Teilungserklärung in Leverkusen — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Denkmalschutz-Sonderfall
Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen per Landesverordnung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig zu machen, bislang keinen Gebrauch gemacht – eine Teilungserklärung braucht in Leverkusen deshalb flächendeckend keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, wie sie Berlin für größere Bestandsgebäude vorschreibt. Anders als in einzelnen Kölner Vierteln ist für Leverkusen auch keine soziale Erhaltungssatzung bekannt, die eine Umwandlung zusätzlich genehmigungspflichtig machen würde. Eine eigene Prüfung kommt nur dort hinzu, wo das aufzuteilende Gebäude zu einer der denkmalgeschützten Bayer-Werkssiedlungen in Wiesdorf zählt: Dort stimmt sich der Fachbereich 63 amtsintern mit der Denkmalpflege ab, sobald bauliche Änderungen mit der Aufteilung einhergehen.
Braucht Ihre Teilungserklärung in Leverkusen eine Genehmigung?
Die Begründung von Wohnungseigentum ist bundesweit grundsätzlich kein eigenständig genehmigungspflichtiger Vorgang – Voraussetzung sind der bemaßte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, danach beurkundet der Notar. In Leverkusen ändert nur eine Konstellation etwas an diesem einfachen Ablauf:
- Eine landesweite Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht, weil das Land von der Ermächtigung in § 250 BauGB keinen Gebrauch gemacht hat.
- Eine eigene soziale Erhaltungssatzung, wie sie Köln für das Severinsviertel kennt, ist für Leverkusen nach den bei der Recherche zu dieser Seite verfügbaren Quellen nicht bekannt.
- Betrifft das Gebäude eine der denkmalgeschützten Bayer-Werkssiedlungen, prüft der Fachbereich 63 amtsintern über die Abteilung 631, ob mit der Teilung einhergehende bauliche Änderungen mit dem Denkmalschutz vereinbar sind – unabhängig von der WEG-rechtlichen Seite der Teilungserklärung selbst.
Die Teilungserklärung selbst – Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung – ist von der Frage des Denkmalschutzes rechtlich unabhängig: Ein Haus der Kolonie II („Anna“), Kolonie III („Johanna“) oder der Kolonie Eigenheim lässt sich grundsätzlich genauso in Wohnungseigentum aufteilen wie jedes andere Gebäude. Geht die Aufteilung aber mit baulichen Veränderungen einher – etwa weil Grundrisse für die Abgeschlossenheit neu geschaffen werden müssen –, bezieht der Fachbereich 63 amtsintern die Einschätzung der Denkmalpflege ein, bevor er über den zugrunde liegenden Bauantrag oder die Nutzungsänderung entscheidet. Diese Prüfung läuft neben, nicht anstelle der eigentlichen Teilungserklärung.
Regelfall und Denkmalschutz-Fall in Leverkusen
Für die praktische Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung kommt es entscheidend darauf an, ob das Gebäude denkmalgeschützt ist:
Regelfall außerhalb der Bayer-Werkssiedlungen
Der weit überwiegende Teil des Leverkusener Stadtgebiets liegt außerhalb jeder Denkmalschutz- oder Erhaltungssatzungsbindung. Hier durchläuft die Teilungserklärung den bundesweit üblichen Weg aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung.
Sonderfall Bayer-Werkssiedlung mit baulicher Änderung
Geht die Aufteilung eines Hauses der Kolonien II, III oder Eigenheim mit baulichen Änderungen einher, stimmt sich der Fachbereich 63 amtsintern mit der Denkmalpflege ab, bevor der zugrunde liegende Bauantrag genehmigt wird – die Teilungserklärung selbst wartet dann auf diesen vorgelagerten Schritt.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Leverkusen nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung bleiben Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63 oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zuständig ist das Amtsgericht Leverkusen, unabhängig davon, in welchem Stadtteil das Grundstück liegt.
- Stellungnahme der Denkmalpflege, bei Bedarf
Nur erforderlich, wenn die Aufteilung eines Hauses der Bayer-Werkssiedlungen mit baulichen Änderungen einhergeht.
Teilungserklärungen in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus in Schlebusch wird wohnungsweise verkauft
Ein Altbau ohne Denkmalschutzbindung braucht dafür allein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – keine zusätzliche Genehmigung.
Aufteilung eines Hauses in der Bayer-Siedlung Kolonie Eigenheim
Sollen im Zuge der Aufteilung Wände versetzt werden, um die einzelnen Einheiten baulich abzugrenzen, bezieht der Fachbereich 63 amtsintern die Denkmalpflege ein, bevor der zugrunde liegende Bauantrag genehmigt wird.
Neubauprojekt in Hitdorf am Rhein
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus soll von Beginn an als Eigentumswohnungen vermarktet werden – der Aufteilungsplan lässt sich meist unmittelbar aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten.
Erbengemeinschaft teilt ein Haus in Rheindorf
Der bemaßte Aufteilungsplan mit notarieller Beurkundung genügt, ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren.
Mehrfamilienhaus in Opladen ohne aktuelle Bauakte
Weil die vorhandene Unterlage aus der Zeit vor der Eingemeindung 1975 stammt und nicht mehr zum heutigen Bestand passt, entsteht der Aufteilungsplan hier per Vor-Ort-Vermessung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Leverkusen ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Leverkusen kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob das Gebäude denkmalgeschützt ist:
- Denkmalschutz-Status prüfen
Zunächst wird geklärt, ob das Gebäude zu einer der Bayer-Werkssiedlungen zählt und ob die geplante Aufteilung bauliche Änderungen erfordert.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Wahlweise beim Fachbereich 63 oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen – beide Wege führen zum selben rechtlichen Ergebnis.
- Denkmalpflege einbeziehen, falls erforderlich
Nur bei baulichen Änderungen an einem Haus der Bayer-Werkssiedlungen nötig, amtsintern über die Abteilung 631.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Leverkusen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Leverkusen beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung fällt der Grundaufwand in Leverkusen überschaubar aus – diese Faktoren bestimmen ihn trotzdem:
- Denkmalschutz-Beteiligung
Nur bei baulichen Änderungen an einem Haus der Bayer-Werkssiedlungen kommt die amtsinterne Abstimmung mit der Denkmalpflege als zusätzlicher Schritt hinzu.
- Behördlicher oder Sachverständigen-Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Wahl zwischen dem Fachbereich 63 und einem öffentlich bestellten Sachverständigen wirkt sich auf Bearbeitungsdauer und Aufwand aus.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
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