidet sein Datum, ob nach der Wohnflächenverordnung oder noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu rechnen ist.
- Bauakte des Fachbereichs 63
Fehlen Pläne, führt der Fachbereich 63 zentral die Bauakten des gesamten Stadtgebiets – für Häuser aus der Zeit vor 1975 in Opladen oder Hitdorf kann die älteste Unterlage jedoch aus der damals eigenständigen Gemeinde stammen.
Wohnflächenberechnungen in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Wiedervermietung eines Reihenhauses in einer Bayer-Werkssiedlung
Weil Leverkusen seit März 2025 unter die Mieterschutzverordnung NRW fällt, wird die Wohnfläche vor der Neuvermietung raumweise neu ermittelt – bei den kleinteiligen Räumen und dem ausgebauten Dachgeschoss der Gartenstadt-Häuser ist das selten eine bloße Formalie.
Dachgeschossausbau über einem Wiesdorfer Altbau
Unter der Schräge zählt jeder Raumteil ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht – erfasst wird deshalb zonenweise innerhalb des Raumes.
Vorkriegshaus im alten Ortskern von Opladen
Ein Vertrag aus den 1990er-Jahren kann noch auf einer Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung beruhen; maßgeblich für spätere Neuvermietungen ist trotzdem das bei Vertragsschluss geltende Regelwerk.
Neubauwohnung mit Loggia in Hitdorf am Rhein
Loggien zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte – bei einer neu errichteten Wohnung mit großzügiger Freifläche macht dieser Unterschied mehrere Quadratmeter aus.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Leverkusen ab
Fachlich ist der Weg bundesweit derselbe. In Leverkusen liegt das Gewicht seit 2025 zusätzlich auf der Frage, ob die Mieterschutzverordnung NRW greift:
- Zweck klären und Regelwerk festlegen
Ob die Berechnung für eine Neuvermietung, eine Mieterhöhung oder einen Kaufvertrag gebraucht wird, entscheidet über die Grundlage.
- Vorhandene Pläne prüfen
Bestandspläne werden auf Maßketten, Maßstab und Schlüssigkeit geprüft. Weicht der gebaute Zustand ab, ist neu zu ermitteln.
- Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reicht das Material nicht, wird die Bauakte beim Fachbereich 63 angefragt oder direkt vor Ort aufgemessen.
- Räume erfassen und Anrechnung anwenden
Jeder Raum und jeder Raumteil wird einzeln erfasst; Höhenzonen und Nebenflächen gehen mit ihrem Anteil nach § 4 WoFlV ein.
- Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, die angewandten Faktoren und die Summe – die Grundlage, an der sich die Miete nach der Mieterschutzverordnung NRW bemisst.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Leverkusen beeinflusst
Zwischen einer Neubauwohnung und einem Gartenstadt-Haus mit mehreren Anbauten liegt ein Vielfaches an Arbeit. Diese Punkte bestimmen den Aufwand:
- Zahl der Räume und Wohneinheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Ein Haus mit mehreren Anbauten verlangt für jeden Gebäudeteil einen eigenen Rechenweg.
- Zustand der vorhandenen Unterlagen
Aktuelle, bemaßte Pläne sind der günstigste Fall. Fehlen Maßketten, kommen Aktenrecherche beim Fachbereich 63 oder ein Termin vor Ort hinzu.
- Dachschrägen und Nebenflächen
Höhenzonen müssen abgegrenzt und Nebenflächen einzeln bewertet werden – bei den steilen Dächern der Gartenstadt-Häuser regelmäßig relevant.
- Umfang des gewünschten Nachweises
Ob eine reine Flächenangabe genügt oder ein vollständiger Rechenweg je Raum mit Architektenstempel, macht im Dokumentationsaufwand einen Unterschied.
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