Kubaturberechnung in Leverkusen — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277
Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine technische Beschreibung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) leitet aus dem umbauten Raum einen Rohbauwert ab, der zusammen mit weiteren Faktoren in die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren beim Fachbereich 63 einfließt. Für Leverkusen gilt dieser Mechanismus allerdings nur außerhalb des Chempark: Bauliche Anlagen innerhalb der immissionsschutzrechtlich überwachten Betriebsbereiche des Currenta-Standorts durchlaufen kein Verfahren des Fachbereichs 63 und werden deshalb auch nicht nach dieser Kubatur-Rohbauwert-Logik bemessen, sondern nach den eigenständigen Gebührenregelungen der Bezirksregierung Köln.
Wann Sie in Leverkusen eine Kubaturberechnung brauchen
Der Bruttorauminhalt wird in mehreren Zusammenhängen relevant:
- Als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Fachbereich 63 nach der AVwGebO NRW – außerhalb des Chempark.
- Für Wertermittlung und Finanzierung, wenn eine Bank oder ein Gutachter das umbaute Volumen als Vergleichsgröße heranzieht.
- Als Ausgangsgröße für eine Kostenschätzung nach DIN 276, etwa vor einer Sanierung.
Für die weit überwiegende Zahl der Leverkusener Bauvorhaben gilt: Der Fachbereich 63 ermittelt aus dem nachgewiesenen Bruttorauminhalt über die amtlich festgelegten Wertfaktoren der AVwGebO NRW den Rohbauwert, der zusammen mit weiteren Kriterien die Baugenehmigungsgebühr bestimmt. Für die eigentlichen Produktionsanlagen innerhalb der Betriebsbereiche des Chempark gilt dieser städtische Mechanismus nicht: Diese Anlagen unterliegen als Störfallbetriebe der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung durch die Bezirksregierung Köln nach dem BImSchG, deren Gebührenbemessung sich nicht an der Kubatur eines Gebäudes im Sinne der AVwGebO NRW orientiert, sondern an eigenen immissionsschutzrechtlichen Gebührentatbeständen. Wer ein Vorhaben auf dem Werksgelände plant, sollte deshalb nicht automatisch von der für gewöhnliche Bauvorhaben gültigen Rohbauwert-Logik ausgehen.
Zwei Berechnungsgrößen im Detail
DIN 277 unterscheidet zwischen zwei zentralen Kennzahlen:
Bruttorauminhalt (BRI)
Erfasst das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Bei den steilen Satteldächern der Bayer-Werkssiedlungen trägt der Dachraum spürbar zum Ergebnis bei, unabhängig davon, ob er als Wohnfläche zählt.
Bruttogrundfläche (BGF)
Summiert die Grundflächen aller Geschosse, jeweils gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie liefert unter anderem die Ausgangsgröße für die Nutzfläche.
Rohbauwert als abgeleitete Größe nach AVwGebO NRW
Für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens entsteht aus dem Bruttorauminhalt zusätzlich der Rohbauwert – eine Rechengröße aus amtlich veröffentlichten Werten je Kubikmeter. Die Umrechnung nimmt im Genehmigungsverfahren der Fachbereich 63 vor, außerhalb der Chempark-Betriebsbereiche.
Was für eine Kubaturberechnung in Leverkusen gebraucht wird
Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:
- Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen, vom Keller bis zum Dachraum.
- Dachaufbau und Neigung
Bei den giebelständigen Bayer-Werkssiedlungen mit ihren steilen Satteldächern für ein korrektes Volumen bis zur Dachhaut besonders relevant.
- Bauakte des Fachbereichs 63
Wo vorhanden und aktuell, verkürzt sie die Erfassung – bei den individuell veränderten Gartenstadt-Häusern stimmt sie nicht immer mit dem heutigen Bestand überein.
- Angaben zum Verwendungszweck
Je nachdem, ob das Ergebnis dem Fachbereich 63, einer Wertermittlung oder einer Finanzierung dient, verändert sich die nötige Dokumentationstiefe.
Kubaturberechnung in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in Wiesdorf
Der ermittelte umbaute Raum fließt zusammen mit dem Rohbauwert nach AVwGebO NRW als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Fachbereich 63 ein.
Wertermittlung eines Hauses in der Bayer-Siedlung Kolonie III
Das steile Satteldach und der ausgebaute Dachraum ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau.
Neubau in Hitdorf am Rhein
Mit zunehmender Geschosszahl wächst der Rohbauwert nach AVwGebO NRW, was sich unmittelbar auf die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens auswirkt.
Erweiterung einer Anlage innerhalb des Chempark
Für dieses Vorhaben gilt die Kubatur-Rohbauwert-Logik der AVwGebO NRW nicht – maßgeblich sind stattdessen die eigenständigen Gebührenregelungen der Bezirksregierung Köln im immissionsschutzrechtlichen Verfahren.
Kostenschätzung vor einer Sanierung in Opladen
Die ermittelte Bruttogrundfläche dient hier als Ausgangsgröße für eine grobe Kostenschätzung nach DIN 276, bevor die eigentliche Sanierungsplanung beauftragt wird.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Leverkusen
Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:
- Bestand klären
Als Ausgangsbasis dient die Bauakte des Fachbereichs 63, sofern sie sämtliche Ebenen belastbar abdeckt – sonst ein eigenes Aufmaß.
- Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
- BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Geschossweise getrennt, bei Bedarf ergänzt um eine eigene Auswertung des Dachraums mit seinen Schrägen.
- Rohbauwert nach AVwGebO NRW ableiten, sofern relevant
Nur für Vorhaben außerhalb der Chempark-Betriebsbereiche, als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr.
- Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Belastbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim Fachbereich 63.
Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Leverkusen beeinflusst
Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Zustand vorhandener Unterlagen
Passt die vorhandene Bauakte zum heutigen Zustand, geht die Berechnung zügig; weicht sie ab oder fehlt sie ganz, wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
- Zahl der Geschosse
Je mehr Ebenen ein Gebäude hat – vom Keller bis zum Dachraum –, desto mehr Einzelwerte müssen erfasst und zusammengeführt werden.
- Komplexität des Dachaufbaus
Die steilen Satteldächer der Bayer-Werkssiedlungen verlangen eine feinere Aufteilung als ein einfaches Flachdach.
- Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für den Fachbereich 63 kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
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