Nutzungsänderung in Leverkusen — vom Gartenstadt-Reihenhaus bis zur Werksgrenze
Bei einer Nutzungsänderung zählt nicht die Gebäudeklasse, sondern ein Vergleich: Was ändert sich zwischen der bisherigen und der künftigen Nutzung einer bereits bestehenden Fläche? Zuständig ist auch hier, wie beim Bauantrag, allein der Fachbereich 63 – Bauaufsicht der Stadt Leverkusen, unabhängig davon, in welchem der 13 Stadtteile sich das Gebäude befindet. Zwei Leverkusener Besonderheiten prägen die Praxis: Betrifft die Nutzungsänderung eines der denkmalgeschützten Häuser in den Bayer-Werkssiedlungen von Wiesdorf, ist zusätzlich die Denkmalpflege einzubeziehen. Und wer eine Nutzung innerhalb der eingezäunten Betriebsbereiche des Chempark ändern will, hat es nicht mit dem Fachbereich 63 zu tun, sondern mit der Bezirksregierung Köln als immissionsschutzrechtlicher Aufsicht über den Currenta-Standort.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Leverkusen genehmigungspflichtig?
§ 60 Abs. 1 BauO NRW stellt Nutzungsänderungen rechtlich auf dieselbe Stufe wie einen Neubau. Ob im Einzelfall wirklich ein Verfahren nötig wird und welches, entscheidet aber ein Vergleich zwischen altem und neuem Nutzungszweck:
- Verfahrensfrei nach § 62 Abs. 2 BauO NRW, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen stellt als die bisherige – etwa beim Wechsel zwischen zwei vergleichbar einzustufenden Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW nur, wenn die Nutzungsänderung an ein Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklasse im Bebauungsplangebiet gekoppelt ist.
- Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird zum Regelfall, sobald die neue Nutzung reale Anforderungen ändert – etwa bei Stellplätzen oder Schallschutz.
- Das Verfahren für große Sonderbauten greift, wenn die neue Nutzung selbst in die gesetzlich abschließend benannte Gruppe größerer Anlagen fällt.
Erstens: Betrifft die Nutzungsänderung eines der Häuser in den Bayer-Werkssiedlungen von Wiesdorf – Kolonie II („Anna“), Kolonie III („Johanna“) oder Kolonie Eigenheim –, prüft der Fachbereich 63 amtsintern über die Abteilung 631, ob die neue Nutzung mit dem Erhalt der denkmalwerten Substanz vereinbar ist, bevor über den Antrag entschieden wird. Zweitens: Liegt die betroffene Fläche innerhalb der Betriebsbereiche des Chempark, ist der Fachbereich 63 für die Nutzungsänderung gar nicht erst zuständig – die dortigen Anlagen unterliegen der immissionsschutzrechtlichen Überwachung durch die Bezirksregierung Köln nach dem BImSchG, unabhängig davon, wie eng sich alte und neue Nutzung ähneln.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag – bei einer Nutzungsänderung entscheidet aber ein anderer Maßstab, welches davon greift:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 Abs. 2 BauO NRW)
Bleiben die Anforderungen an die neue Nutzung gegenüber der bisherigen unverändert, entfällt jedes Verfahren – ersetzt aber nicht die Prüfung der Denkmalpflege, falls das Gebäude in der Denkmalliste steht.
Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)
Greift nur, wenn die Nutzungsänderung an ein Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklasse im Bebauungsplangebiet gekoppelt ist – bei einer reinen Umnutzung ohne bauliche Maßnahme selten einschlägig.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)
Sobald die neue Nutzung reale Anforderungen ändert – etwa zusätzliche Stellplätze bei einer Umwandlung in Gewerbe –, greift dieses Verfahren als Regelfall für die meisten Leverkusener Nutzungsänderungen.
Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten (§ 65 BauO NRW)
Wird die neue Nutzung selbst zu einem der im Gesetz abschließend benannten großen Sonderbauten, prüft der Fachbereich 63 umfassend – außer die Fläche liegt im Chempark, dann entfällt seine Zuständigkeit vollständig.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Leverkusen braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Stellt bisherige und geplante Nutzung gegenüber – Grundlage für die Frage, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und welches Verfahren greift.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung, meist im Maßstab 1:100.
- Stellplatz- und Schallschutznachweis
Wird nur verlangt, wenn die neue Nutzung einen höheren Stellplatzbedarf oder ein anderes Lärmprofil mit sich bringt als die bisherige.
- Stellungnahme der Denkmalpflege, bei geschützten Gebäuden
Wird bei einem Gebäude der Bayer-Werkssiedlungen amtsintern von der Abteilung 631 eingeholt, sobald das betroffene Haus in der Denkmalliste steht.
Nutzungsänderungen in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in Opladen wird Wohnung
Dieser Wechsel löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus als zuvor und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren.
Erdgeschosswohnung in der Bayer-Siedlung Kolonie III („Johanna“) wird Praxis
Neben Stellplatzbedarf und Schallschutz prüft hier amtsintern zusätzlich die Denkmalpflege, ob die geplante Nutzung mit der historischen Bausubstanz vereinbar ist.
Umnutzung eines Lagergebäudes innerhalb des Chempark
Weil die Fläche zu den Betriebsbereichen des Chemieparks gehört, entscheidet über diese Nutzungsänderung nicht der Fachbereich 63, sondern die Bezirksregierung Köln nach dem BImSchG.
Wohnung in Hitdorf wird Ferienwohnung
Die baurechtliche Einordnung nach BauO NRW ist hier meist unkompliziert; eine gesonderte städtische Zweckentfremdungsprüfung wie in einigen anderen NRW-Großstädten ist für Leverkusen nach verfügbaren Quellen nicht bekannt.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Leverkusen ab
Bauordnungsrechtlich gilt landesweit derselbe Rahmen. In Leverkusen kommt es vor allem darauf an, früh zu klären, ob Denkmalschutz oder das Chempark-Sonderregime eine Rolle spielen:
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die Frage, was sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung tatsächlich ändert und ob dadurch andere Anforderungen entstehen.
- Zuständigkeit und Denkmalschutz-Relevanz klären
Liegt die Fläche im Chempark, ist der Fachbereich 63 nicht zuständig; betrifft sie eine Bayer-Werkssiedlung, wird die Denkmalpflege amtsintern einbezogen.
- Unterlagen für den Fachbereich 63 zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die tatsächlich ausgelösten Nachweise werden aufbereitet und eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Erst folgt die formale Prüfung auf Vollständigkeit, danach die fachliche Prüfung der neuen Nutzung, bei Bedarf mit Nachforderungen.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid oder die Freistellungswirkung nach Fristablauf, wonach die neue Nutzung aufgenommen werden darf.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Leverkusen beeinflusst
Der Prüfaufwand einer Nutzungsänderung hängt selten an der Quadratmeterzahl, sondern daran, wie weit sich neue und bisherige Nutzung inhaltlich auseinanderbewegen. Ausschlaggebend sind vor allem:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je näher beieinander alte und neue Nutzung liegen, desto schlanker fällt die Prüfung durch den Fachbereich 63 aus.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Nachweise zu Stellplätzen oder Schallschutz werden nur fällig, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
- Denkmalschutz-Beteiligung
Betrifft die Nutzungsänderung ein Gebäude der Bayer-Werkssiedlungen, kommt die amtsinterne Prüfung durch die Denkmalpflege als zusätzlicher Schritt hinzu.
- Lage im oder außerhalb des Chempark
Für Flächen innerhalb der Betriebsbereiche entfällt der Fachbereich 63 als Ansprechpartner vollständig; maßgeblich ist dann das Verfahren der Bezirksregierung Köln.
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